首創置業：經營業績穩中有進，差異化資源獲取優勢凸顯

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2019年，對於首創置業(02868-HK)來講，是充滿挑戰的一年，亦是碩果累累的一年。

適者生存，求變創新者常青，穩中有進者長盛，這是古往今來不變的法則。在過去一年時間里，樓市始終處於不斷變化的政策環境之中，房企面臨著前所未有的挑戰及考驗。在此背景下，首創置業堅持以「高質量增長」為核心經營方針，2019年度各項業務穩中有進，成效顯著。

簽約金額再創新高，自銷迎來爆發式增長

2019年，面對不確定因素增多的形勢，首創置業始終堅持「高質量發展」的核心經營方針，堅決執行「快周轉」策略，新項目全面落實「369」工期標準，開發和開盤速度全面提升，預售提速15天，10個項目實現當年拿地當年開盤，其中天津禧悅翠庭項目5個月開盤，沈陽禧悅大境項目7個月開盤。此外，首創置業在不斷強化區域聚焦的同時，還以奮進者計劃為引領，強化激勵考核，全面提升項目開盤供貨、銷售回款及竣備交付節奏，簽約金額再創新高，自銷更是出現爆發式增長。

2019年内，首創置業實現簽約金額人民幣808億元（單位下同），同比增長14.4%，2015-2019年複合年增長率高達25.6%。其中，自銷實現簽約超300億元，同比增長115%，佔比近40%，由此可見，首創置業的自銷成為簽約主力軍，這也反映出其在強化激勵考核，全面提升項目開盤供貨過程中，帶來的良好化學反應。

簽約售價方面，2019年首創置業簽約銷售均價為25,551元/平方米，同比增長10.8%，2015-2019年複合增長率為21.7%。簽約銷售均價能實現雙位數增長，要得益於首創置業持續推進並升級「首創製造2020」運營體系，完成「天閱」、「禧瑞」及「禧悅」等核心產品線升級，進一步完善主力產品佈局，帶動銷售業績快速增長。簽約金額按照區域劃分，首創置業在三大核心城市圈簽約715億元，佔比近 90%；大本營京津冀地區實現簽約490億元，佔比61%；長三角地區簽約額更是同比增長156%。

更為重要的是，2019年度首創置業旗下商業地產平台首創钜大堅持輕重併舉，實現項目佈局17城，新開北京房山二期、濟南、重慶、西安4家奧萊，累計開業12家，佈局及開業數均行業第一。與此同時，首創置業更加注重提質增效，聯合阿里雲，創新運用移動平台、AI、物聯網等科技手段打造智慧奧萊，線上線下全覆蓋，搶佔「新零售」先機，大幅提升運營管理能力，全年營業額78.3億，同比增長53%。從佈局數及營業額增速來看，首創置業奧特萊斯業務線「五年二十城」佈局目標基本完成，正加速轉入精益運營期，未來發展值得期待。

經營業績穩步上行，融資成本穩居行業低位

2019年，首創置業經營業績及盈利能力均取得穩健提升。2019年内，首創置業營業收入為207.86億元，營業利潤為35.52億元，同比增長12.4%；歸屬股東淨利潤為21.23億元，同比增長10.4%；毛利率為32.66%，同比提升6.86個百分點，淨利率為12.36%，同比提升1.97個百分點。

另外，首創置業全面加大回款考核與激勵力度，堅持安全穩健的差異化土地投資策略，多維度控制負債率水平，實現經營回款的大幅增長與槓桿水平的下降，財務狀況更加安全穩健。截至2019年底，首創置業的併表銷售回款同比大幅增長近60%，淨資本負債率154.4%，同比下降14個百分點，資產負債率為77.3%，同比有所下降，槓桿維持在合理可控的水平。

值得一提的是，在面對複雜多變的環境下，首創置業更是充分發揮自身信用及資本運作優勢，持續推進全方位金融體系建設，積極創新融資方式，準確把握市場窗口，成功完成多筆標桿融資交易。期内，公司持續推進權益融資，供股交易實現核心股本突破22.4億元，助力公司優化資本結構，釋放業務發展空間，推動業務高質量可持續發展；成功落地首單債轉股，實現權益融資10億元。

截至2019年底，首創置業的存量債務加權平均成本僅為5.39%，較2018年進一步下降6個基點，持續位於行業低位。其中，年内新發行的80.9億元境内私募公司債券，利率最低至4.26%，創行業同期可比發行新低；新發境外5億美元次級永續債券，為財政部新規下第一單地產次級永續債券，打造市場標桿交易。

差異化資源獲取，土地儲備質優量足

實際上，在房地產行業，拿地並不難，難就難在何時拿，在哪拿。拿地策略的好壞，不僅影響房企短期利潤表現，更加影響企業長遠發展。

與傳統房地產商為了拿地而拿地的策略不同，首創置業拿地策略更加重視前置性的研究和擇時，其長期踐行安全穩健的投資策略，堅持差異化非競爭性拿地，綜合運用一二級聯動、產業協同、併購及戰略合作等多種方式低成本獲取土地資源。

