中金：碧桂园服务(06098-HK)城市服务业务顺利推进 上调目标价20%

中金发布报告称，该行认为碧桂园服务(06098-HK)项目储备充足，有望支撑未来增长。截至2019年底，不考虑三供一业，公司储备项目面积为在管面积1.5倍(同行平均低于1倍)。该行预计2020-2021在管面积年均复合增长34%，主要考虑碧桂园(2007.HK)和第三方项目交付稳健。该行预计碧桂园贡献项目占新增面积60%左右(该行预计2020年碧桂园并表竣工面积同比增长超10%至5,800万平方米；并表率约为65-70%)。此外，该行预计公司并购持续推进(2019和2020年迄今分别新增面积3080万和560万平方米)。

公司自上市以来一直致力于推动增值服务(该板块收入2018-2019年均复合增长率89%)，19年单户收入402元，与行业领先水平(1,000元以上)相比仍有较大上升空间。该行预计碧桂园服务将持续发展社区传媒和管家服务等，进一步带动社区增值服务板块增长。

此外，公司在提升城市服务能力方面已有所进展，年初至今已新增两个城市服务项目(如提供垃圾处理和基础设施维修等)，该行预计其中一个项目未来三年内有望贡献合计收入1.1亿元。展望未来，该行认为政策支持有助于城市服务市场进一步打开空间，该业务能够为公司提供新的利润增长点。

该行上调2020和2021年净利润预测4%和6%至22.5亿元和31.1亿元，对应同比增长35%和38%，主要反映公司整体业务发展。维持跑赢行业，上调目标价20%至47.50港元，对应38倍2021年市盈率，较当前股价存在29%上行空间。该行认为物业管理板块的可持续增长和增长可见性能够进一步吸引资本，同时中期业绩强劲且下半年大量新上市公司有望提升板块价值。当前股价对应29.5倍2021年市盈率。