龍湖集團：滄海橫流方顯英雄本色

原創

2019年，地產風聲越來越緊。

樓市需求端「限」字當頭，房企融資大門關起。SOHO在賣樓，世茂在收購，在行業「寒冬」，有的盤子越做越小，有的趁機逆勢加碼，行業龍頭進一步固化。

在這種情況下，龍頭房企都為能擠進行業前十，進行激烈角逐和厮殺，行業競爭可見一般。

龍湖集團(00960-HK)卻打了個漂亮戰役。2019年集團合同銷售金額2425億元，同比增長20.9%，行業龍頭地位得以鞏固。自2009年港股主板上市以來，龍湖一直未曾離開主流房企隊伍。

滄海橫流方顯英雄本色。是什麽讓龍湖維持頭部企業地位？又是什麽讓這個品牌能數十年如一日熠熠生輝？

一個有情懷的房企，一做就是27年

龍湖是一個有情懷的房企。

如果你漫步過龍湖香醍，你就應該能讀懂「善待你一生」的龍湖經營理念，這也是讓眾多同行折服的地方。

龍湖品牌源自重慶，於1993年創立，迄今已有27年歷史。難能可貴的是，集團創始人吳亞軍是競爭如沙場的房企里少有的巾帼角色，同時，女性創始人也賦予龍湖品牌一絲暖色，在頭部房企里，顯得頗有傳奇色彩。

市場給了這個女性當家人鮮花與榮譽，龍湖也以一個民營房企身份在業界做到極致。

第一極致就是質量。1997年龍湖在重慶開發首個住宅項目龍湖花園南苑，一炮打響。2005年，集團首次走出重慶，佈局成都、北京，開啓全國化擴張。

深耕行業多年，龍湖深谙以質立身，質量是產品攻佔市場的密碼。幾十年發展出真知，「積木理論」便是龍湖對產品進行標準化模塊+個性格拼合。

這也讓集團業務得以在快速推進全國化複製。標註化作業同時，集團還在2003年採用信息化運營，在行業較真實現現代化内控管理。

經歷27年沉澱，龍湖的地產項目、物業服務都在業界有口皆碑。

作為物業服務行業標桿，龍湖智慧物業每年都接待眾多行業公司觀摩學習。

質量、服務這些馬路邊的常識做好容易，數十年如一日堅持做下去不容易。而龍湖一做就是27年。這也是龍湖被盛贊的精細化運營之道。

除此外，龍湖的穩健財務，又是這家民企的另一個極致。

財務穩健，融資有道

雖然成立27年之久，但龍湖集團一直處於穩健增長狀態。

2019年集團營收1510.3億元，同比增長30.4%；歸母淨利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後核心淨利潤位155.5億元，同比增長21.0%。

2015-2019年五年間，龍湖營收複合增長率34%。這對於一個老牌房企來說，業績非但沒有疲軟，還能像新生企業一樣高速增長非常難得。

龍湖在規模化擴張之際，盈利能力是否有損耗？

2019年集團毛利率為33.6%，核心稅後利潤率為15.5%。翻閱往績業績，集團毛利率自2017有較大擡升後，近三年一直表現優異。

龍湖的毛利率在行業還是有較大競爭力的。2019年大部分主流房企毛利率都集中在30%以下。期内龍湖淨利率呈現小幅下滑，但整體維持穩定。

在強大的營收規模和淨利潤水平前，龍湖相當自律，在規模化中並未迷失。為在高槓桿的房地產行業，龍湖的穩，讓人覺得這家民企不一般。

從債務結構來看，2019年末龍湖綜合借貸總額1460億元，淨負債率為51%，遠低於中國房地產協會等組織測評的500強房企2019年96.70%的淨負債率均值。

在有息負債中，一年内到期債務為139.3億元，在手現金609.5億元，現金短債比為4.38。可見其擁有極強的償債能力，這是其獲得低成本融資的重要原因。

2019年末，平均借貸成本為年利率4.54%。這個借貸成本，在房地產行業是極低的，也就只有央企可能享受到這個待遇。

國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽，給予龍湖的評級分别為「BBB」、「Baa3」、「BBB」，均為投資級評級。

對於未來發展，龍湖也是業績釋放得當，拿地節奏把控精準。

2019年末，集團已售但未結算合同銷售額為2535億元，面積約為1500萬平方米，為未來核心溢利持續穩定增長奠定堅實基礎。

在房企「命根」土儲方面，2019年底集團合計擁有土儲6814萬平方米，權益面積4742萬平方米。

這些項目遍佈京津冀、長三角等7個城市群，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區域，且成本合理，為後續的盈利增長奠定基礎。

