【会议直击】跻身千亿俱乐部，美的置业：重点城市拿手 未来3-5年保持规模稳增

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美的置业(03990-HK)发布2019年度业绩，年内收入为411.38亿元(人民币，下同)，同比增长37%。毛利为130亿元，同比增长32%。公司拥有人应占利润为43.05亿元，同比增长34.15%。

在销售额方面，美的置业成功挤入1000亿俱乐部。2019年公司签约销售金额达1012亿元，同比增长28%，行业排名从2015年的87位持续提升至2019年的34位。

多项指标表现良好，财务指标亮眼

2019年，美的置业的物业开发及销售确认销售收入为404.3亿元，同比上升37%，主要由于会计确认销售均价及销售面积的增长。其次，物业管理服务收入为4.85亿元，同比增37%；商业物业投资及运营收入2.23亿元，同比增37%。

按区域划分，美的置业长三角及珠三角的合约销售额占整体销售额超50%，其中长三角区域实现合约销售金额363亿元，同比增43.8%；珠三角区域实现合约销售额187亿元，同比增9.5%。

借贷方面，2019年，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低为5.87%，其中新增借款加权平均实际利率为5.76%。截至2019年末，净负债率显示为89%，较2018年末下降8个百分点。2019年末，美的置业持有现金总量约269亿元，银行授信额度高达1303亿元，尚未动用的银行授信额度为832亿元，现金及金融资源充裕。

2020年初，美的置业成功以4%的低利率发行14.4亿元、4年期公司债。管理层表示，融资成本进一步降低将是该公司努力的方向。

土地储备满足3-4年开发需求

2019年末，美的置业土地储备权益建筑面积为4263万平方米，涉及278个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的59个城市。

美的置业拿地方式多样化，持续加大非公开市场拿地力度，低成本获取土储项目。

对于今年的拿地策略，美的置业管理层表示，没有定下绝对的金额，将视该公司销售总规模和回款情况而定，计划是用三分一的比例将获取土地。

对于2020年的销售目标，美的置业年报及管理层均未透露具体数字。管理层表示，目前疫情情况下市场还存在不确定性，未来3-5年规模上力求保持稳健增长。

以下是美的置业管理层于2019年业绩电话记者会中的问答环节：

问：低成本融资是公司的优势，该优势的主要原因是什么?公司一直未有境外发债动作，是基于什么考虑呢?

答：第一，我们整个的去化和回款是不错的，去年保持在 60%，回款维持在80%左右，保持了现金的获取。

第二，我们报告了整个经营的资源，我们授信资源是充裕的，完全可以满足现阶段发展的需求。

第三，国内的融资成本相对境外来说，更具备优势。从我们现在发债来说，两期的发债在4%左右，境外发的话达不到这样低的水平。银行的开发贷是5字头，非常有优势。何况目前没有用股东的背书，这个成本会更低，我们的优势是非常明显的。

另外，境外这一块融资也是可以的。目前我们做的是双边贷和银团。去年做了银团，成本也是偏低的，目前阶段的发债还是便宜的。未来来说，根据整个业务的发展，以及多渠道融资不排除境外发债，找适当的时机进行。

问：近年来公司进行城市布局和战略升级，公司经营思路和产品策略与布局策略进行怎样的相应调整？

答：中国城市分化越来越明显，有一些比较弱的三、四线城市，未来的持续性的需求会出现比较大的压力，在这个背景下，公司坚持2018年下半年就升级我们的城市结构，包括原来已有优势的城市进行深耕。

在这个大的背景下，公司的产品始终坚持能够在所处的城市有比较良好的竞争能力，公司一直坚持能够有中高档的能力，同时我们自己的智慧健康产品的内核，同时构筑社区的智能化，使得公司的产品和服务能力进一步的提升。

通过这两年基础的打造，我们在城市升级过程中，我们认为具备比较良好的基础。再加上公司其他资源的获取，包括组织能力、品牌的影响力和美誉度，匹配公司升级的战略，我们的信心还是比较充分的。

问：公司2020年的业绩是否会受到疫情的影响，影响有多大？对于销售的影响，公司采取了哪些措施？

答：疫情对于公司的业绩客观来说应该有一定的影响。一二月份刚好是春节期间，也是销售低谷期，一城一盘一策的精准定位，通过自身物业进行老带新的宣传活动，各种销售动作进行补充，从三月底的指标来看，已经恢复到常态的水平上。按照这个态势，加上整个售楼部全国线下百分百实现了开放，复工复产达到了95%左右。从供货年末结转的存货来看，供货端、销售端对于销售的拉动、整个行情的业绩影响分散起到了很好的作用。

从这个角度来说，我们对于全面的铺排，以销定产、小步快跑，精准审批几个步骤把握开盘、去化比、开工量，结合已有的存货来看，从几个维度来说做了精准的安排，对于全年的既定目标进行了充分的准备。如果疫情没有再大的变化，实现全年各项预定目标是有信心的，我们也会努力去达成的。

问：前一阶段公司联合阿里云发布的 AI 社区，跟传统社区相比，是否会增加，体现在房价和物业费里面，AI 是否会带来溢价，测算过带来多大的溢价?

答：AI 社区增加的成本主要是软硬件和平台后期建设费用的增加，增加的成本主要是带来整个社区产品品质的提升，会带来一定的溢价，但是 AI 社区相比传统的社区，物业管理费并不会提高，未来通过 AI 社区平台可以为业主提供更多的定制化、个性化的增值服务。

推行 AI 社区，美的置业推行产品竞争能力的提升，着眼于客户生活体验的提升，也着眼于整个社区防疫能力的提升。某些社区体现在一定的产品溢价，也在更多的社区体现的是，我们产品销售速度的加快以及业主满意度的提升。我们举一个例子，例如苏州的云筑项目，运用智能社区产品之后，开盘去化率达到了90%，带来了非常好的口碑和管理效应。

问：2020年拿地进一步向核心的一、二线城市靠拢，公司今年的拿地策略是怎样的?

答：今年拿地策略还是把最优势的资源集中往比较高等级的城市和经济发达的城市群布局。当然拿地的总量没有定下绝对的金额，内部掌握有一个相对的金额，按照公司今年销售总的规模和回款情况，基本上按照 1/3 的金额进行补地，绝对值是多少，没有把它很具体化。

我们也会看重哪一个时点去拿地，因为从三月份以来，大家可以关注到。土地公开交易市场也是急剧升温，比销售市场升温快得多，甚至超过了2019年和2018年，我们也在分析其中的逻辑和原因。

我们认为，在目前情况下，还有很大的不确定性。所以我们坚持不去拿一些非常高地价的地王，也不会非常激进的不顾财务测算结果，我们还是按照自己的策略。目前手头的资源相对丰富，我们判断哪个时点拿地，也是比较游刃有余，是这么一个基本的情况。

问：去年公司完成了千亿的目标，未来三至五年内集团的发展规划，是否可以透露一下？

答：未来三至五年规模上保持稳步的增长。在此基础上，我们会比较多地关注公司的净现金流，包括公司的利润，包括总体总体的负债方面的考量。我们希望公司能够长期的保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量的基本情况。

所以未来三至五年，我们还是我刚才说的基本判断，因为未来的市场，会进一步的集中。会进一步的去分化，我们在集中分化一个大的线条下，按照自己坚定的定位，按照自己的逻辑，而不是随波逐流。