【排雷】千亿房企泰禾要易主 黄其森为房企敲响警钟

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千亿房企，一手打造了“运河边上的院子”的泰禾集团（000732-SZ）深陷债务囫囵。

截止2020年7月7日，公司已经到期却无偿付的债务270.65亿元，年内还有555亿元到期债务在路上。

这家龙头房企怎么了？手握优质资产，泰禾却为何不能自救？只能坐等“白衣骑士”？

千亿级房企接连“暴雷”

2020年7月6日，泰禾集团公告，公司短期流动性出现困难，经多方努力筹资，仍未能完成本次“17泰禾MTN001”本息的按时兑付。

“17泰禾MTN001”为泰禾集团2017年度第一期中期票据，发行总额15亿元，期限为3年，票面年利率7.5%，本期应还本息金额16.125亿元。

到2020年7月5日本期本息兑付日，泰禾集团尽管多方尝试筹款，仍无力偿还，造成实质性违约。

此前的2020年7月3日，东方金诚将泰禾集团主体信用等级由AA-下调为BB，评级展望为负面，并将“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由AA-下调为BB。

鉴于公司未能兑付“17泰禾MTN001”本息，东方金诚将泰禾集团主体信用等级由BB下调至C，同时将“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由BB下调至C。

事实上，2020年以来，泰禾集团已经深陷债务囫囵。

早在2020年4月，泰禾集团和失控人黄其森就因为子公司东莞金泽置业8亿元债务提供担保，而承担连带责任，被列为失信被执行人。

堂堂泰禾集团竟连一个子公司的“窟窿”都填不上。黄其森沦为老赖，也正式向外界揭开泰禾的窘境，以及黄其森的“皇帝新装”。

2020年以来的债务违约只是泰禾负债的“冰山一隅”。

根据泰禾集团回复深交所问询函内容，截至7月7日，泰禾集团已到期未偿付的债务高达270.65亿元，而2020年内公司还面临555.11亿元到期债务。

泰禾集团表示，前两季的短期债务已经还款48.10亿元，已完成贷款置换和展期续贷61.80亿元，置换和展期续贷后还款期限均在一年以上。

曾是千亿级龙头房企，为何沦落至如此境地？

泰禾“原罪”，逆势加杠杆

长期以来，激进是黄奇森和泰禾集团的“人设”，这点可以从泰禾集团财报可窥一斑。

Wind数据显示，泰禾集团净资产负债率近六年一直高居不下，远高于同为A股上市的民营房企阳光城、华夏幸福、新城控股。

以2017-2019年为例，公司净负债率分别约为473%、385%、248%，而同时期，新城控股净负债率仅为67%、35%、16.36%。

即使与近年杠杆加得有点大的华夏幸福相比，泰禾集团依然过于激进。近三年华夏幸福净负债率分别约为59%、166%、183%。

在房地产蒙眼狂奔的年代，泰禾集团这种敢干敢为的加杠杆模式确实吃香，也有利于规模扩张。但一遇到急流浅滩，高杠杆企业抵御风险能力也最为脆弱，也最容易搁浅。

杠杆加的太大，迟早要还的，哪怕黄其森比其他房地产大佬要更懂金融，更会秀“财伎”。他曾在银行工作近十年，嘴边常挂“不懂金融就搞不好房地产”。

泰禾的激进，或也源于其创始人的性格。创办泰禾那一年，黄其森31岁，“鲜衣怒马正少年”。

2002年，泰禾挥师北上，黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇拜，开发了北京通州一幅地块，打造成“运河岸上的院子”，一战成名。

2013年泰禾开始疯狂拿地，仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年，泰禾依旧在狂热的收并购。

也正是在2017年，泰禾集团实现1007亿元销售额，晋级千亿房企行列。

彼时黄其森非常乐观，扬言要在2018年迈上2000亿元，引得泰禾股价连续涨停两天，最终仅录得1300亿的销售额。

毫无节制的规模扩张，将公司负债从2014年的557亿元，推升到2019年末的1906亿元，极高的杠杆最终将公司推入流动性危机。

而且，泰禾集团眼下的困难也是因为去化难造成的。错也是错在泰禾做了高端房产，北京孙河动辄10万一平的房子，是庞大刚需人群望而生畏的。

泰禾高端房地产投入大，价格高，使得销售群体相对狭小，项目去化比刚需产品要难度大很多，这也造成公司“高周转”存在困难。

诚如泰禾集团在债务违约公告中所说，受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素影响，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动。

等待白衣骑士，泰禾终将易主？

曾经孙宏斌哭诉贾跃亭不知道断臂求生。

恰恰相反，黄其森是一个舍得断臂求生的人。为求生存，2019年以来，泰禾集团一直在卖股权回笼资金，将很多项目变卖给同为闽系房企的世茂集团。

2019年公司处置子公司及其他营业单位收到的现金净额约为99.5亿元，比2018年1.2亿元增加约98.3亿元。

“刹车”踩得太急也太晚，泰禾巨额债务已经在崩溃边缘。终于在2020年5月，公司正式公开“计划引入战投”，同时黄其森也有意让出第一大股东席位。

市场哗然，没有想到头部房企也等来这样的命运。

业内有一种说法，你可以质疑泰禾的资金链，但不可能质疑泰禾院子。这一IP的影响力是被整个行业肯定的。

不可否认，院子系已经成为泰禾集团鲜明的产品特色，也成为其最大的IP和“护城河”。

根据泰禾集团在2020年7月7日回复深交所问询函，泰禾尚有中国院子、长阳半岛中央城、华大泰禾广场等二十余个项目尚处于施工阶段。

截至2020年5月底，公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元。其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市，主要业态为院子系、府系、园系、大院系等。

这些优质资产也正是行业公司都想伺机拿到手的。

据悉泰禾战投的“绯闻”对象很多，有福建“老乡”金茂建发、厦门国贸。此后又传出万科，此前万科曾接手过华夏幸福甩卖资产。

5月末的一天，55岁的泰禾老总黄其森衣着朴素，还在马不停蹄带着投资方参观北京泰禾·金府大院。

泰禾已经走到命运十字路口。