四大主航道業務，擘畫「大地產時代」畫像

經歷二十多年發展，房企高增長紅利已成過往。正如龍湖財報所說，「水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返」，回歸、重塑成為共識。

前二十年是打江山，後第十年守江山。在行業轉型節點，這一仗該怎麽打？

龍湖做法是，養老業務和產業新城為業務探索方向。而集團真正聚焦的是地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務。

用吳亞軍董事長的話說，這不算多元化，龍湖並沒有跨界，只是在做自己擅長的事情。

龍湖在業務拓展方面起步較早，2002年重慶龍湖北城天街購物中心成公司首個商業試水項目。

在2009年上市時，龍湖就前瞻性提出除住宅開發外，購物中心等投資物業也被提升至戰略高度。

截止2019年末，龍湖已開39座商場，總建築面積為377萬平方米，整體出租率為98.5%。

2016年集團推出「冠寓」品牌，進軍長租市場。在已經飽和的市場，自我消化很重要。這點正像車企要集體做出行一樣。

好的節點、好的政策，冠寓定位新世代年輕人群，已在全國30餘個高能級城市開業運營。

2019年末，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%。這個品牌已經做到行業前三。

進擊中的龍湖智慧服務也是集團「台柱子」。2019年該板塊實現營業收入42.8億元（合併抵消前收入約為50.0億元），服務330萬餘戶業主，在物業服務百強企業綜合實力排名中位居前列。

2017年以來，集團已經清晰形成以地產開發為核心，商業運營、租賃住房及智慧服務四大主航道業務。既依託現有運營優勢，也兼顧細分子領域演進。

如果說前幾年房企轉型還戰略不清，行業公司在試水後，發展到今天，很多人方能清晰看到一個結果，那就是龍湖成功了。

2019年，龍湖「天街」、「冠寓」等經營性物業租戶結構、客流增長等經營指標持續優化，年内租金收入達57.9億元，同比提升41.5%。

業務相互關聯，又能環環相扣，現在看不得不佩服龍湖的戰略定力和敏捷執行。在四大業務齊頭併進下，房地產細分領域不斷被深化，擘畫出龍湖「大地產」格局。

行業破壁者，做「空間與人」全域生意

在「大地產」藍圖中精耕細作，龍湖終迎收獲期。

2018年龍湖地產更名龍湖集團，這意味著龍湖已不再是那個龍湖地產。這艘大地產時代航母徐徐開啓。

此時龍湖做得不僅是房地產生意，更是「空間與人」的全域生意。2018年，龍湖集團CEO邵明曉提出要做人與空間的連接，也就是「空間即服務」。

龍湖仍在不斷拓寬、深化地產邊際，尋求空間的蝶變、以及場景的新生，堪稱行業破壁人。

 「天街」、「冠寓」、「智慧服務」這些品牌，串聯起全國各地的項目，已經形成協同共振效應。

2020年，龍湖集團將針對所佈局城市中剛需、改善、商業經營等不同的細分需求，推出212個主力項目，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業態產品。

投資性物業方面，商業運營業務中，截至2019年底，龍湖累計開業商場39座，一年新開業10座商場2020年預計又有九個商場會相繼開業；

租賃住房業務龍湖冠寓，也將有計劃地持續推進。上述兩項業務的穩步發展，將為龍湖集團物業投資業務收入的增長奠定堅實基礎。

社區服務專家——龍湖智慧服務，也將繼續秉持初心，堅守品質，在更為豐富多樣的場景中，為各類客戶提供始終如一的「滿意+驚喜」的服務。

上述空間運營品牌，經龍湖多年打磨，不僅是有靈魂的空間，還有共情的服務。

新冠肺炎疫情突襲，龍湖智慧服務守護著超過100個城市的1000多個社區和項目，日均2.6萬人堅守在一線崗位上；

龍湖商業旗下商場物資、組織、人員三大保障措施全部施行到位；租賃住房業務龍湖冠寓的200餘家門店、近3000員工也全部在崗。

龍湖正無邊界的創新探索著人與空間的連接願景。

2020年，針對房地產的調控還在繼續，「因城施策」又為行業增長打開靈活空間。龍湖堅持看多中國，看多房地產，在房地產+市場尋求更多生意。

好風憑借力，揚帆正當時！