1月关键词 中海地产销售202.8亿、拿地80.4亿

观点地产网 2月6日晚间，中海地产发布2020年首月销售公告，与过往时期相比，这份成绩单或许稍显逊色。

公告显示，中国海外系列公司于1月份录得合约物业销售额约为人民币202.76亿元，已售楼面面积约110.31万平方米，分别按年降低17.9%、11.9%。

这也是中海地产近几年来首次以人民币计算销售额，此前该公司一直沿用港币计算，包括2019年12月销售也是披露销售额为港币339.58亿元。

过去一年，离岸市场人民币对美元持续走弱。即便剔除汇率因素，2020年1月中海地产销售额创近三年同期最低已是事实，2018年1月及2019年1月该公司销售额分别为港币258.26亿元、港币290.48亿元。

截止到1月底，中国海外系列公司录得已认购物业销售约人民币164.68亿元，折合约港币183.48亿元，与2019年12月环比基本持平（港币185.28亿元），同比则下跌约35.78%。这部分销售额预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

仅从结果看，如果说销售额环比下跌逾三成是年底冲刺业绩而1月恰逢销售淡季，那么同比下跌近18%或许说明，2020年1月比以往都来得冷淡些，无论从签约还是从认购的角度看。

中海地产是房地产市场动荡下受影响的一员，据瑞信最新报告称，内地房地产市场1月出现大幅放缓，在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45%、21%；在第一、二、三线城市中，销售额分别下跌2%、20%、31%。

分区域看，却又容易获得不一样的视角：

1月份中海地产在香港及澳门区域录得合约销售额人民币2.13亿元，去年同期则高达港币59.13亿元；剔除这部分因素，据观点地产新媒体测算，期内中海地产在内地的销售额同比跌幅大约3%。

这说明1月份头部房企在内地的销售额，暂未受到来自新型肺炎疫情扩散的太多影响。早于中海地产披露业绩的企业中，碧桂园权益销售金额329.2亿元，与去年同期持平；中国恒大合约销售405.5亿元，同比下降6.07%；万科合同销售488.8亿元，同比增长12.34%。

在内地市场，华北地区、华东地区、华南地区分别是中国海外销售占比最大的区域，以2019年上半年为例，占比分别为18.7%、14.3%、13.4%；今年1月份，占比分别为15.8%、15.1%、14%，反映华北地区占比有所下降。据了解，华北地区主要包括济南、北京、武汉、天津等几个城市，其中济南、北京占大头。

销售贡献提升最多的是西部地区，该地区主要包括成都、西安、重庆、昆明、新疆等，销售占比约14%。

根据以往销售规律，在告别1、2月淡季后，中海地产的销售额逐步回升，并在6月达到高点，这也是大部分房企的销售规律。但2020年注定冷淡些，随着全国多地为遏制肺炎疫情而采取暂时关闭线下售楼处措施，房地产销售已不可避免面临一段时间的困难期。

无论是“碧万恒”抑或融创、保利、中海，在肺炎疫情未出现拐点的当下，谁都无法保证它们何时能恢复正常销售工作。1月上旬，位于珠海的中海星筑公示共3栋房源备案价，并开放营销中心及样板间，但以目前情况来看，显然不可能开盘。

2月初，中海地产官微宣布网上售楼处已启动，通过相关小程序可以获得公司在全国一手信息。在市场人士看来，购房是注重体验的大宗交易，线上渠道的成效或远不及线下。

受疫情影响的不仅是当期销售，还有房企未来一段时间的销售。其一，全国多地已暂停土地交易，其二，房地产项目延期开工，这些因素都将抑制房企接下来的供货。

1月份，中国海外发展仅新增上海、北京2宗地，环比减少3宗，应占楼面面积39.18万平方米，应付土地出让金为人民币80.4亿元。尽管拿地少，但中海延续了加大核心布局的思路，2018年、2019年全年分别在一线城市新增17宗地、15宗地。2月4日，中海还投标了香港将军澳日出康城第12期项目，但并未中标。

除此以外，另一个平台中海宏洋新增江苏泰州1宗地，环比减少2宗，总应占楼面面积22.59万平方米，应付土地出让金约为10.65亿元。

随着土地交易按下暂停键，以及销售放缓，中海地产或也像其它房企那般转向保持现金流充裕。过去数年，中海一直将在手现金控制在1000亿港元左右，但主要依靠销售回款，融资动作相对较少。