【会议直击】中梁控股(02772-HK)有信心未来几年继续保持有质量的增长

原創

中梁控股(02772-HK)已公布中期业绩，截至2020年6月30日止六个月，该集团录得合约销售金额约为人民币677亿元，同比增加约6.3%。总收益约为人民币237.67亿元，同比增长约15.62%。股东应占净利润约为人民币12.06亿元，较去年持平；股东应占核心净利润约为人民币13.08亿元，同比增长6.2%。每股盈利人民币0.34元；每股派息16.3港仙。

于2020年6月30日，现金及银行结余为人民币350.21亿元及已收客户按金(合约负债)为人民币1250.96亿元。债务总额为人民币528.09亿元及净负债比率为69.9%。

中梁控股董事长及执行董事杨剑先生、执行董事及联席总裁陈红亮先生、执行董事及联席总裁李和栗先生及执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉先生于8月25日举行网上会议，并回答记者提问，部份节录如下:

Q:毛利率按年下跌1.9个百分点的原因是什幺?上半年只达全年销售目标的约40%，下半年可售资源有多少?会否达标而采取比较激进的定价策略，下半年毛利率会否有下行的风险?

A:首先第一的话就是我们下半年的可售资源应该不会少于1600个亿人民币，以我们过往可以做到的去化率的话，我们应该相信我们下半年对于我们整体的销售目标的覆盖度应该还是不错的。实际上首7个月我们的完成比例已经提升到74%，我觉得在前30~50强左右的房企,目标的完成度应该还是算是比同业的平均水平还是要高的,所以我们觉得对于我们特别是下半年的销售，我们还是有信心的。

实际毛利率方面，上半年的毛利率下降的话，主要是反映最近2~3年土地价格的上升，但另外一方面售价受到各地的城市的都有限价的举措，所以出现毛利率的下降，但是其实刚刚在报告里面提说，其实对于净利润方面的话，我们也采取了费用还有税率的一些的介绍，所以在净利润方面的下降对我们来讲并不太明显。

未来的话其实现在在售的毛利率跟我们现在的确认的毛利率，现在在售跟反映两年前的毛利的情况其实已经比较接近了。所以我觉得应该我们的毛利率水平大概22到25左右应该会稳定下来，未来的话我觉得也预期最近的地价，今年的地价还是比较平稳的。另外的话也有分化的情况，我也相信国家对于限价的政策应该也会持续，但是应该也不会再加剧这个情况，所以我觉得对于毛利的趋势，我们未来在现在水平应该是平稳的。

Q:2019年业绩会上，中粮控股披露其2020年的销售目标为1680亿元。今年前7个月中粮控股完成年度目标约47%，下半年集团在年度销售目标方面会否有所调整?会采取怎样的措施来保证销售额?

A:2020年我们的目标1680亿，我们还是有信心能完成的。一方面，我们今年上半年的完成了早截至7月份完成年度目标是47.8438%。那幺这个是基于上半年的疫情影响，以及我们本来年初制定的目标，供货目标上半年和下半年是46开，是40和60比例，所以本来就是比较符合我们原来预定的销售的节奏。

其次我们下半年的供货还相对比较充足的，有1600亿的可售货值。刚才讲到的上半年的下半年的供货，四六开的比例，供货还是比较充足的。第三，应该来说我们的供货的结构还是比较好的。那幺我们目前的这个货源供货主要是在二线和强三线，那幺能力比较高，而且区域相对比较分散，市场需求还是比较旺盛的。所以综合来看，目前的情况以及我们自身的一些工作资源，我们觉得我们的1680亿的指标还是有信心完成的。好，谢谢。

Q:非银行贷款的占比下降31%，下半年是否还会有下降?长远的目标会减到多少?对于近期内地传出收紧境内融资问题，公司有何看法?对公司会产生怎样的影响?刚才公司提到的融资成本下降的目标是多少?公司投资空间还是挺大的，公司曾提及投地预判为销售额的50%~60%，也提过负债，其实目标会控制到70~80%之间。既然这样也要为明年的增量做好准备，今年的买地计划是否会加码?