2019年，首創置業新獲22個項目，土地投資金額為355.5億元，總建築面積為778.9萬平方米，同比增長90%，平均樓面地價為6,766元/平方米，同比降低53%，平均土地溢價率僅13.6%，住宅新進入蘇州、寧波等6個城市，並在昆明、鄭州等城市底價獲取多個超百萬平項目，大幅充實公司戰略性核心資源，為其未來業務發展提供長期支持。文創及高科等創新業務實現與主業的產業協同，聯動鎖定寧波、廈門、重慶等多個種子項目。

截至2019年底，首創置業擁有土地儲備總建築面積超過1,600萬平方米，總貨值超人民幣3,500億元，同比增長17%，銷售物業平均樓面地價低於1萬元每平方米。其中，來自三大核心城市圈貨值佔比為67%，一二線城市佔比90%以上，京津滬三大城市貨值佔比53%，可見其優質土儲資源相對豐富，未來溢價空間可期。

展望2020：穩字當頭，穩中求進，穩中求變

「2020年初以來，新冠肺炎疫情迅速蔓延，持續引發連鎖反應，全球市場大幅波動，宏觀經濟及行業環境不確定性凸顯，房地產行業面臨嚴峻挑戰。房企業務受到多方面影響，業務穩健、資金安全成為2020年房地產行業的重要主題。公司也將業務運營的安全穩健作為首要目標，力爭全年簽約目標800億以上。」這是首創置業執行董事、總裁鍾北辰在「2019年全年業績電話會議」上展望2020年發展時的講話。不難發現，在疫情全球蔓延之勢不減及房地產行業考驗依舊的形勢下，首創置業選擇穩字當頭，穩中求進，穩中求變，以應對突發事件及未來不確定性因素可能帶來的影響。

實際上，在面對不確定性風險的形勢下，企業選擇穩健經營的策略是比較明智的抉擇，也是企業整合自身優勢、聚焦產品服務及練好内功的最佳時機。具體而言，在疫情平穩度過期間，首創置業可強化自身核心競爭優勢，進一步提升產品服務質量，在保障安全的前提下加速復工復產，結合自身優勢及現階段外部環境發展機遇，全力減少疫情帶來的影響。

業務經營方面，首創置業將繼續堅決執行「快周轉」策略，深入落實「369」標準，積極應對複雜的市場環境，進一步優化推盤供貨節奏，線上線下相結合，加速存量資產去化，力爭實現全年簽約目標；依託自身豐富多元的物業資源，加快推進自有物管平台發展。另外，繼續全力促回款，強化銷售回款考核機制，加大合作項目回款激勵，儘最大努力減小疫情影響。

財務方面，首創置業管理層在電話會議上表示「2020年公司充分發揮公司信用與資本運作優勢，積極拓展新渠道，確保融資渠道多元暢通，鞏固低成本融資優勢；積極推進H股全流通，擴大流通股本比例，增強股票流動性，為進入深港通奠定基礎；進一步加快基金平台建設，充分發揮地產基金的產融結合優勢，助力公司拓展戰略空間。」

另外，首創置業執行董事、副總裁兼財務總監範書斌還強調，面對現階段全球性貨幣量化寬松政策，首創置業在保障公司資金安全的前提條件下，會考量各方優勢進行融資的抉擇，進一步鞏固低成本融資優勢。

投資方面，在2020年複雜多變環境下，當被問及三大核心城市圈拿地策略是否有所變化時，首創置業總裁鍾北辰在電話會議上向財華社記者答复：「2020年公司將繼續踐行安全穩健的投資策略，強化非競爭方式獲取優質低成本資源，堅持3+X戰略佈局，聚焦三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，持續提高資產組合抗風險能力。」此外，他還強調今年會加大在粵港澳大灣區投資力度，強化戰略性核心資源儲備。至於拿地方式，他表示，首創置業會根據銷售回款力度，選擇性的跟進投資，堅持差異化多渠道投資，強化產業協同、一二級聯動、併購、戰略合作（國内領先房企合資等）等非競爭拿地方式。最後，他還表示，疫情確實給房地產行業帶來不小的影響，但疫情之下行業優勝劣汰加劇，潛在併購及獲取潛力項目機會增多，首創置業會把握機會獲取戰略核心資源。

面對房地產逐步邁入存量時代，首創置業如何擇機擇勢，首創集團總經理及首創置業董事長李松平表示，短期疫情蔓延及房地產行業的持續性調控，並不改變我國宏觀經濟穩中向好的趨勢，公司仍存在較多發展機遇，將堅持做好穩字當頭、穩中求進、穩中求變，提前佈局，全面提升優質資源儲備及資產管理和運營能力，發掘公司具有潛力的新增長點。

綜上所述，不難看出首創置業選擇以穩字當頭、穩中求進、穩中求變的方針，提前做好應對和佈局，以迎接未來可能發生的風險和機遇。與此同時，公司繼續依託自身在經營、財務、土儲及物管等方面的優勢，持續提升企業核心競爭力及品牌價值，適時借助資本市場助力業務做優做強，從而為投資者創造更多價值。