鹏润控股IPO，毗邻雄安成公司加分项？

原創

近年，中小房企钟情港股上市，成为源源不断的上市生力军。

2月28日，深耕河北保定的一家区域型房企也一只脚踏进港交所，开启上市之旅。IPO“前夜”公司溢利暴涨至2.22亿元。

不以规模论英雄，赚钱才是硬道理

鹏润成立于1996年，公司深耕保定市白沟新城、高碑店市，在当地声名卓著。

按合同销售额计算，公司连续在2018年、2019年成为上述两地最大的住宅物业开发商。白沟新城市占率17.2%，高碑店市占率6.7%。

从近三年营收看，鹏润控股规模不大，属于“小而美”的范畴。

2017年、2018年以及2019年前10个月，公司收益分别约为3.57亿元、2.24亿元和5.63亿元。

然而就这样的企业，在上市“前夜”竟然爆发出惊人的力量。2019年前10月溢利暴涨至2.22亿元。

2017年、2018年以及2019年前10个月，公司期内溢利分别约为9409万元、2229万元和2.22亿元。

从毛利率、净利率看，公司盈利能力强劲。

2017年、2018年以及2019年前10个月，公司毛利率分别约为37.3%、28.5%、52.1%；期内净利率分别约为26.4%、9.9%及39.5%。

2019年前10月，公司交付鹏润·美墅家一期，这个项目是联排别墅，平均售价高于去年同期，所以公司录得毛利率较高。

这也带动公司当年收益。

近雄安新区，业务增长有潜力

鹏润控股深耕保定，主要项目位于白沟新城和高碑店。

公司在上述两地拥有大量优质土储。截止2019年十一月底，公司拥有总建筑面积约78万平方米土地储备。

其中，已竣工的未售项目，总可销售建筑面积约1.9万平方米，可出租建筑面积约1975平方米。

开发中物业约有建筑面积51万平方米，持做未来开发物业约25万平方米。这些优质土储足以支撑公司未来5-6年里持续增长。

临近雄安新区，这些储备丰沃的土储享有高增长潜力。

白沟新城住宅物业平均售价由2016年4235元，增加至2018年5818元，复合年增长率为17.2%。

高碑店住宅物业平均售价由2016年5038元，增加至2018年7062元，复合年增长率约为18.4%。

区域性房企，面临地理集中风险

作为一家区域性房企，鹏润控股虽享受雄安新区快速崛起红利，但也面临项地理集中风险。

与地理位置更多元的竞争对手而言，项目过多集中于一两个地市，更容易受政策调控影响。

临近雄安，又环绕北京，特殊的地理位置也让白沟新城和高碑店今年颁布限购政策，本市居民极爱听限购两套住房。

对能够提供至少三年纳税证明，或社会保险缴纳登记证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。

该类政策直接减少外地户口买房数量，让公司更依赖本地居民购房，在本地存量市场，对房企销售无意是致命一击。

限购让卖房再也不像以前那样“抢”，地产公司“回血”不足，容易造成资金链吃紧，不利于扩张发展。

2017、2018以及2019年前10个月末，润鹏控股现金及现金等价物约为5450万元、3980万元，以及2120万元。

公司现金储备呈逐年减少趋势。2020年突发疫情“黑天鹅”，房产第一季销售压力陡增，这就非常考验开发商现金储备。

不过从负债端看，公司几乎没有压力。过往业绩期，公司仅有的一笔信托贷款，已经于2019年全部偿还本金和利息。