特写丨“无理由退房”真相

  乐居财经 曾树佳 发自广州

  广州天河区某个项目，广告页面中“线上售楼部”“7天无理由退房”的字眼十分引人注目。该项目除了承诺打折优惠之外，还表示于二月底之前，可以无理由退房。

  “无理由退房就是说你现在下了定金，然后在二月底之前不想要了，就可以退，没什么特别的限制条件。”该项目的营销人员解释说，“但一般签了购买合同七天之内，需要交完首付；申请退房需要在交完首付之前提出，交完首付之后就不能退了。”

  据他介绍，如果申请退款，内部需要走程序，最少需要三个月的时间。随后，他问及购房意向、联系方式、看房时间等信息，似乎想急切确定一笔单子。

  这是疫情期间，房企线上营销形式的缩影。连日来，保利发展、绿地湖南、时代中国、富力、雅居乐、融创、花样年、旭辉等，都陆续都宣布了无理由退房的举措。

  这个被纷纷呈现的营销活动，其所规定的期限并不相同，融创、花样年等房企，都指定在截至3月底之前，30天内无理由退房；有的房企则将时间限定在2月底之前，7天内无理由退房。

  回望历史，楼市下行或调控时期，“无理由退房”常常因时而动。

  2008年，北京的东亚三环中心、中体奥林匹克花园等项目，就曾相继推出了“纯粹无理由退房”对策，成为一大卖点，吸引了许多签约者。

  2015年3月，国家房地产调控新政出台；4月15日，恒大地产在总部召开无理由退房新闻发布会，宣布自4月16日8时起，恒大全国所有楼盘住宅实施“无理由退房”。当月，恒大销售额、销售面积、客户来访转化率等数据均实现大幅增长。

  此后四年多的时间里，恒大在房地产市场上可谓“一枝独秀”，几乎没有一家同行房企推行与之相同的举措，但关于“无理由退房”的讨论声则越来越多。如今，疫情之下的楼市趋淡，该营销策略逐渐受到追捧。

  克而瑞证券研究院首席分析师董浩对乐居财经分析，无理由退房类似于一种“对赌协议”或者“期权”，意味着受疫情影响，如果未来房价出现下跌，则购房者将要求退房再以当时更低的价格购买；如果房价出现上涨，购房者一般不会退房。

  特定时期，“无理由退房”对房地产市场具有积极的意义。

  当下疫情期间，大家对于市场预期都不太好，提供无理由退房，能给购房者提供未来预期的保障、鼓励需求；毕竟购房者可以从签订购房协议之日起，到办理初始登记之前，无条件退掉已购房产，无需承担违约责任，这能打消了他们的很多顾虑。

  另一方面，该措施的推行，也显示开发商对未来比较看好，他们的“表态”，能在一定程度上稳住市场。

  开发商在此期间，除了能赚取一波关注之外，还能促进库存去化、回笼资金。上述专业人士分析，如果有购房者下单，哪怕只支付10%到30%的首付，对一个规模很大的开发商来说，可能就有几个亿现金入账。即便将来退款，也等于低息获得了一笔流动资金。

  从以往的经验来看，“无理由退房”的退房率是不高的。2016年3月22日，恒大退房一周年发布会公布了政策实施一年来的情况，累计退房率仅有0.91%。

  购房者需要考虑的是，从签约到收房起码需要1-2年时间，大部分需要支付10%-15%的按揭贷款利息或者资金成本；另外收房前，还有3%-5%的税费支出。所以如果选择退房，这部分将成为他们的沉没成本，因此退房率不高。

  对于房企来说，“无理由退房”已成为楼市下行中的一个突破口。

  近期，许多房企公布了首月的成绩单，他们的销售额大多比往年有所下降。正如中国企业资本联盟副理事长柏文喜对乐居财经所说的：“楼市最近本来就处于淡季，又叠加上疫情影响妨碍了人们的出行，对楼市的负面影响更大，必然会对企业的年度营销计划乃至运营现金流带来极大压力。”

  在这种情况下，如果能通过“无理由退房”锁定客户、加快销售、稳住市场，对开发商将是一个很大的支持。