大唐地产“三战”港股 中小房企为何上市难？

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大唐地产的Logo别具特色，是一张京剧脸谱。这张脸谱不仅在厦门具有广泛的辨识度，还暗含了一个中国台湾家族的兴衰事。

1994年来自中国台湾的余英仪创办大唐地产，不料2008年他却意外去世。据传大唐地产原本拟定于2009年在香港挂牌，上市工作也因创始人身故搁浅。

之后不久，大唐地产被福信集团收购，成了厦门女首富黄晞的控股公司。

招股书显示，黄女士拥有公司77.79%权益，公司执行董事吴迪拥有21.21%权益，大唐地产董事及高级管理层合计拥有1%权益。

收益规模不足百亿，遭遇上市困扰

被收购后，大唐地产此后发展路数似乎并未朝规模化发展，从各项关键指标看，公司还只是属于中小房企范畴。

虽然公司并未在招股书中公开销售额，翻阅中指研究院排名，2019年大唐地产以331.5亿元销售金额排在行业第81位。

300多亿元的销售规模，百强房企榜上有名，大唐地产虽没有大房企的规模，却也有在小房企中的优势。

公司在招股中表示2020年按综合实力计，大唐地产获中国房地产产业协会及中国房地产测评中心中国房地产开发企业500强第88名。

从近三年业绩看，大唐地产收益、纯利虽然规模不大，但增势迅猛。

2017-2019年，公司收益分别约为40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元，复合年增长率约42%；年内溢利分别约4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元。

也就是这么一个体量不大，看似业绩增速完美的房企，大唐地产却在上市问题上再一次遭遇滑铁卢。

公司最早于2019年12月向港交所递交招股书，但上市未果。2020年5月28日招股书也处于失效状态。

不料短短3日后大唐地产又重新递表，上市迫切之心溢于言表。不过从公司自身情况和大环境看，第二次递表仍难言乐观。

为何公司上市节奏如此急迫？

首先从大唐地产自身情况看，虽然近年业绩有大幅增长，但公司经营状况并不理想。339亿元负债、现金承压、土储未成规模或都是拖累公司上市的负面因素。

2017-2019年，公司借款总额分别为91.45亿元、84.60亿元及77.70亿元，净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%。

近三年公司借款总额有下降趋势，但即使下降到77亿元，这个规模借款与公司体量仍不成正比，大唐地产负债压力有点大。

到了2020年2月末，公司借款总额达79.27亿元，其中一年内到期借款24.33亿元、一至两年内到期借款31.51亿元。

而2019年末公司账上现金及现金等价物净额仅有22.14亿元，现金短债比0.91，公司面临偿债压力。

现金流紧张，对大唐地产拿地也造成影响。从土储规模看，公司离大中型房企还有很远差距，远未形成土储规模优势。

截至2020年2月29日，公司拥有82个由附属公司、合营企业、联营公司开发的项目，其中由59个附属公司开发项目总建筑面积约710万平方米；应占合营、联营企业开发项目总建筑面积约180万平方米。

自身火候修炼不够，大唐地产所在的房地产行业还是疫情重灾区。国家统计局数据显示，2020年1-4月，商品房销售额逾3万亿元，同比下降18.6%。

4月13日标普报告表示，新冠肺炎疫情短期或将明显冲击房企资金链，中期则对房企推盘节奏和行业融资环境产生扰动。

各类风险因素叠加，眼下像大唐地产这类中小房企，在港交所大门外已经排成一排。

中小房企上市困惑，房地产行业要变天？

港交所门外等待上市的内房企有多“热闹”？

财华社粗略统计了下，截至2020年6月3日，已经向港交所递交招股书的房企有大唐地产、实地地产、港龙地产、领地控股、上坤地产、鹏润控股、海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股和金辉控股等。

在上述等待房企中万创国际已经四次IPO失败，海伦堡地产、奥山控股、大唐地产已经冲刺两次未果，三巽控股、港龙地产也都经历过一次失败体验。

内房企集中冲刺港股败北十分罕见。

回想2018年以来内房企上市高潮，正荣地产、美的置业、大发地产、中梁控股、景业名邦等都成功上市，为何今次赴港上市道路被阻？

答案或不言自明。首先是中小房企和大唐地产一样，销售规模均在500亿元以下、资产负债率、资金吃紧等情况。

例如三巽控股资产负债率也高得吓人，2017-2019年分别为132.6%、140.5%、204%。各个负债“流血”上市，恐怕港交所也被吓到了。

虽然现在港股上市房企不乏大中小型企业，但海外机构投资者并不热衷房地产板块投资，也因此该板块在港股市场估值并不高。

这或也是港交所把紧上市通关的一个原因。

不过有业内人士有另外一种观点，认为港交所现在人手紧张。京东、网易等一些优质中概股回归“插了”内房企的队。

最后我们也要看出，中小房企扎堆上市，深深向外界传达出房地产行业的重大变局。

国内房地产经历三年调控，行业马太效应越来越明显，中小房企生存空间遭到挤压。此外土地成本越来越高，让资金不多的中小房企拿地成本高企，以往高周转扩张模式失速。

最重要的是大中小房企们都面临找钱难现象。尤其是小房企。2019年下半年政策收紧对房企融资，资金方为了降低违约风险，更倾向于大房企。

一般大房企有着较高信用评级。引用亿翰智库一组数据可以很好对房企们的信用评级和规模进行比较。

在TOP10和 TOP11-30房企中，主体信用评级为AAA的房企占比均接近90%，而TOP33-83房企中，主体信用评级为AAA的房企占比56%，相对较低。另外AA+、AA、BB较低信用评级的房企多分布在该梯队。

没有信用优势更难找钱，这也是中小房企备战港股上市的重要原因。