美联测量﹕下季3幅住宅地估值共101.58亿

美联测量师行董事林子彬表示，政府下季度(7至9月)卖地计划，合共提供西贡及大埔2幅住宅用地，以及港铁亦推出日出康城第13期项目，预计可兴建约2,710伙新供应，合共估值约101.58亿元。另外，政府下季亦推出的2幅中环海滨商业地王及东涌的商业地皮，当中中环商业地为是次卖地表的最瞩目项目，是次以“双信封”方式招标，需提交设计建议书，亦非只是价高者得，料增竞投成本，由于估计地价有机会高逾484亿元，投资额非常高，料影响入标反应。而东涌商业地因非核心区商业地需求未见殷切，故预期入标反应只属一般，估值逾50亿元。

林子彬称，在新一季卖地表中的两幅住宅地仅可提供约160伙，西贡住宅地估计可建楼面面积约57,528平方呎，由于项目规模适中，投资额较细，兼可享海景，以及邻近匡湖居，社区配套不俗，故相信将受到不少发展商欢迎，并料将发展为混合式的低密度及分层式户，若以每呎楼面地价约为10,000元计算，估值约5.75亿元。另一幅大埔住宅项目，估计可建楼面面积约为98,329平方呎，发展投资规模较细，同为低密度发展，参考同区项目，相信亦会受到发展商青睞，估计每呎楼面地价约为5,500元，项目估值约5.41亿元。

至于港铁推出的日出康城第13期项目成为新季度住宅供应焦点，涉及约2,550伙，由于项目坐拥交通优势，以及同区项目亦受到不少发展商欢迎外，推出发售的楼盘销情亦见理想，再加上是区內最后一期，料受区內有发展经验的发展商垂青，视乎卖地章程，初步估计项目楼面地价约6,000元计算，估值逾90.42亿元。

林子彬称，即使新一季度政府地皮连同港铁项目全数批出，涉及的单位数目只有约4,080伙，仅占全年供应目标12,900伙约3成多，故若要达标，第三及第四个财政季度需推出较多的地皮，而在余下的11幅住宅地皮中，古洞第24及25区两幅住宅地，启德第4E区1号及4E区2号的两幅地皮，以及屯门第 48 区青山公路扫管笏段项目均为本财政年度的供应重点，料涉及逾4,000伙，连同港铁黄竹坑项目等，该批地皮能否顺利推出将成为全年供应达标的关键。虽然文辉道超级豪宅项目未赶及下季推出，相信是与市况气氛有关，避免项目再次流标，而项目亦对供应量影响不大。

是次卖地表焦点必须是中环海滨商业地王，林子彬指出，由于中环商业核心区优质地王供应非常罕有，而地皮更会以“双信封”方式招标，入标发展商需分別提交设计建议书和价格建议书，故设计建议亦会影响中标，有机会增加竞投成本，项目或非价高者得。另外，发展商需分东座及西座，以梯级式发展，料发展为商业及零售为主，由于涉及楼面面积多逾161万平方呎，规模庞大，若以每呎楼面地价30,000元计算，估值将达484.38亿元，势成新地王。惟这幅超级大型甲级地皮，银码及投资风险较高，故承接力备受关注，有机会吸引大型发展商及合组财团参与，用作长线投资。

至于另一幅东涌商业地，估计可建楼面约近126万平方呎，规模庞大，不过值得留意，由于东涌区对商业用地需求相对较少，参考启德区一些非商业核心区的商业用地市场反应一般，故预期项目入标反应未必会太踊跃，若以每呎楼面地价约4,000元计算，估值约为50.38亿元。