京城拿地错失后 旭辉9.53亿补仓上海与重返一线城市

观点地产网 鼠年春节后第三周，受新冠肺炎疫情影响，街面上稍显冷清，尚有一部分人未复工，但各地土地拍卖市场则出现热火朝天的景象，房企纷纷开启了新一轮的“储粮”行动，其中“拿地大户”旭辉的身影频频出现。

2月17日，上海开启了鼠年第二场土拍，共计出让5宗地块，涉及总出让面积26.54万平方米。最终，5宗地块全部底价成交，总成交价55.14亿元。其中，旭辉9.53亿拿下嘉定区安亭镇03A-01A地块。

年内忙拿地

据观点地产新媒体了解，嘉定区安亭镇03A-01A地块，土地用途为普通商品房，出让面积29599.3平方米，容积率2.3，起价9.53亿元。地块位于上海大众汽车试车场西侧，周边暂时没有轨道交通规划，公共交通是这幅地块短板。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块区域内竞争项目不多，既是优势也会有压力，优势是因为市场选择面少，而压力是面临较大广告等营销难点。不过，地块1.4万元/平方米左右的楼面价比较低，而周边二手房均价3万元/平方米左右，新盘推出后有着一定的利润空间。

紧接着2月18日，旭辉联合华宇以底价5865万元竞得重庆主城区沙坪坝组团地块，折合楼面价5737元/平方米。

虽说刚开年就频频拿地，但旭辉的拿地策略似乎延续了2019下半年以来一贯的“保守”作风。

据观点地产新媒体不完全统计，截止发稿，旭辉2020年共计在公开市场上摘得4宗地块，其中3宗为底价成交，涉资25.46亿元。

事实上，旭辉参与的土拍更多。在2月14日结束的北京超百亿土拍中，旭辉也参与其中。可惜最终，绿城以63.6亿元击败一众竞争者，夺走了昌平区东小口镇昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块，溢价率29.8%。

此前1月3日，北京石景山区不限价宅地的竞拍中，同样亦出现了旭辉的身影。最终，融创以34亿元拿下石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-757地块。

一线战略微变

值得注意的是，旭辉退出一线的态度似乎在2020年初发生了一点松动。

1月3日和2月14日的两场北京土拍中，都出现了旭辉积极的身影。而嘉定区安亭镇的这处宅地，是近几年来旭辉首次在上海公开市场补仓宅地，上一次似乎还得追溯到2015年。

对于旭辉的接连在一线市场参与拍地，卢文曦认为，包括旭辉在内的很多房企都开始回归一线。旭辉在一线城市项目已经不多，需要赶紧补库存；再者，三四城市的市场虽然增量多，但利润率不高，相反一二线市场仍然有相当可观的刚性需求，可挖掘的地方仍有很多。

对此，卢文曦坦言，“一线市场退出来容易，想再进去就相当难了。以上海为例，现在拍地都是招挂复合出让，也就是要先评分通过再拍地。房企在上海的项目越少，势必加分项也会越少”。

旭辉淡化一线城市或许是从2018年开始的。

当年6月，旭辉将北京孙河区一处优质地块转给首开。“双方拿到彼此都更有信心开发的地块，属于双赢。”时任旭辉北京区域总裁孔鹏表示，该项目转让给首开之后，首开旗下也将向旭辉转让其他二线城市的一地块作为交换。

有媒体指出，与早年间重仓北京、上海不同，旭辉正退守一线市场，将业务重心投入二三线城市。数据显示，旭辉一线城市合约销售销售占比由2015年末45.4%降低至2018年末13%。

数据来源：企业公告

对此，旭辉方面表示，随着一线城市逐步从增量市场转向存量市场，旭辉将紧跟市场脚步进行布局调整和转型。未来，旭辉一线城市将增加持有型物业占比，提升租金收入。

2019年3月的业绩会上，旭辉董事长林中明确表示，旭辉将把人口加速流入的二三线城市，作为未来主要布局的战场，增加在二线、强三线城市的土地储备，并进一步增加股权比例50%以上的项目数量。

从土地市场的储备来看，北京和上海作为旭辉内部承认的两座一线城市，2019年也的确呈现出了退守姿态。据旭辉2019上半年财报显示，上半年集团一共收购了34块地，其中一线城市仅有2宗，包含上海的1宗商办用地和1宗商业用地。在北京土地市场，旭辉虽也有参与，但举牌较为谨慎，没有斩获。