【房企动态】配售的万科：不差钱

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万科(02202-HK, 000002-CN)今早宣布，以每股H股25港元的价格，向不少于六名特定投资者配售3.156亿股新H股，拟筹资78.9亿港元，扣除所有相关成本及费用后，预计配售所得款项净额或为78.65亿港元，用于偿还境外债务性融资，但由于受到适用法律法规、监管规则等的限制，配售的所得款项净额不会用于境内住宅开发。

配售价较前一个交易日H股收市价具有4.76%的折让，较最近5个交易日的H股平均收市价折让2.91%，较最近三十个交易日的H股平均收市价具有0.01%折让。

配售的股份约占本公告日期全部现有已发行H股的20%，占现有已发行股本（包括A股和H股）的2.79%。配售完成后，配售股份占已扩大H股股本的16.67%，及已扩大发行股本的2.72%。也就是说，配售完成后万科的H股股东持股占已发行股份总数的比重将由配售前的13.96%，上升至16.3%，而A股股东持有占比将由之前的86.04%，下降至83.7%。

事实上，这已经不是万科唯一的H股配售集资。去年四月时，万科也进行过类似操作。

2019年4月4日，万科也根据早前股东大会上通过的可发行、配发及处理不超过2.63亿股H股的授权，以29.68港元，向不少于6名特定投资者，满格配发及发行2.63亿股新H股，筹得扣除费用后的净收益77.8亿港元。配售价较公告发布前一个交易日折让5.02%。所筹资金用于偿还境外债务，同样不能用于住宅开发，与今年的配售情形十分相似。

在配售公告发布的前一个交易日（即2020年6月3日），万科的H股股价为26.25港元，A股股价为26.84元人民币。计及汇率，A股股价较H股股价溢价11.29%。

为什么万科通过H股集资，而不是具有溢价的A股？

首要原因，正如万科所说，是要偿还境外债务。

2019年初的那一次H股配售非常及时，因为万科有多笔外币债券在2019年到期。根据其年报，该公司于2019年或合共偿还了到期的外币债券114亿港元（财华社根据公司年报资料估算），同时也发行美元债券合共13.23亿美元（约合102.53亿港元，均为财华社根据公司年报资料估算）。从其年报资料来看，截至2019年末暂没有需要于2020年偿付的外币债券。

其他附息债务方面：截至2019年12月31日，万科持有外币货币资金45.75亿元人民币，较2018年末减少了9.57亿元人民币，应在一年内偿付的外币附息债务为58.93亿元人民币，较2018年末减少了76.24亿元人民币。

从这些数据来看，去年的H股配售筹资确实减轻了万科的外币资产负债状况，所以再度配售H股筹外币偿还债务是有道理的。

此外，笔者留意到万科曾分别于2009年及2016年提出发行A股却夭折。

2009年，万科曾打算公开发售A股，为多个项目融资，然而股东大会批了，最后却在决议失效后自动取消。

2016年，万科原计划向地铁集团发行股份以向其购买深圳地铁前海国际的100%权益，但是我们都知道，因为万宝之争，这次配股夭折。

也许，前车之鉴，仍心有戚戚焉？不知万科是否希望通过扩大H股的持股比重，多元化专业投资者。

万科不差钱

事实上，万科的财务状况非常稳健。

万科按中国会计准则编制的财务报表显示，截至2020年3月31日，该公司持有货币资金1732.72亿元（单位人民币，下同），较年初增加了70.77亿元，而须在一年内偿付的附息债务为922.77亿元，较年初减少了37.34亿元。见下图，万科持有的现金足以支付需在一年内偿付的附息债务。

今年的疫情对房地产发展商带来不利的影响，万科也不例外。万科的合同销售数据显示，2020年1-5月实现合同销售面积1575.4万平方米，同比下降5.14%；合同销售金额为2471.1亿元，或较上年同期下降了7.66%。财华社据此估算，合同销售均价或为每平方米1.57万元人民币，同比下降2.65%。

根据易居的数据，2020年1-5月万科地产的新增土地价值为269亿元人民币，新增土地货值或为755亿元人民币，新增土地建面564.9万平方米，以此来看，万科的资产负债状况应该压力不大。

除此以外，万科最近下调了公司债“17万科01”的票面利率。万科有多款公司债券的设计是3+2模式，即前三年根据发行时的市场利率厘定利率，三年后再重新确定接下来两年的新利率。由于今年降本促经济，市场利率有所下降。万科刚好可以趁着这些公司债券三年到期重订新利率之际赎回或下调利率。

财华社留意到，“17万科”有两个品种，三年期利率分别为4.5%和4.54%，均在今年满三年，面值分别为30亿元人民币和10亿元人民币，为其目前所持的人民币公司债券中利率最高的品种。目前万科已宣布将“17万科01”的存续期后2年票面利率订为1.90%，相较前三年为4.50%。即使投资者选择赎回，万科也可以通过以当前更低的利率发行新债来降低成本。

万科最近发行了两批2020年公司债券，利率介于2.56%-3.45%之间。相较而言，2019年末万科的债券融资成本或介于2.95%-5.35%之间（年报资料），或显示当前的借贷成本下降。

2019年，万科的实际利息支出为139.6亿元人民币，相当于该公司全年确认收入的3.79%，今年随着利率下降，其利息成本或有望降低，从而提升利润率。

总结

综上所述，万科并不差钱，此次配售H股或真如其所述偿还外币债务。

疫情好转，万科的5月份合同销售额也见回升，同比增长5.67%，环比增长27.8%，至612.8亿元人民币，这也是其配售公告发出后，H股股价不跌，反升2.29%的原因。无论如何，万科应该能够活下去。