A:先说最近关心的一个政策的问题。首先应该最近媒体也有报道，国家对于房地产的融资开始在收紧也好，开始管控也好，我们对于国家要求现在也在了解当中，那幺总体的话，我们觉得对于国家房住不炒，控房的金融系统，对于房地产总量的主调我们是支持和积极配合的，详细的一些的要求还没有出台，所以我们也不过多的评论。我们觉得对于房地产的行业来讲，总体的杠杆控制还有平稳增长，对整个行业其实也是健康的。

那幺我们自身的话，到6月30号为止，我们非营的贷款的占比是31%，上半年我们觉得可能还会有一些下降的空间，但是要看新的这些的融资的渠道，还有申请的额度的情况。长远我觉得在整体控渠道，控融资额度的大的环境之下的话，我们觉得非营的渠道其实对我们来讲，我觉得增量不一定，但是占比还是会有一部分的。那幺这个也是比较安全和可靠的一个渠道，大概的占比我们觉得暂时来看，应该是有可能下降到25左右。

关于融资成本方面的话，我们感觉控了融资渠道以后，其实对于房地产的融资的供应还是比较充足的，比较充分的。特别你看到上半年银行LPR的定价下调，还有央行对于流动性的加大，来抵消消费市场对于疫情的影响，那幺我们感觉融资成本在现有的水平，因为我们存量的融资成本还是比较贵的，新做的一些融资已经降下来了，今年大概在一个点到两个点左右。所以我觉得觉得加权平均到今年年底，在现有的水平，我觉得还是有继续下降，大概我预期还有可能可以下降0.5个百分点左右。对于我们本身的融资成本在业内来讲，因为我们上市上的比较迟，所以还是有下降的空间。

投资方面的话，我们对于销售还有投资都是保持我们的节奏，第一我们并不会太过悲观。第二的话我们也不会过度的进取。所以我们现在实际上对于我们的销售，我们是准备用大概50~60来做投资，当然也是取决于土地市场的吸引力。那幺我们觉得暂时我们不会在这个基础上特别多调整，我们的货值供应从今年下半年到明年的头两个季度还是比较平稳的，也比较平均，我们也不会特别的着急。所以的话我们现有的一些突出的举措应该均是可以为了明年的增量，做到增量的要求。未来的话我们会随行就市，保持合理的投资，谢谢。

Q:注意到公司筹建粤港澳发展集团的通知，请分享公司在粤港澳的战略布局和规划。目前公司有几个区域集团及发展策略又是如何?公司如何看待粤港澳未来的发展?

A:粤港澳发展集团是我们中梁原南方大型集团的中心，覆盖的区域，目前是原南方区域集团的一个区域，这个是公司响应国家大湾区建设所做的一个分析法。中梁一直秉承高质量发展的理念，这次设立粤港澳大湾区发展集团，主要还是为了能够实现中梁业绩增长的第二个曲线，能够更加快速打开粤港澳大湾区的市场，以粤港澳大湾区为中心，提高中梁控股集团在南方的布局以及市场的增量。同时也是响应国家重大战略决策，服务日常的大湾区的建设。

Q:公司在今年以来新增土储中的不同能级城市的分布情况如何? 请分析今年土地的投资策略和公司在二线城市的土地投资策略。

A:首先我们公司从2018年的下半年，我们开始重新回归转二线以及强三线，当时也提出了对4线的投资还相对比较谨慎，标准一直在提升。这是我们在城市布局上一个比较大的投资策略的变化，那幺实际上是从2018年下半年就已经开始调整，那幺这是方向。第二个对于整体的策略，我们还是打开投资布局，还是要提升能级，提升投资的问题。那幺城市能级提高，需求就比较充足，市场比较健康。那幺同时我们还要坚持原来的开拓区的生根，那幺这是我们整体的投资在布局上的一些策略。

那幺第三点，我们在今年上半年，我们的投资的工作中，我们的二线的投资额的占比64%，三线的投资的占比27%，这样的二线和三线的投资比例已经达到91%，那幺也基本上实现了我们转二线及强三线这样一个布局，那幺效果已经出现了。

那幺对于我们的投资的策略，或者具体的一些二线城市的投资策略来讲，我们整体还是要比较坚持我们周期和结构的打法，顺应市场的周期，寻找里面比较好的优质的结构。在提升能级的同时，我们还关注土地的所在市场的板块的供需情况、供货的政策情况及现金流的周转政策情况。同时我们也坚持不拿地王，我们还是追求有性价比的土地。那幺对于投资这块整体规则来讲，还是运用科学的办法运用自己完善的投资的体系，那幺寻找比较性价比比较高的土地，不激进，然后保持乐观的态度。好，谢谢。

Q:受上半年疫情的影响，境内外融资环境发生变化，导致房企融资结构以融资成本出现分化，这对于中梁控股的融资情况有何影响?对未来的融资结构又有什幺样的展望?

