地产商抗疫奇观：疯狂的短债

  文/乐居财经研究院 魏薇

  2月20日晚间，金地集团发布公告称，公司成功发行2020年度第一期超短融券，发行金额10亿元，期限为270天，票面利率2.83%，此次的发行利率在市场同期限的债券中处于低位。2019年，金地发行30亿元人民币的同类型超短融券，利率尚为3.2%，今年的发行利率下降了37个基点。同日，中信证券股份上调金地集团评级，由“增持”调整为“买入”。

  年销售额在2019年首次突破2000万大关的金地，2020年1月实现签约金额122.4亿元，同比增长15.23%，在多数房企业绩和规模普遍下跌之时，实现了逆势增长。从2015年开始，公司的营收和净利润持续保持高速增长。2月11日，上交所信息显示，金地集团公开发行的110亿元小公募公司债项目状态变更为“已受理”。复工之际，新一轮的融资计划在第一时间被提上议程。

  对于房地产这个资金密集型行业来说，资金来源的两个主要通道是销售回款和发债融资，在售楼处关闭的状态下，销售受阻，发债融资成为了房企解决资金困境的主要手段，而突来的疫情显然也影响了房企的融资速度。

  克而瑞统计数据显示，1月房企境外债发行量环比上涨1066%，同比上涨20%，1月境内债发行量环比上涨287%至241亿元。从1月25日至2月10日共17天的时间内，95家典型房企完成发债融资的仅有4笔，发债总额不足百亿元人民币，与2019年春节相对应的时间段相比减少了86%。但在此之后，市场迅速回暖。

  农历春节后，建业地产、新城控股、佳源国际第一批发债。2月10日后，房企进入密集发债期。从2月11日至今，已发行17笔债券。据不完全统计，在1月25日至2月20日这段时间内，房企共发行21笔债券进行融资，内债共计66.7亿元，海外债共发行14笔，总额达40.73亿美元。无论是海外债的发行次数或是发行金额，都占有极大的比重。在疫情的影响下，国内发债受阻，成本较高的外债或能解“燃眉之急”。

  海外债中，中国奥园的发行利率最低，仅为4.8%，低于初始指导价5.125%区域，本次的发行利率也处于其近年来发债利率的低位。2019年底，知名投行摩根士丹利发布研报，首次覆盖中国奥园，予以“增持”评级。第二低的是正荣地产，其所发行的短期美元债低于初始指导利率6.125%区域，最终定价5.6%。并且本次发行的2亿美元优先票据，最终获得了超30亿美元的认购。

  资本市场的反响热烈，除正荣地产外，多家内房企发行的外债都获得了超额认购。年后第一批发债的建业地产，其发行的1年期美元债获得9倍认购，当代置业的 2亿美元绿色优先票据被超额认购14倍，佳兆业的4亿美元外债获5倍超额认购，中梁控股的2.5亿美元获3.44倍超额认购，合生创展的5亿美元外债获2.4倍超额认购。

  在本次统计范围内，海外债的平均发行利率为8.3%。根据乐居财经此前对2019房企发债所做的统计，海外债的平均利率为8.86%，相比之下本阶段内的利率稍低。债券期限较短是原因之一。

  在14笔海外债中，期限在1年内的短期海外债券达8笔。相比于中长期债券，短期债券的利率更低，且一年期以内的海外债券并不需要进行备案登记，发行更快，能在较短的时间内为房企筹集到更多的资金。招商蛇口、中国金茂、金地集团更是发行共计28亿元的超短融券进行融资，最低利率仅为2.7%。

  克而瑞的研究报告指出，2020年是房企发债的高峰期，95家典型房企年内到期债务达5000亿元，且即将到来的3月是今年第一个偿债高峰期，待偿总额达330亿元。房企在国内的融资政策依旧收紧，在疫情当下，短期外债的发行能迅速地补充现金流，减轻资金压力。房企不断利用短期债进行融资，以应对到来的到期债务和行权高峰。

  在当前利率下降、流动性宽松以及政策扶持的背景下，上半年是较好的融资窗口期。随着疫情缓解，国内大部分企业开始复工，债券市场回暖。多家房企发布债券融资计划，内债的发行量也将会逐渐增多。

  金地集团拟发行110亿元公司债、碧桂园拟发行85.38亿元公司债，迪马股份拟发行不超过40亿元的债务融资工具，多家房企计划大手笔发债融资，以缓解即将到来的资金困境。

  为缓解疫情给企业带来的不利影响，2月初，央行连续投放1.7万亿元流动性，超预期流动性投放货币市场和债券市场利率下行，有利于降低资金成本，包括房企在内的多个行业可看到“扩融”希望，或迎来新一轮的融资窗口期。