【会议直击】鑫苑服务：预期增速超30%,增值服务毛利率达68.9%

原創

2020年3月30日，鑫苑服务（01895-HK）发布2019年度业绩报网络会议，公司收入534.0百万元，同比增长約35.8％，归母净利润81.3百万元，同比增长约6.8%。

这是鑫苑服务自2019年10月11日上市以来的第一份年度报告，虽然公司在2019年的毛利率约37.8%，相较于2018年同期的34.0%高出3.8个百分点，但公司在2019年的归母净利润的同比增速远低于收入的增速。

公司的归母净利润增速低于收入增速，这主要是公司的行政开支由2018年的27.47百万元增长149.89%至2019年的68.64百万元，占公司的收益比例由2018年的7.0%大幅增长至2019年的12.9%，大幅缩减公司的利润。这与公司在2019年10月11日上市产生的22.0百万元服务费、首次公开发售前股份奖励产生的费用12.3百万元及员工成本的增加有关。

市场化能力加强，收入结构优化

鑫苑服务是一家物业服务公司，物业包括住宅物业、综合体物业、办公大楼、产业园物业等，主要围绕华中、环渤海、长三角、珠三角、西南五大核心区域，截至2019年12月31日止年度，公司为中国44座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积约37.0百万平方米，在管建筑面积约20.1百万平方米，同比增长28.16%。

其中，来自鑫苑地产集团的65个项目的在管面积12.74百万平方米，占总在管面积约63.5%，来自独立第三方的55个项目的在管面积7.33百万平方米，占总在管面积约36.5%，由此可见，公司的业务主要依赖于母公司，但公司在2019年的独立第三方的在管面积增速84.5%远高于鑫苑地产集团的增速9.0%，说明公司的独立第三方业务能力在强化。

公司的主要业务涉及物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。分业务来看，物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务的收入分别约314.19百万元、129.04百万元、90.73百万元，分别同比增长20.0%、66.2%、68.7%。

虽然公司的物业管理服务收入占比总收入58.8%，是公司最大的收入来源，却不是公司最主要的利润来源，公司在2019年最大的毛利来自增值服务收入约88.85百万元，并且增值服务的毛利率高达68.9%，管理层表示，公司是一家高性价比的服务企业，不会追求在物业服务方面的高毛利率，这是避免降低公司的服务品质和服务感受。

从收入占比来看，公司在2019年的物业服务收入占比在下降，而增值服务和交付前及咨询服务收入都有所提升，值得注意的是，公司在2019年的物业管理服务毛利率仅21.6%，远低于增值服务和交付前及咨询服务的毛利率68.9%和49.7%，而增值服务和交付前及咨询服务收入占比的提升，有助于公司的利润提升，管理层表示，增值服务和交付前及咨询服务是公司的重要发展业务。

对于未来三五年的计划，管理层表示，公司预期每年30%以上的增长速度，公司会拓展城市改造等业务，来形成公司规模增长的发力点，公司也希望在未来三至五年进入物业行业的第一梯队。

以下为记者部分实录：

Q：公司未来的毛利率是否还有提升的空间？

A：公司在2019年的毛利率37.8%，相较于2018年同期增加3.8个百分点，由此可见，公司的毛利率在2019年的表现较为不错，公司在三大业务的毛利率还是有区别的，在物业服务的毛利率是21.6%，但增值服务、交付前及咨询服务的毛利率分别达到68.9%、49.7%。

在物业服务方面，公司是一家高性价比的服务企业，公司不会追求在物业服务方面的高毛利率，这是避免降低公司的服务品质和服务感受。

Q：公司的募股资金使用在哪些方面，未来的发展计划是什么？

A：截至2019年12月31日，公司的现金及现金等价物约6.06亿元，主要来源于两个方面，一是鑫苑服务多年的经营现金流，二是公司在2019年10月在香港联交所成功上市之后所募得的资金，公司现在的现金流还是较为充足。

关于公司的募资方面，公司将会使用60%用于拓展物业服务，15%用于拓展增值服务，15%用于升级及发展公司现有的智能化和信息化系统。

Q：物业行业未来发展趋势？

A：物业正在向现代化行业转型升级的过程，由劳动力向智能化、互联化发展，行业发展与国家的产业发展及消费升级相契合，物业行业正处于提升期，行业规划基本形成，在公共服务的价值不断体现，特别在本次疫情中，物业企业是防疫一线的重要体现，物业服务的重要性更为凸显，物业向多元化、资本化等方向发展。

Q：疫情对公司的有什么影响？

A：疫情对各行各业都有影响，对不同的物业也有着不同的影响，住宅类物业受到的影响较小，公司主要以住宅为主，但疫情期间，公司的成本有所增加，比如消毒日用品、人工等成本及加班费用的增加，但国家对物业企业有所补助，而疫情期间，更加突出物业的价值，在防疫过程中，使得业主满意，物业的费用将会有所提升。

由于疫情期间，小区的封闭管理，使得社区经济发展更为重要，公司的线上平台，水果蔬菜等线上收入快速增长，虽然短期使得公司的成本支出增加，但长期来看，物业企业的发展更为有利。

Q：物管单价的高低对利润是否影响，公司是否进入北上广深等地区？

A：物管的定价和服务标准和成本有关，物管费用的高低与利润没有必要联系，公司的成本开支上，一直强调性价比，公司会把物业服务的毛利率控制在合理范围，公司的未来发展主要是五大核心区域，公司在北京、上海和广州已经有项目在落地。