克而瑞物管陈珏：疫情防控工作发掘物管企业二次价值

  乐居财经讯 徐迪 2月20日，克而瑞证券地产及物管行业联合策略沟通会在线上举行，本次会议主题为“疫情下的危与机”。

  物业服务企业在这次疫情中的贡献有目共睹，除了众人作为业主直接体会的，以及媒体报道之外，克而瑞物管此前发布了《新型冠状病毒肺炎防疫下社区业主调查问卷》。沟通会上，克而瑞物管事业部总经理陈珏详细就该调查问卷的相关数字进行详细分析拆解。

  问卷调查结果显示，80%的业主认为物业公司在疫情防控中的作用非常重要；超过8成的业主认为物业在社区治理中发挥的作用有提升，其中一半认为有很大提升；而品牌物业公司的认可度更高，达85%，详细的问卷调查报告已经发布了，这里我主要想强调的是几点从业主端的反馈：第一，业主对物业的价值感知大幅提升；第二，业主对物业服务的满意度提升；第三，品牌物业在专业服务力表现更有优势，可以预见的是，经历本次疫情，选择“好物业”将成为广大业主的共识。

  陈珏指出，除了业主之外，政府对于物业行业给予的很多支持，这种反应是非常明显的。最早的是2月7日，深圳率先发布针对物业管理行业和企业实质性的补贴和帮扶政策，明确将物业服务企业纳入抗击疫情的重点单位，要求各区政府对辖区内的物管公司按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月的财政补助。同一天，杭州西湖区发布针对住宅小区物业服务企业疫情防控工作考核实施办法，激励各物业企业积极参与镇街和社区的联防联控工作，对在考核中表现优异的企业最高予以10万元的补贴。2月9日，杭州市委、市政府联合发布支持企业复工复产的多项政策，提出加大对物业企业扶持力度。对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。在这之后，浙江省、陕西省、广州市、青岛市等地也陆续跟上，针对物业服务企业的帮扶政策逐渐落地出台，可以预见，帮扶政策出台仍将持续。整体看下来，政策多集中在政府补助上，与深圳、杭州相类似。同时，包括合肥、山东、河北省在内的多个物业协会，在不断呼吁将物业管理行业纳入生活服务类享受税收减免、将物业管理纳入街道社区疫情防控体系以及给予物业服务费用补贴。包括像2月18号的国常会上提出要阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金的政策，其实也触动着物业人的神经。所以说整个政策面给到物业行业的这样一个鼓舞还是比较大的。

  克而瑞物管对当前的这些补贴政策做了一些简单的测算，一般一家企业，加上五险一金的话，企业的人工成本是员工工资的差不多1.4倍，其中养老、医疗和住房公积金占比最大，这次减免的主要是养老、失业和工伤，如果按照中小微企业免征计算，相当于人工成本阶段性降为员工工资的1.09倍，而目前上市的基本上都是大型企业，这里有一个标准，物业的大型企业是营业收入大于5000万，从业人员大于1000人，按照大型企业标准，是2到4月半征，相当于3个月的人工成本降为员工工资的1.2倍，根据2019年中报显示，港股上市物企的平均成本率是70%，假设企业人员成本占营业成本的60%，对大型企业来说，毛利率增厚约1%，但这仅仅是在其他条件没有变化之下。因为还有一些额外的其他费用没有包括在测算中，比如员工在疫情中的加班费用，额外的补贴，疫情中采购物资的成本，这些都没有包括进去。还有物管公司非业主增值类的服务收入的一个减少也没有包括进去。所以单从这个层面来看的话，其实这些政策更多的是对额外成本的一种冲抵，不一定能增厚毛利率。此外，我们也对一些企业关于政策的影响也做了一些了解，比如说一家在管规模为数千万方的上市物企表示，大概3个月减半征收，一年节约不到1000万成本，占全年成本1%；而另一家头部企业表示此举能节约4000万成本，占全年总成本不到1%。还有一些头部企业表示，目前的政策出台看起来非常多，是一种对行业的振奋刺激，但是从实际落地上看，还是需要有一些时间。比方说像杭州的西湖区，进行补贴的前提是要对物管公司的包括组织架构、工作执行，标准规范等等进行量化考核。考核拿到优秀了，90分以上了，才能获得补偿。所以就是说整体我们还是看来，就是说政策其实更多的是在认可企业在这个过程中的一些成绩，同时政策更多的其实是在帮助一些困难线上的一些中小微企业在渡过难关。所以我们对政策的一个看法，就是说它还是一种振奋，是一种鼓励。

  我们相信这次疫情其实是对物业企业二次价值发掘的这样一个过程。除此之外的话，我们发现最近大量的企业开始复工，很多非住宅领域的，包括园区，包括办公也在开始越来越加强对于疫情的防控。我们有一个数据，去年年底丁总在丁祖昱评楼市上的年度发布会上其实也提到了，预计2030年全国物业管理行业的规模会接近500亿平方米。这其中房地产开发依然是物业管理体量提升的主要推动力；其次，随着政府机构改革不断深化，原本由政府“大包大揽”的城市及乡镇的物业管理职能将由市场化物业服务企业承担，城市服务具备进一步探索的可能，例如去年6月，保利物业发布“大物业战略”，创新定义物业服务概念，但也应看到并不是所有物业公司都具备将服务领域由社区向城市延伸的实力。只有少数布局广泛、业态多元，拥有品牌优势和资源优势的头部公司才能完成从传统物业到大物业的赛道跨越；再者，政策性的机会同样存在，比方说过去的“三供一业”分离移交及新近的军队营区物业管理社会化等也将为物业服务企业进入新的服务场景提供机会。整体上我们认为这会是一个很大的市场。预计2030年光基础物业服务市场规模将超过2万亿。

  而且我们也看到，企业已经开始从传统的住宅开始往一些非住宅的方向上去看了。比如像商写，本身基础物业费天花板又高，客户的支付能力又强，而且对部分的增值服务有刚性需求，所以很多公司都在做。比方说像绿城发了绿城服务发布“绿城云享”商写品牌，奥园健康发布“奥悦商写”独立品牌，万科物业与戴德梁行成立万物梁行，新公司聚焦商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。这些其实都说明了，在从大开发时代往不动产时代过渡的背景下，商写这个领域的重要性已经开始愈发体现出来。

  当然除了商写之外，还有一些公建业态也能给企业带来规模扩张。整体来看，我们认为随着应用场景的不同，客户需求的差异化，会使不同业态之间的管理服务体系有很大的差别。这也是我们想强调的，就是在疫情之后，企业的服务能力之间的差距会体现得越来越明显。所以对物业企业来说，会发现你做住宅好不一定你做商写好，你也不一定能够善于在医院物业，也不一定能够善于在高校里面做得好。每一种业态都有一些专业的服务能力。 经历此次疫情，无论是C端业主还是B端客户，在专业服务力上需求将更上一层楼，这也必将倒逼企业升级，行业迎来二次价值崛起。接下来，克而瑞物管本身会启动一个企业服务力的测评，希望能够跟企业一起把服务这件事情做得更好。