销售旺季恒大率先全国7折卖房 地产股迎“金九银十”普涨行情

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受国家房地产政策调控影响，再受疫情影响，进入2020下半年以来，房企面临销售及融资的双重压力。眼下，正是房地产市场一年一度‘金九银十’季。对于房地产企业而言，受每年的销售惯例影响，今年“金九银十”的销售旺季也将成为最炙手可热的销售窗口期。

尽管今年金九银十季和往年相比遇冷，而且挤出了市场的泡沫，打压了炒房者的热情，但是随着这一全年重要的时间窗口的到来，各大房企的价格战也预期之中有序拉开大幕。

恒大7折卖楼冲刺“金九银十”

9月6日深夜，中国恒大董事长许家印于6日晚主持召开营销大会，宣布从9月7日至10月8日，全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。

恒大方面表示，全国楼盘在全线7折的基础上，还将有不同程度的折扣和让利，包括：客户在“恒房通”平台缴纳2000元认购金，可抵扣20000元房款；根据每栋楼宇去化率给予额外折扣，最高再享88折；全国所有楼盘每天推出10套特价房源，给予额外97折优惠；新购房客户免收三年物业管理费。此外，“金九银十”期间，公司还将推盘40多个项目。从一系列优惠“组合拳”中，不难看出恒大抢收业绩的决心，以便增加销售回款改善财务状况。

值得一提的是，让利促销已成为恒大最鲜明的“标签”。事实上，去年“金九银十”期间，恒大曾经通过大力促销，在9月和10月累计实现销售1734亿，连续两月刷新房企单月销售最高纪录，而历史上还从未有过房企实现过单月销售千亿，为当年业绩猛增奠定基础。

今年受到疫情影响经济下滑，叠加房地产市场调控收紧的影响，销售额在去年最高纪录的基础上增长15%，难度可想而知。加上监管层近期出台了‘三条红线’的政策，各大房企降负债的压力越来越大。恒大打响了让利促销的第一枪，可以说是一个很明显的楼市信号。数据显示，今年前8月，恒大实现销售4506亿元，同比增长22%。如果“金九银十”黄金期间2000亿元的销售金额能顺利实现，则意味着恒大将提前完成全年6500亿元的销售目标。

房企融资收紧信号明显

新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期。今年上半年，受疫情影响,国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。

有数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿元创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显。

不过，这一现象引起了监管部门高度关注。房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结。“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

“8.20”住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。对此政策的影响，业内表示此前地产行业的融资模式将被颠覆，高负债带来的高周转发展模式也将被终结，房企恐再难靠高周转模式快速扩大规模。但长期来看，这一政策确会促进行业有序健康发展。而为适应政策要求，往后联合开发的地产项目或将激增。

据媒体报道，此前参与央行、住建部座谈会的12家重点房企中，已有房企按监管部门要求，上交了8月月度资产负债表。而房企提交的资产负债表要包括剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标，即融资新规“三道红线”涉及的指标。根据2019年年报数据，华创证券按照“三条红线”标准对2019年销售30强房企进行了划分。“三条红线”均触及的房企共有9家；触及两条红线的有5家；触及一条红线的有11家；三条均未触及的只有5家。而这30家房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，这意味着政策一旦落地并全面实施，行业整体降杠杆的压力并不小。而为降低净负债率，此后一段时间内房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。

下半年或超额收益 地产股逆市普涨

今年“房住不炒”基调不变，上半年一城一策宽松为主，销售韧性十足，使得行业销售持续超预期，而估值修复最终被房企销售数据驱动。

国盛证券认为，受益于宽货币+全年宽松为主的“一城一策”的1.5大驱动因素，2020年商品房销售可能持续超预期。此外，新开工竣工支撑下，房地产投资增速全年无忧；同时融资成本下降明显房企盈利有望改善。该机构表示，当前地产板块低估值隐含了极为悲观的线性外推的政策和销售预期，未来政策或销售二选一可能继续超预期，估值修复终将到来，看好下半年地产板块超额收益。

中信建投研报也指，7月房地产统计局数据向好态势延续，销售融资投资开工均继续改善，8月截至21日，跟踪的重点城市新房成交面积同比增长17.6%，下半年行业基本面的修复仍将延续。伴随数据转好的持续以及市场风格切换，地产行业的高景气将推动行业估值修复，继续看好下半年房地产板块表现尤其是开发商的表现，同时建议重点关注公募基础设施REITs政策推动带来的相应标的行情。

市场表现方面，9月7日，受消息刺激，房地产板块逆市走强，个股普涨。截至午间收盘，上实发展(600748-CN)涨10%涨停，嘉凯城(000918-CN)涨超7%，华侨城A(000069-CN)、泰禾集团(000732-CN)、城建发展(600266-CN)涨超4%，珠江实业(600684-CN)、金地集团(600383-CN)、世茂股份(600823-CN)、滨江集团(002244-CN)涨超3%，万科A(000002-CN)、保利地产(600048-CN)等多股纷纷跟涨近3%。