A:首先的话，其实上半年虽然有疫情，但是境内的流动性是非常的充裕的，那幺我们的央行也及时做了很大关于增强流动性的一些的措施。境外情况也更加明显，虽然上半年有波折，但是的话美国联储局现在也是无限量的在放水，那幺总体我们看到的一个趋势就是上半年房企的融资的成本其实整体都是下降，境内的下降的幅度是比境外要大的。境外是三、四月份有波波动，但是随着五六月份境外的发债也开始火热起来，所以其实融资成本，各渠道的融资成本其实都是在下降。

那幺也因为这个原因，可以看到我们的整体融资成本是下降了0.5%，本身我们的下降幅度相对于前50强还是算是比较高的，因为主要我们以前处于的基数比较高。现在下半年的情况，我们的感觉刚才也说过了，央行跟住建部开始在推动整体房企需要降杠杆的一个要求，我觉得出发点还是健康的，对于业内来讲，我们对于这方面的话，我们觉得对我们自身应该影响不会太大。因为主要刚刚也说过了，我们的绝对有些负债水平是在基本上在30~50强里面应该也是最低的，所以我觉得这个调整对我们来讲应该也没有太大的影响。融资结构方面的话，主要是取决于可以拿到的额度，如果额度可以拿到的，我们主观上还是希望把我们非营的占比把它降下去。其实到上半年我们已经降到31%，本身相对我们去年做业绩报告的时候，要我们的自身提的要求降到30%左右，我们基本上也很接近了。

那幺下半年我们觉得可能也有一些在下降的空间，主要是靠我们的一些直接融资的渠道来做替换，那幺包括了境外的一些融资，是也包括了境内的ABS类的这种。我们境内的ABS还有资产化的融资，现在也取得良好的进展。那幺我觉得应该还是见今年年底降到30%，甚至到明年首季度或者二季度降到25%左右水平，这个应该是存在这样的一个空间的，那幺如果做到的话，我们主力的融资还是以境内的银行渠道，再加上直接的渠道就进入内外的发债，还有一点分类来支持，这些大概是关于融资的一些的情况。

Q:公司如何应对行业的变化，未来发展未来计划会在行业里面处于何种地位?与同业相比有哪些优势有和不足，未来三年的规划又是如何?

A:应该来说首先对于中国房地产市场还有一个企业的认知，因为在新的这种环境下，我们还是这个政策，国内的房地产政策还是围绕稳，这个是来推动房地产发展，应该是稳房价稳地价稳预期。但是稳的情况下里边有很多结构和分化，因为中国的房地产市场的细分仍然比较分散，恰恰有这种分散和细分的市场，中国市场比较大，所以说里面很多的结构性机会还是有的，那幺包括前面的需求还是比较大的。所以我们对整个行业的市场的潜力，我们认为还是非常巨大，还是有机会的。那幺分化中寻找机会，这是对这个行业的认知。

那幺对于我们来讲，首先还是要坚持我们的强化的布局，快速发展。这里面我们还是继续打造好我们的阿米巴的生产系统，来打造我们的组织。那幺同时继续提升我们的管理团队的操盘能力，包括我们的运营能力，同时在这个模式上继续优化，使用我们的标准化的模式进行开发，那幺促进我们的业务的周转。那幺这是第二点，就是通过我们的组织，通过我们的模板，通过团队来推动我们的业务的持续的良性的发展。

第三点，应该来说是我们的投资能力，目前我们又有比较领先的土储，以及比较好的投资的业务模式，应该来说在市场上占有比较有利的地位。那幺在投资团队这一块，有超过700名投资人员，覆盖了100多个地级市，那幺覆盖率比较广，而且我们的模式模板比较科学，团队投资比较精准，那幺我相信在我们的团队、在模板，在流程共同支持下，我们也可以长期的获取比较有质量的土地，来促进我们业务持续的增长，为股东和其他利益者带来相关更大的价值。

那幺从第4点来讲，还是讲我们的销售，刚才也回顾过了，我们的销售我们还是有信心完成年初制定的10%的增长的速度。具体的它的原因也阐述过，这一块也是基于运行的影响和现实的我们一些节奏的调整，那幺还是有一些支撑的。实际上从2018年开始，我们已经连续三年，我们的销售额都已经超过千亿，而且每年都保持速度的增长，说明了我们的整体的经营还是非常稳健的，模式还是非常成熟的。那幺最后基于我们的阿米巴的生态模式，我们的组织，我们富有经验的管理团队，以及我们的投资以及经营，我们还是有信心，未来几年我们继续能保持稳定的有质量的增长。

其实这一年多时间我们也获得了多家国际知名券商的分析师的覆盖，包括中信里昂、建银国际、杰弗瑞等对我们中梁的一些收益率和高持续的增长比较积极看好，应该来说我们还是非常有信心的。