【现场直击】：成长待证明，新力控股已Price in

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新力控股是一家综合性住宅及商业物业开发商，除此之外还提供第三方咨询服务、与建设若干物业项目有关的投资物业出租，其中核心收入来源为物业销售。

新力主要开发「湾系」、「园系」及「悦系」三大主要产品系列住宅物业。湾系物业通常面向首次置业者，有关物业包括惠州帝泊湾、武汉金沙湾及南昌帝泊湾；园系物业通常面向改善住房者，园系物业通常提供升级版的居住单元或住宅，拥有小区花园或景观，有关物业包括惠州新力城及南昌东园；悦系物业通常面向奢华居住体验需求的客户，有关物业包括南昌雅园洲悦。

2020年3月30日新力控股（02103-HK）披露2019年财务预告，显示公司录得收益269.84亿元，同比2018年增长220.7%；毛利79.98亿元，同比2018年增长154.5%；母公司拥有人应占利润19.57亿元，同比2018年增长373.8%。

2019年，新力控股通过招拍挂与收并购获取了36个项目，应占权益地价为194.5亿元，应占权益建筑面积达2.8百万平方米，项目分部在各个区域，其中43.6%在长三角区域，24.4%在华中华西及其他区域，19.4%在江西省，12.6%在大湾区，其中一二线城市新增土储面积占比达92%。

截至2019年12月底，新力控股拥有117个处于不同发展阶段的物业项目，包括80个附属公司开发的项目、37个合资企业和联营公司开发的项目；持有应占权益的总土地储备达到1509万平方米。

惠州作为临深片区唯一不限购的城市，住宅商品房售价也处于高速增长，新力控股正积极在惠州累积土地资源。此外，新力控股积极在华中及华西核心城市布局资源。

从土地储备分布来看，江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益建筑面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%、17.1%。按可售货值计算，约85%土地储备分布在一二线城市。

尽管从结果看新力控股2019年财务数据非常优秀，但是市场似乎已经已进计入在内，截至2020年3月30日，新力控股的pe-ttm达到了7.6左右的水平，已与行业龙头企业融创中国（01918-HK）、中国金茂（00817-HK）相当。

同时，尽管近期新力控股的市场表现优于恒生指数，但是其股价仍在2020年3月19日创下了历史新低，因此对于未来仍然需要更多的数据证明新力的成长性。

2020年3月31日，新力控股集团举办了2019年报发布会议，以下是新力控股管理层在2019年业绩发布会上的问答环节：

Q：公司已经在规模上实现了大幅增长，但是2019年的毛利率（29.6%）及净利率（7.2%）在行业中属于偏低的水平，管理层是否有改善以上利率水平的计划？

A：由于补贴下滑，所以毛利率和净利率确实是处于较低的水平，但是未来我们将把我们拿地的优势更多的发挥出来，同时提升我们的管理效率，未来这将使得我们的利率水平得到改善。

Q:今年疫情影响下新力有什么样的措施能够保证今年目标能够实现？行业毛利率呈现下降趋势新力将如何应对？房地产企业都在挖掘大湾区的开发机会新力如何实现差异化的竞争？

A:疫情对行业的影响还是蛮大的，而且一季度的数据已经反馈出来了，但是新力作为中等规模的企业，影响相对大房企还是小一点。我们今年还想维持在20%的增长，当然没有疫情这个速度可能会快一点，所以这个20%的增速是已经考虑了疫情的影响后预期的。

怎么样应对呢，第一点就是把产品做好，我相信我们的产品在同等条件下我们的销售能力时较强的，那么江西作为我们的大本营每一季度的数据仍然是领先的，而在大湾区市场我们预期未来的利润增长将比较有限，可能招拍挂有个5%的利润就不错了。

Q:新力合作的项目较多，未来公司在权益占比方面的目标是什么？如何选择合作项目去合作？此外公司的平均融资成本为9.2%，预计2020年将达到什么样的水平比较合理？

A：对于平均融资水平9.2%，我们希望每年有1%左右的下降空间，当然可能不到1%，但是这个目标是比较明确的，债务结构方面优先考虑大银行，比例大概在60%左右，信托等补充性融资比例大概在20%-30%，另外公司可能在abs其他一些创新融资手段上做，包括股权融资可能再加大一点。当然我们想进一步提升公司的整体评级，这跟盈利状态有关，那么公司总体的发展上就期望更加平稳一点。

合作方面，我们在不同的区域的合作策略是不同的，在江西由于我们龙头的位置所以肯定是主导方。在大湾区譬如深莞惠，以惠州为例，我们在当地已经有了一定的影响力，进一步将打造团队的本土化以及和本土企业有更多的合作，总体来讲我们还是要发展新力的优势。