为何说穆迪调降评级站不住脚？四大维度还原恒大基本面

近日，国际评级机构穆迪对中国龙头房企恒大给出了一份让人意外的评级。6月23日，穆迪将恒大及其附属公司评级展望从稳定调整至负面。其主要观点是，恒大截至2019年底短期债务高达3720亿，对公司偿债能力表示担忧。

就在穆迪发布报告的一天后，恒大发布了最新经营业绩：截至6月22日，恒大已累计实现合约销售额约3153亿，同比增长11.9%，已完成8000亿销售目标约40%。更亮眼的是其销售回款达2873亿，同比大增53.3%，回款率高达91%，这份强劲的业绩有力回击穆迪的看空。

那么，穆迪的观点到底能不能站得住脚？恒大偿债能力到底如何？笔者尝试从销售、土地储备、现金、盈利四个角度进行深入分析。

1、销售高增长带来强劲现金流 

恒大土地储备合理布局于一二线和三线城市，高品质、高性价比产品迎合市场需求，保证了良好的销售业绩。尤其是今年以来率先推行颠覆性的网上卖房，并借助一系列让利组合拳刺激市场，有力推动了业绩高增长。

在上半年市场受到疫情冲击及传统淡季的情况下，目前恒大已完成销售目标约40%，随着下半年销售旺季的来临，预计恒大将顺利完成8000亿销售，若按照91%的回款率计算，将实现销售回款超7200亿，远超3720亿短期债务。

此外，恒大今年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年销售8000亿，2021年销售9000亿，2022年销售1万亿。按照91%的回款率计算，2021年、2022年销售回款达8200亿、9100亿，足以偿还所有有息负债，可见强劲的销售是恒大偿债能力的最有力保障。

2、庞大优质土地储备带来强大的变现能力

截止2019年末，恒大土地储备共 2.93亿平方米，其中一二线占比67%，三线占比33%，土地原值5273亿。

由于恒大超前的战略布局，项目储备地段优越，周边的土地市场价格均已有较大幅度上升。世邦魏理仕对其土地储备估值高达 9850亿，即便不计销售回款，按照世邦魏理仕的估值出售 50%的土地储备，即可变现 4900 亿，再加上公司现金余额一直保持在 2000 亿以上，足够偿还所有有息负债。

3、坚持“现金为王”增强抗风险能力

恒大一直高度重视抗风险能力，始终坚持“现金为王”的策略，2016-2019年，恒大现金余额分别为3043.3亿、2877亿、2042亿、2287.7亿，位居行业前列。加上每年强劲的销售回款，充足的现金可以保证公司当年到期有息借款的偿还。

4、高盈利确保较强的偿债能力

恒大总裁夏海钧在年报业绩发布会上表示，公司拥有庞大的低成本优质土地储备，土储成本仅1800元/平方米，行业最低之一，总建设成本约6000元/平方米，预计净利率将保持在10%左右。

恒大2019年实现销售6010亿，预计2020年将实现营业收入约6000亿，按照10%净利率计算，预计能实现净利润600亿，意味着恒大在偿还到期负债的基础上，仍能保持较高的盈利能力。

综合上述分析可见，穆迪对恒大短期偿债能力的担忧及负面展望，并无站得住脚的依据。事实上，尽管面对疫情，恒大依然保持着强劲的势头，相信在中国经济持续复苏，房地产市场健康发展的背景下，恒大战略转型成效将愈发明显。