恪守财务自律终有回报 龙湖对抗风险未雨绸缪

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日期：2020年8月27日 上午8:48作者：李莹

经历2020年上半年全民“抗疫”，国内新冠疫情得到有效控制，国民经济稳步发展。作为国民经济的“压舱石”，房地产板块逐渐开始复苏，行业龙头韧性十足。

龙湖集团（00960-HK）继续演绎房地产行业优等生角色，2020年上半年合同销售额同比增长5.2%至1111.0亿元。

上半年，集团营收和净利润继续保持双位数增长，营业额实现511.4亿元，同比增长32.6%；归属于股东的净利润为63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

拿近来盛传的房地产市场监管红线来量度龙湖，集团负债指标远在监管要求之上，负债水平健康且稳定。

具体来看，监管设置第一条红线：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二条红线：净负债率不得大于100%；第三条红线：现金短债比不得小于1倍。

根据触线情况，有关房企被分为红橙黄绿四档。龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上表示，龙湖一直坚持财务自律，龙湖被归到“绿档”，不会沾沾自喜，将坚持自律，做好稳健发展的准备。

财华社通过解读龙湖最新财报，来看下龙湖如何逆势做到稳健发展，以及如何敬畏规则，常年将负债率维持在一个行业难得的健康水准。

半年销售额突破千亿，行业龙头凸显韧性

2020年初新冠疫情“黑天鹅”重创各行各业，尤其是房地产行业，线下售楼处业务停摆，直接冲击房地产行业销售数据。

据国家统计局公布数据显示，2020年1-6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。

但龙湖地产表现却优于行业，上半年集团合同销售额突破千亿至1111.0亿元，同比增长5.2%，销售额增速不仅转正，还高于行业增速。

销售持续大幅回暖一方面系前期被疫情压制的需求集中释放，另一方面也是市场对龙湖集团产品的认可。

无论顺流、逆流，龙湖都坚守承诺、交付靠谱。全体龙湖人在充满复杂变故的形势下，依然有着如常的高品质决策和精细化执行。

2020年龙湖集团的销售目标是2600亿元，截至今年6月已经完成43%。在业绩会上，龙湖集团高管对完成全年2600亿元销售目标有信心。

2020年下半年，龙湖在售主力项目达到211个，其中46个为全新项目，124个项目将推出新一期产品。

在疫情严峻时刻，龙湖集团也有如常从容的拿地节奏。

上半年，集团新增土地储备建筑面积1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本为每平方米6425元。

新增土储主要分布在环渤海、西部、长三角、华南、华中等人流量大、产业动能发展足的热门都市圈，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

截至2020年6月末，龙湖集团土地储备合计7354万平方米，权益面积为5128万平方米，土地储备平均成本为每平方米5829元，为当期签约单价的34.3%。

核心财务指标均录得双位数增长

站在这个年中节点，回顾半年以来发展业绩，龙湖集团多项财务指标均录得双位数增长，增速表现出头部企业特有本色。

上半年，集团营业额同比增长32.6%至511.4亿元；归母净利润63.4亿元。减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

从营收构成看，物业发展业务贡献营业额452.5亿元，同比增长32.4%。前6个月营业额单方价格为每平方米13374元。

截至2020年6月末，集团已经出售但未结算的合同销售额为3021亿元，面积约为1770万平方米，为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

与物业发展并驾齐驱的物业投资业务收入同比增长30.4%至33.6亿元。商场、租赁住房、其他收入分别占比77.4%、21.8%、0.8%。

报告期内，集团毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

对于未来发展，龙湖高层也是充满信心。龙湖手里有四大好牌，分别是其四大主航道业务“地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务”。

在物业、商业运营拆分上市潮流下，龙湖依然坚持“四大主航道业务，并无拆分上市计划。

龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖在物业服务上具备多重优势，但现在公司把它作为整个C1到C4整体的业务来考虑，现在还没有分拆上市的计划。

目前龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米，今年的收入也有望超过60亿。

冠寓也是一样。龙湖表示并不会因为疫情而降低对长租公寓冠寓的投资。冠寓是为年轻人提供的一个能住得起、住得好的品牌。

随着四大主航道业务规模化发展，截至2020年6月30日，龙湖集团在中国拥有全职雇员27056名，于社会责任而言，低调贡献企业力量。

在今年5月出炉的福布斯全球企业2000强榜单上，龙湖集团位居236位，比2019年大幅攀升109位。至此，龙湖集团已连续两年排名上升超过100名。

该榜单是基于销售额、利润、资产及市值四项衡量指标，评选全世界规模最大、影响力最强、价值最高的企业，是目前全球最大规模上市公司的权威排名。

现金短债比4.55倍、平均借贷成本4.5%，财务自律未雨绸缪

弱环境下，龙湖集团财务依然健康、稳健。截止2020年6月末，集团综合借贷为1685.6亿元，净负债率51.4%。

从债务结构来看，龙湖集团亦表现优异，有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%。

报告期末，集团在手现金为784亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.55倍，财务盘面扎实。

每一场波澜不惊的背后，都有着龙湖多年恪守的敬畏与克制，敬畏监管红线，顺从政策指向，保持健康负债水平。

从以往业绩看，对于房企负债水平衡量最为苛刻的净负债率指标来量度龙湖，集团负债指标仍然十分优秀，常年保持在50%左右水平低位运行。

龙湖有底气对贵的钱说不。在保证负债率安全红线下，对资金排布进行全面协调，一直以来都是龙湖稳定财务盘面的内部铁律。

在行业融资难的背景下，截至2020年6月底，龙湖集团综合借贷总额为1685.6亿元。

更为重要的是，无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。

2020年1月，集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

后续龙湖又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

谈及龙湖低成本融资原因，首席财务官赵轶透露，其实也没有什么太多的诀窍，龙湖在融资上坚持底线策略和方法选择、渠道选择。

国内我们就两条线，一个是融资债券、一个是开发贷，因为这两个水龙头是非常大，而且是主流的融资方式，它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无，它是一个稳定健康的方式。

国外就是美元债加我们的银团贷款，这四个渠道应该说能够非常充裕的给我们提供融资弹药。

强大的融资能力，让上半年龙湖平均借贷成本仅为4.5%，融资成本常年维持在一个较低水平。

赵轶表示，我们已经连续四年左右融资成本在4.5%左右，应该来说在行业里面非常低的，可能跟中海、华润基本上在同一个等级。

得益于资本市场的优异表现，龙湖集团实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”；

此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

对于优异的企业，资本市场也是报以热情。截至8月26收盘，龙湖股价达到40.45港元，市值已经达到2426亿元，总市值位于港股行业第5位。

面对充满不确定性和日益复杂多元的房地产下半场，龙湖将始终坚持稳健的财务管理策略，树立了一个民企罕见的低负债、低借贷成本以及高盈利能力的样本。

综合来看，龙湖创造利润已经满足企业自身发展，且未来房地产业务依然符合发展预期，“手中有粮，心里不慌”，龙湖自然不着急分拆上市，不愿被资本催熟。

回顾了一遍龙湖成长模式，一个在发展道路上坚守本位、克制自律的企业形象油然而生。向前看，龙湖坚守“四大主航道”业务，未来业绩依然有极大的确定性。