【排雷】泰禾之殇！ 引发“三道红线”预警 房企融资收紧？

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日期：2020年9月1日 上午8:36作者：喇叭花

虽然有万科24亿元驰援，泰禾集团依旧危机重重。

公司的危机主要来自于债务违约。截至2020年6月末，泰禾集团存在的已到期未归还借款及公司债券金额为349亿元，还有713亿元将在一年内到期。

一个月前，在万科资金驰援泰禾的时候，市场以为泰禾集团已经抓住救命稻草，依稀看到“活下去”的曙光。

未料，一个月过去了，公司的债务危机依旧在发酵。

千亿房企泰禾沦陷，为房地产行业敲响警钟。能救一个救不了一百，监管对房地产行业进行“三道红线”预警，在新规出台前，房企能否集体上岸？

349亿元到期债务压顶，万科24亿元救急仍举棋不定？

债务危机是这两年泰禾集团无法摆脱的负重，也成了年仅55岁的公司创始人黄其森的“滑铁卢”。

泰禾集团的违约首先是从子公司开始的。2020年4月，泰禾集团子公司东莞金泽置业因债务违约，被西藏信托告上法庭。

在这笔借贷中承担连带责任的泰禾集团和黄其森也名誉扫地：泰禾集团被列入失信企业，黄其森被列入失信被执行人名单，并被限制高消费。

不要以为这个只是千亿房企发展史上的一个小火花，过去就完了。如果不是流动性紧张没有哪家公司愿意被告上法庭。

这个信号表明，泰禾集团的危机才刚刚开始。

果不其然，此后公司债券违约接踵而至。在2020年7-8月短短两个月内，泰禾集团就出现5只债券违约，分别是17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02。

而据Wind数据显示，截至2020年8月31日，该发行人共有8只存续债券，余额为104.16亿元，其中违约债券5只，违约余额为73.18亿元。

债券违约只是泰禾集团资金链吃紧的一个显性表现，事实上泰禾集团的债务危机已经不断堆积，呈现爆发之势。

财报显示，截至2020年6月末，泰禾集团存在的已到期未归还借款及公司债券金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。

不仅如此，公司有息负债依然高达929亿元，其中713亿元将于一年内到期，留给泰禾的时间真的不多而来。

而在自身“造血”能力方面，泰禾集团显然力不从心。截至今年6月末，公司货币资金43.05亿元，较2019年末的131.95亿，下降67.38%。现金短债比0.06。

“一分钱难道英雄汉”。泰禾身陷债务危机，同为行业公司的万科看不下去，伸处驰援之手。

7月31日，泰禾发布公告称，在满足交易条件的前提下，万科拟以24.27亿元收购泰禾投资所持19.9%泰禾股权，折合每股4.9元。

不过万科此次入股的先决条件很苛刻，需要泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持公司恢复正常经营，能支持公司可持续经营。

目前看泰禾的债务重组依然不太顺利，万科能否成功入股，需要到2020年9月30日揭晓，还有一个月时间。

业绩突然变脸，黄其森愿出让控制权，泰禾还有多少筹码？

债务违约罢了，泰禾业绩又突然变脸。

在2018年之前，泰禾还表现出相对稳定的业绩增长能力。2017年公司营收同比增长17.38%，2018年也取得27.35%的增长。

但到2019年，公司营收同比增长骤然入冬，负增长23.77%。2020年中期营收更是负增长83.02%。

扣非后的归母净利润方面，公司2017年录得16.38亿元，同比增长60.51%，2018年录得21.18亿元，同比增长29.34%。

同样是在2019年，泰禾扣非后归母净利润突然亏损4.02亿元，同比减少118.97%。2020年中期则进一步亏损10.03亿元，同比减少191.40%。

泰禾的亏损可谓猝不及防。因为房企合约销售结转为营收一般需要两年左右时间。

根据这个时间推测，泰禾2019年的亏损大概率反映的是2017年的业绩，2020年中期亏损则反映的是2018年的业绩。

这意味着，自2017年以来泰禾已经出现某种问题，但讽刺的是公司还在当年首次晋升千亿房企，合约销售额达到1010亿元，比2016年400亿元增长152.5%。

业绩崩塌，债务违约，泰禾还有救吗？

在8月28日举行的万科2020年中期业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜直言，泰禾虽然资金和融资出现问题，但它的产品力与基础能力还是非常不错的。

作为千亿房企，泰禾集团本身质地并不差。

公司拥有以泰禾院子系、大院系、园系、公馆系、府系、湾系等中高端住宅地产产品，以及泰禾广场为核心品牌的商业地产产品。

与其他房企相比，泰禾的优势一方面在于其高端产品，另一方面在于其“深耕核心一线，全面布局二线”的区域发展策略下，在一二线城市丰富的土储资源。

泰禾财报显示，截至2020年6月末，公司土储总建筑面积约为3270万平方米，剩余可开发建筑面积约为952万平方米。

上述土储资源分别分布在京津冀、福建区域、长三角、珠三角以及华中区域等热点都市圈和相对具有发展潜力的区域，未来保值、升值具有明显区位优势。

这也是万科愿意介入泰禾的重要原因。虽然目前万科仍在等在先决条件达成，但在招募战投的时候，黄其森曾公开表示，愿意出让泰禾控制权。

尴尬的是没有“白衣骑士”青睐泰禾控制权，万科也暂时没有这个意愿。房地产企业当下面临的危机，已经让各路“财神”比以往任何时候都清醒，保存实力比扩张更重要。

“三道红线”预警，房企能否一起上岸？

千亿房企泰禾沦陷，为房地产行业敲响警钟。

2020年房企面临的风险尤其多，行业环境下行，融资大门被收紧，叠加新冠疫情冲击，让本来就戴上“房住不炒”紧箍咒的地产行业步履维艰。

在多重风险下，行业公司都自觉收敛“高周转”的规模化扩张策略，保现金流、降负债，行稳健的发展之道。

如此种种，房企们还是低估了国家建立房地产调控机制的决心。

最近让地产圈闻之一动的是监管设置的三大红线：第一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二：净负债率大于100%；第三：现金短债比小于1.0倍。

根据“三道红线”触线情况，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

如果三道红线全部命中，房企有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过 15%。

假如这个“三道红线”政策确实属实且全面落地，那么地产圈将会天翻地覆。

根据Wind行业划分，在A股上市的137家房企中，踩到第一条红线的有92家，其中包括泰禾、华远、华夏幸福、格力地产、大悦城等。

踩到第二条红线的有38家，泰禾、华夏幸福依然在列，还有阳光城、新湖中宝等知名房企。

踩到第三条红线的有60家，包括苏州高新、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股、上实发展、招商蛇口等。

很不幸同时踩到三挡红线的有29家上市房企，这些房企未来需要在降低自身有息负债方面加倍努力了。

国家在出台某些重大政策前都会有一个窗口期，“三道红线”一旦颁布，将对房地产行业造成重大冲击。其实监管的意图很明显：降低房企杠杆，抑制火爆的土地行情，进而避免出现更多泰禾。