31省房地产投资规模出炉，各省“因城施策”空间即将开启？

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疫情对房地产行业冲击，让2020年前两个月房地产投资规模急剧收缩。

统计局数据显示，2020年前两个月，1-2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。

即使这里面排除疫情影响，2020年也是房地产业稳发展的一年，在越来越贵的土地成本、相对困难的融资面前，行业增速或也将有所下滑。

具体到31个省市自治区，房地产投资情况也不尽相同。在这个行业周期底部，各地房地产投资情况如何？未来行业有没有政策空间？

江苏、广东、浙江位列投资规模前三甲

在传统认知中，房地产业在经济较发达省份比较繁华。

以GDP论经济发达程度，2019年广东首次突破10万亿元，继续领跑全国、排名第一。江苏、山东、浙江、河南分列2到5名，GDP总量均超过5万亿元。

那这个五个省份的房地产投资情况近来如何？

根据国家统计局数据，前2个月江苏、广东、浙江三省份房地产投资额破千亿，其中江苏省达1333.97亿元，居全国第一。

相较之下，同为GDP大省，山东、河南房地产投资规模相形见绌。山东为733.83亿元，河南为416.63亿元。

2020年1-2月，河南房地产投资规模尚不及福建525.24亿元，以及四川672.61亿元。

按照房地产投资规模划分，大致可以将31个省份归为四个梯队。第一梯队是投资规模破千亿省份，即江苏、广东、浙江。

第二梯队，开发投资规模在500到1000亿元之间的省份有5个，分别为山东、四川、上海、安徽以及福建。

第三梯队，投资规模位于100到500亿元之间有14省份。这个档次省份最多。

第四梯对，投资规模低于100亿元以下，余下9个省前两个月房地产投资规模位于这个档次。其中青海以及西藏未达1亿元。青海为0.13亿元，位居全国末尾。

未来楼市还有政策空间吗？

为什么房地产投资规模降温这么大？只是单纯受疫情影响吗？这个开篇我们也提到，疫情是最直接原因。

前两个月房地产销售端受疫情影响严重，1-2月商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。

销售端冷淡，让房企无力回款，造成的资金压力传导至投资端自然会对投资产生影响。

这个趋势会随着疫情影响减少而消散吗？答案是不会。即使疫情过去，但房地产行业仍然面临政策调控压力，以及日益高涨的拿地成本压力。

“房住不炒”下，未来房地产投资将保持一个较低增速。

近来各地“因城施策”，推出不少利好楼市的举措，有的因尺度太大，还被迫中止。在低迷的市况下，房地产还有政策机会吗？

太平洋证券研究院给出一种测算方式：假设我们完成“十三五”目标则需要2020年增长达到约5.6%，2020年全年房地产投资需达到7%左右。

假设1季度房地产投资同比增速为-5%。从房地产销售数据来看，投资数据未来并不乐观，我们的假设相对中性。

1-2月百强房地产企业销售面积同比增速-25%，百强房地产企业销售面积占全国 75%左右，因此计算1-2月全国房地产销售同比增速约-30%，考虑到3月仍受一定影响，1季度全国房地产销售面积约-35%。

基于以上测算和假设，2-4 季度房地产投资增速须达到9.71%。考虑到2020年房地产投资不容乐观，很难达到2019年9.9%的增速，因此未来房地产政策空间较大。

从历史经验看，中国房地产刺激政策主要有2009年4万亿和2016年棚改货币化去库存。房地产普通政策主要有降低首付比和限购限贷等。

“因城施策”下，各省较为适宜房地产普通政策刺激，但这个往往也是最直接有效的，例如放松限购、限贷等。

2020年各省楼市将开启何种政策空间，让我们拭目以待。