​华远地产前置分解债务 保障企业稳健发展

还债高峰期叠加疫情影响，在抢收“金九银十”加快回笼资金之余，近期不少上市房企加强与债券持有人之间的沟通，意在积极寻求资金压力下的最优解。

相较动作较迟的房企，今年年初华远地产（600743）就提早部署了调整债务结构和长短债比的策略，更多保留美元债以及长期债券等融资品种，使公司的负债结构更趋于健康。

“去库存、降负债、增利润”是华远地产今年年初定下的经营方针，“全年165亿元销售目标及150亿元回款目标基本上是可以完成的，内部正在向更大的销售规模发起挑战。”华远地产相关负责人表示，去库存战略之下，公司上半年销售回款率达到99%，经营性现金流回正，极大提高了自身造血能力。

前置分解 短期债务偿付无压力

众所周知，“三条红线”之下，房企下半年最紧要的工作之一就是为年内到期债务做好安排，多种举措筹集资金确保不产生债务违约。

华远地产自年初起便提出“去库存、降负债、增利润”九字经营方针，积极应对市场变化。其中，围绕“降负债”进行了内部债务结构调整，更多选择中期或中长期融资产品，进而优化整体债务结构，充分保障公司资金链安全。

早在“810三条红线”限制融资之前的数月，华远地产就进一步加强现金流管控，对融资端已经做好安排和部署，对于外界指出的178.88亿元年内到期债务偿付事宜，公司已提前考虑并做了充分准备。

分析人士指出，从债务类型来看，华远即将到期的债务中，大部分并非为到期日就必须兑付的债券，即使在投资者全部行权的情况下，亦可以通过发行新券置换旧债。从公司目前可用资金来看，预计年底现金流较为充足。加之年初获批的中票余额、已经获批的美元债额度和银行授信额度，公司在资金安排上有很大空间。

现行政策之下，传统融资出现债务违约压力是所有企业当下都要面对的问题。据华远地产介绍，年初时公司内部已进行压力测试，并在经营过程中对资金指标严格管控。针对标准融资出现风险的情况，华远已提前演练，及时化解风险。同时，为避免出现单月或者单季度债务集中到期的现象，公司正依据投资者需求和企业自身情况调整发债周期及相关利率等安排。

收缩投资 伺机“重拳出击”

打通多个融资渠道，确保短期债务顺利偿还之外，华远地产同步制定了长期债务管理目标，而降负债已成为内部重要战略方针之一。

在华远地产看来，企业的负债水平要根据企业发展进行适度动态调整，“三条红线”政策对整个行业的发展来说是好事情，公司受到的影响也是积极的。过去两年多，华远在规模提速的同时负债率有所上升，动态调整战略投资成为降低杠杆的抓手之一。

华远地产介绍称，2018年公司土地投资达93亿，2019年逾80亿，受今年疫情及市场影响，公司及时制定了缩减拿地计划。同时，华远表示，即使拿地相对较高的年份，公司也会将其严格控制在销售回款率的40%以内。目前，公司土地储备货值达600亿元，可满足未来两三年的开发需求。

值得一提的是，近两年来，不少头部房企都在试图寻找不靠债务杠杆而是靠经营驱动发展的商业模式，比如加大合作杠杆。在不确性或者市场低迷之际，即使权益收益降低，但可提高全口径的发展规模。

在这方面，华远地产已与多家头部房企，包括碧桂园、旭辉、景瑞、平安不动产等企业建立合作，寻找开发规模发展新动能。有分析指出，今年大量缩减投资后，预计明后年土地市场或将出现性价比高的投资标的，届时华远地产或会重拳出击。

由此可见，随着后疫情时代经济的复苏，华远未来在土地市场还将有更多的可能性。但就下半年来看，华远的重点工作仍是加快销售，抢收业绩。

国企基因 具备强大内生动力

除了与优质房企加大合作，寻求规模突破外，华远地产本身的国企基因，也将为企业发展带来更多的内驱力。“市场好的时候，国企的优势或许还不那么明显。当市场调整并回归理性之际，国企的优势便凸显出来。”一名业内人士表示。以华远地产为例，母公司华远集团作为北京市西城区国资委旗下的核心骨干企业，拥有强大的资金实力。在过去近四十年的发展历程中，华远地产不仅得到北京市西城区委区政府、区国资委的鼎力扶持，同时还得到华远集团提供的全方位支持，包括提供融资和资本支持、战略规划指引、协调与国资委和其他主管部门的沟通等。

据了解，为更好协助西城区政府部门推进“示范区”整体规划建设和专业化服务各项工作，华远集团及旗下子公司切实承担相应职责，高效推进北京金融科技中心产业升级工作，体现了华远的责任担当。而华远地产作为集团唯一房地产开发公司，是金融科技中心产业升级的中坚力量，成为有效执行国家和地方政策的企业平台。也正因如此，华远的发展有着强大的国企内生动力作为保障。

提升销售 抓回款“囤足粮草”

据悉，华远的销售回款率一直高于行业平均水平，多年维持在85%以上，今年上半年更是达到了99%。数据背后是华远鼓励多回款、快回款，激励制度和大运营体系的建立，从而实现了经营效率的提升。

对此，有业内分析人士表示，自从2018年华远地产新任管理层上任以来，给外界明显的印象是周转速度加快了，“规模与效益并举”发展战略落地有声。

经过两三年的内部优化，华远地产练就了自身的营销实力，以“整合营销”策略，灵活根据市场变动，整合全国各项目资源，调整、优化项目入市时间，抢收回款。同时，通过应收款精细化管理，促进存量应收款的回款进度。

据了解，华远地产已对全年销售回款指标进行科学分解，并制定了有效的激励政策保障目标实现。从近期来看，9月12日，华远·海蓝和光（银川）首度开盘，当日推出595套房源全部售罄，签约金额达5.5亿元。据悉，下半年除华远·海蓝和光（银川）外，石油·海蓝城（任丘）等华远地产新项目即将入市，有望保障公司全年销售目标的完成。

总体来看，年初以来，在“去库存、降负债、增利润”的九字方针指导下，华远地产围绕“开源节流、提质增效”展开多项工作，并取得了良好成效。对此，华远地产表示，2020年下半场将聚焦全年目标，提升营销去化能力和经营性现金流，同时优化债务结构，确保公司平稳健康发展。

来源：发布易