手握充足现金，新城悦服务有大举收购物管项目的潜力

原創

2019年，恒生指数全年涨幅仅有9.07%的情况，物管行业大放异彩。若以2019年之前上市的11家物管公司计算，新城悦服务(01755-HK)以226.03%的涨幅位居行业第一，也远超同期恒指涨幅。

2020年2月13日，新城悦服务发布盈喜，预计2019年公司拥有人应占利润同比增长超80%，按公司2018年公司拥有人应占利润为1.50亿元（单位人民币，下同）计算，预计2019年公司拥有人应占利润将超过2.7亿元。公司称利润大幅增长的原因是在管面积的增加、增值服务收入的上升，尤其是社区增值服务和智慧园区服务。

从2015年至2018年，新城悦服务的期末在管面积由1933.9万平方米升至4288.7万平方米，年化复合增长率达30.4%。2019年中期末同比再次增长17.3%至4443.4万平方米。

2018年11月6日登陆港交所的新城悦服务招股章程中披露，所得款约60%将用于收购物业服务公司及获取物业管理项目，在原生式扩张及收购式扩张并举的助力下，新城悦发展来自第三方的在管面积占比快速增长，于2015年至2018年，来自第三方的期末在管面积分别为4.1%、24.3%、27.8%及28.9%，截止2019年中期末为26.7%较上年同期略降0.8个百分点。

虽然公司近几年三方在管面积占比快速增长，但是相较于同业，仍有较大的提升空间。从公司的上市募集资金使用来看，其计划60%募资金额用于收购物业服务公司及获取物业管理项目，但截止2019年中期末，仅仅使用了1.0%，若按照原计划2021年12月31日前用完的话，公司的收购力度或将迅速增加。

截止2019年6月30日，新城悦服务合约面积达到1.33亿平方米，同比增长61.8%。其中来自新城系的合约面积为1.06亿平方米，占比80.1%；来自第三方的合约面积约为2650万平方米，占比仅为19.9%。第三方占比仍有较大的提升空间。

若在从上市募资使用情况来看，新城悦服务计划15%上市募资金额用于扩张增值服务，截止2019年中期末已使用37.1%，业务推展迅速。这也为公司收入及利润增长做出较大贡献。

增值服务往往具有较高的毛利率，可以有效提升公司利润表现，这也是国内物管公司大力发展增值服务的原因。公司的增值服务收入主要来自开发商增值服务及社区增值服务两方面。

2019年上半年，公司开发商增值服务收入达到2.74亿元，较2018年同期的1.05亿元增长161.8%，增值服务的增长主要来自案场服务收入的增加。

社区增值服务方面，2019年上半年实现收入约7110万元，较2018年同期的2320万元同比增长206.3%。期内开发商增值服务及社区增值服务的毛利合计达1.18亿元，这已经超过同期的物业管理服务毛利的1.12亿元。

从分部毛利率来看，新城悦服务物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务的毛利率分别是28.1%、24.9%及69.7%。社区增值服务以超高的毛利率领先与其它业务，这也为公司2019年利润的增长做出较大贡献。            

2020年物管公司仍然是站在行业风口。住宅物管费用上调、行业集中度提升将有利于龙头物管企业的业绩成长。截止2019年中期末，新城悦服务银行结存及账面现金高达9.17亿元，同比增长54.6%。手握充足现金，结合大量的募资用于收购预留款未用，新城悦服务有充足的弹药参与到未来国内的物管项目收购竞争，若能收获大量优质标的，结合公司在增值服务领域的经验，新城悦或仍将与同业在2020年飞速奔跑。