家里有地的铜锣湾大业主希慎兴业(00014-HK)从来不愁。价值近800亿的投资物业让它每年享有数十亿租金收入,利润率高达六成以上。
在全球楼价最高的香港做业主,希慎兴业自有尊荣,这也是其估值在2019年5月时曾高达18倍的原因。然而,风水轮流转,虽然香港的楼价依然独步全球,但是下半年以来的社会不确定因素却让该区经济陷入低潮。
物业全部位于香港繁华地段的希慎兴业,与这个城市一荣俱荣,成了命运共同体。希慎的股价从5月时的短期高位44港元,跌至2020年2月20日的29.60港元,跌幅高达32.73%。虽然该公司多次回购股票,仍未能止住跌势。
2019年,受写字楼和住宅租金收入增长带动,营业额同比增长2.52%,至39.88亿港元,溢利同比下降19.7%。不过如果扣除未变现投资物业的公平值变动等等非经常性项目,其经常性基本溢利同比增长2%,至25.87亿港元,与收入增幅一致。全年每股股息与去年一样为1.44港元。
下半年的社会运动曾多次导致铜锣湾购物区封路,商场关闭,也影响到希慎,后者的商铺物业主要位于铜锣湾。
商铺是希慎最主要的收入来源。2019年,商铺收入同比下降4.52%,至18.36亿港元,占总收入的46.04%,分部溢利(扣除投资收入、其他收益及亏损、行政支出、财务支出、公平值变动及应占投资前)同比下降6.61%,至15.39亿港元。
下半年,商铺租金收入的跌势更严重,营业额同比下滑13.11%,至8.35亿港元,分部溢利同比下降16.29%,至6.63亿港元,分部利润率由上半年的87.51%,下滑至79.40%。
受疫情影响,农历新年假期内地游客锐减,香港特区政府也宣布暂停部分关口往来,内地来港人士需14天隔离,二月中以来的关口人流量跌至纪录新低。铜锣湾作为内地游客钟爱的购物点,或也不得不度过寒冷的二月。希慎2020年上半年的商铺租金收入恐怕也继续下滑。
不过,疫情终会过去。
疫情过后,社会矛盾修复,有望因为较低的基数而带来反弹性增长。
按现价29.60港元,希慎的2019年市盈率为12倍,股息收益率为4.86%,估值不算太高,加之资产负债状况维持在健康水平。截至2019年12月31日,该公司持有现金及定期存款93.32亿港元,一年内需支付的贷款只有5.65亿港元,长期贷款为119.64亿港元。每股资产净值高达74.4港元,是当前股价的2.5倍,当然这包含了香港的高楼价影响在内,反映在投资物业的账面值上。
对香港复苏有信心的投资者值得留意。
风险包括:香港经济未能复苏,零售业和旅游业继续萧条,楼市下挫,其物业估值暴跌。
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