【会议直击】越秀地产：今年销售目标802亿，行业全年保持平稳

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越秀地产(00123-HK)是越秀集团控股的房地产开发企业，目前，越秀地产总资产超过2000亿元(人民币，下同)。从2020年1月销售额来看，越秀地产以34亿元的操盘金额名列中国房地产企业操盘榜TOP100的第51名。而在2014年，越秀地产销售额在中国百强房地产企业销售额中排名第31位。

在2017年，时任越秀地产董事长的张招兴曾表示，公司目标是在2020年销售规模冲击1000亿元。后来，越秀地产将2019年的销售目标下调为680亿元，而2019年实际销售额为721.14亿元，超过了下调的目标，但是离2017年时定下的千亿目标仍有较大差距，2020年千亿目标恐难以实现。

而面对疫情的冲击，越秀地产管理层在2019年业绩电话会议中宣布，将2020年销售额目标定为802亿元，可售资源达1461亿元，其中大湾区占比为60.4%。

负债总额1069.18亿，同比飙升47.21%

根据越秀地产3月10日发布的公告，2019年，越秀地产实现营收383.4亿元，同比增长45%；权益持有人应占盈利34.8亿元，同比增长27.7%。

期内累计合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约为721.1亿元，同比上升24.8%。土地储备方面，越秀地产于2019年新增土地27 幅，总建筑面积约为771万平方米，按权益计算建筑面积约为521万平方米。截至12月31日，越秀地产总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23%。其中约1234万平方米位于大湾区，约占集团土地储备的51.7%。“轨交+物业”项目土地储备约为315万平方米，约占总土地储备的13.2%。

负债方面，2019年底，越秀地产的负债总额为1069.18亿元，同比2018年的726.29亿元增加47.21%。总借贷为710.2亿元，同比增长33%。

资本负债率方面，截至2019年末，越秀地产资本负债率为46.3%，较去年同期的42.3%略有增长。

疫情下受冲击

疫情对我国房地产行业的冲击是显而易见的。今年2月份，百强房企创下了最近几年来单月销售最低的记录。

受此影响，由越秀地产持有36.39%股权的越秀房产基金(00450-HK)受影响较大，大多数项目(特别是武汉项目)的续租和酒店经营受到挑战，部分项目出租率大幅下降。

2020年1-2月，越秀地产累计合同销售金额约42.66亿元，同比下降约39%，其中今年2月合同销售同比大幅下降约46%；累计合同销售面积约16.39万平方米，同比下降约43%。

为降低租客的风险，越秀地产旗下商业板块推出减租8000万等六大“暖商行动计划”。

此外，疫情对房地产行业营销模式的变革、住宅产品的升级都提出了新的要求。越秀地产亦调整了营销手段，由传统的线下营销转战到线上，但是收效并不佳。越秀地产大湾区中部区域公司总经理高华透露，线上观看直播的人流量还是挺多，成交也有，但量不大。

以下是越秀地产管理层于2019年业绩电话会议中的问答环节：

问：此次疫情对公司的合同销售有何影响，会影响到什么时候？本次802亿的销售目标有无将疫情影响考虑在内？

答：除湖北地区外，疫情对公司合同销售的影响不大，目前公司开展了线上+线下的销售措施。预计疫情在今年4月起将进入尾声，在疫情结束后公司将加大开发进度，“将一个月的时间抢回来”。

我们今年802亿的销售目标考虑到了疫情的影响，在今年前2个月，我们的销售完成情况不高。

问：在旧改上，公司设立了合作企业，目前的两个旧改项目进展如何？今年的旧改计划是什么？

答：在旧改项目方面，我们目前在制定方案，正积极与政府沟通中，争取比去年取得更好的成绩。广州正大力推进旧改，我们目前也正在做对接，目前在接触的项目有几个。

问：公司目前的线下销售中心恢复情况如何？公司在武汉有商业地产，公司在这方面有什么策略实现投资增长？

答：公司目前除了湖北地区销售尚未开放，全国其他项目已陆续开工。公司采用线上和线下同步销售，随着疫情减缓，案场人流有所回升，线上销售效果也不错，成交额逐步提升。

目前，公司除湖北外的项目复工率达到了80%以上。

武汉是承接东西南北的重要交通枢纽，在投资角度看，我们将武汉作为重要的区域发展，但武汉区域项目销售占比不大，对公司影响有限，预计今年武汉项目的收入占比不超过公司总收入的10%。

问：疫情对公司在投资拿地以及融资等方面有何影响？公司对此有什么发展计划和调整？疫情过后，我国房地产市场有爆发的可能吗？公司会否加大地产方面的投资？

答：疫情带来的影响需公司一边运作一边观察，原则上销售需要和投资匹配。公司2020年计划拿地计划金额约300亿元，相较于2019年的159亿元，增幅达88.7%。

中长期看，房地产行业占我国经济总量的比重较大。今年房地产依然是‘稳’字当头，预计调控政策会定向宽松，短期成交低迷，全年依旧会保持平稳，价格调整幅度有限。今年将加快销售，保证现金流。

问：公司下半年派息率是否保守了？对于今年的派息政策，公司有什么判断？

答：公司过往的派息比例维持在35%-40%，近几年保持在40%左右。今年派息需综合政策方面，平衡短期和中长期的发展，把握合理比例的派息率。

问：公司在物业方面有何打算，是否有分拆物业上市的计划？

答：目前，公司物业在管约130个项目，共计2100多万平方米。对于该板块的运作，公司正在研究是否分拆物业上市。