奥园健康的三驾马车，为何都能各显神通？

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与很多单纯提供住宅物业和相关增值等服务的物业公司不同，奥园健康(03662-HK)除了深耕物业基础板块外，还涉及商业运营和大健康产业两块发展增量空间较大的领域，做到了真正意义上的“让生活健康美丽”的品牌理念，成为物业行业中高成长性最突出的一员。

社区和商业资源支撑大健康产业，大健康产业提升物业和商管项目溢价能力，三者相呼应、相协调的规模效应优势必定会带来高品质的成长性。

目前，奥园健康“物业+商管+大健康”三驾马车的商业模式正在展开积极的探索当中，每一架马车都有各自的动能，助力奥园健康乘风破浪、行稳致远。

物业：背靠高增长的母企，收入结构更丰富

得益于母公司中国奥园(03883-HK)的快速增长，奥园健康历年物业在管面积增长迅猛。

2015年-2019年，奥园健康物业总在管面积由524万平方米增至1508.2万平方米，复合年增长率为30.25%；2020年上半年在疫情冲击的不利影响下，物业总在管面积仍能同比增长34.17%至1610万平方米。

奥园健康背靠名列全国地产品牌价值前25名的中国奥园，过去几年以来有90%以上的物管建筑面积均来自中国奥园，中国奥园近些年的稳健增长给奥园健康的发展带来了确定性极强的增长空间。

中国奥园过去几年合同销售额增速亮眼，2015年-2019年合同销售金额由151.7亿元(人民币，下同)增长至1180.6亿元，三年复合增长率高达67.02%。在2018年及2019年，中国奥园的合同销售面积分别为886.35万平方米和1168.5万平方米，预计将于2020-2021年前后交付，因此今明两年将是奥园健康接收母公司在管面积的高峰期，有利于提振奥园健康营收大幅增长。

此外，截至2020年6月底，中国奥园土地储备总建筑面积达4874万平方米（权益比78%），总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，满足未来四至五年的发展。

城市更新方面，中国奥园是国内千亿房企中的旧改能手，实现了“旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，奥园健康未来将获得母公司更多的旧改项目。

截至2020年6月30日，中国奥园有超过50个城市更新项目，总规划建筑面积3,058万平方米，额外可提供6587亿元货值的城市更新项目中，有95%分布在粤港澳大湾区，未来旧改项目增量可期。而城市更新成为未来城市发展的新增长极而受到政策鼓励，广东省大力推进土地资源节约集约利用，预计今年全年将新增“三旧”改造7.5万亩，完成“三旧”改造6万亩；另外，中国奥园的根据地——广州今年其将继续推进100个以上老旧小区改造。

除了未来将继续获得大量来自母公司的项目，奥园健康依靠向外并购以及延伸各类型物业服务进一步丰富收入及业态结构。今年4月和5月，奥园健康分别收购了乐生活及宁波宏建80%股权和65%股权。2020年上半年，乐生活和宁波宏建的物业在管总建筑面积累计超过2500万平方米，收购并表后，奥园健康的全年物业在管总建筑面积将超过4500万平方米，在所有上市物管企业中排名晋升至第13名。

通过两起并购，奥园健康将业务布局自华南地区大幅延展至华北、华东区域，物管业务布局进一步完善，成为公司另一个重要的发展驱动力。

商业板块：毛利率高，商场储备丰富

商业运营板块亦是奥园健康过去几年来业绩高增长的另一大推动力。

奥园健康为中国奥园的奥园广场、奥园城市天地两大品牌项目提供商业运营服务，亦将服务拓展到第三方。除了提供商场开业后的商业运营及管理服务，奥园健康还提供商场开业前的市场定位及商户招揽服务。

过去几年，奥园健康的商业运营板块与物业运营板块一样保持稳步扩张趋势。通过积极展开渠道拓展，奥园健康订立商业运营服务的购物商场成倍增加。2015年-2019年，公司订立商业运营服务的购物商场分别为6处、11处、15处、25处及37处，2020年上半年增至43处，合同总建筑面积约为180万平方米。

奥园健康接管的奥园广场、奥园城市天地项目每年均有4-12个商场开业，商业运营及管理服务的平均合约期限通常长达10-20年，具有年期长、收入稳定、毛利率高的特点。所以，不断扩增的商场使公司商业运营收入占比将不断提升，成为公司保持盈利增长重要的稳定器。

得益于订立商业运营服务的购物商场逐年递增，奥园健康商业运营服务分部的经营业绩水涨船高。分部营收由2015年的3017.4万元增长超7倍至2019年的2.54亿元，超过同期物业管理服务分部3.33倍的增速。公司市场定位及商户招揽服务业务成长性也极佳，2015年-2019年的复合年增长率高达130.9%，该业务使公司提早获悉物业开发项目，有助于提升服务质素，且成本方面的费用不高，因此毛利率处于较高水平。

而该分部过去几年的毛利率亦有不错表现，多年维持在40%以上的水平，拉升了奥园健康整体毛利率。2020年上半年，奥园健康的整体毛利率达40.1%，远高于港股物业行业平均26.87%的毛利率。

在2020年上半年的疫情冲击导致购物商场的开业时间有所延迟下，奥园健康商业运营服务分部仍能取得28.9%的营收增长率，展现出了该业务较强的抗风险性。

展望未来，管理层预计今年下半年新开商场6-8个，而随着奥园广场未来继续交付，商管面积将持续拓展。根据中国奥园半年报，该公司待建广场约20个，对奥园健康继续扩充商管面积体量带来可观的预期。

大健康板块：战略性精准布局，未来可期

大健康业务是奥园健康三驾马车中的新板块，2018年开始通过依托“物业生活与商业中心体”两大生态圈，进行大健康产业的精准布局，探索中医康养医美两大健康产业市场，与物业管理商业运营服务形成优势互补的闭环。

2019年底，奥园健康以轻资产运营模式在上海奉贤建立的“奥园美谷”项目正有条不紊建设中，以长三角为据点向全国范围铺开。该项目所处的地块是全国大健康、医美产业的学习基地，资源十分集中强大，后期母公司会将土地款75%回给奥园健康，奥园健康将保持轻资产运营，权益是占比30%。

目前，奥园健康已开设三家轻医美诊所，还与龙头医美企业合作，创立了自己的医美品牌。近日，奥园健康以现金代价上限6.91亿元收购中国领先的医美综合服务集团浙江连天美企业管理有限公司55%股权，交易完成后将合计持有连天美60%股权。连天美拥有知名的品牌声誉及良好的经营业绩，可为公司现有业务带来协同效益，增强公司盈利能力。

凭借中国奥园集团在房地产开发方面的丰富经验和优势以及奥园健康在大健康产业的资源整合、招商引资、物业管理能力等综合优势，近年来不断扩充的大健康业务将得到更高质量和更全方位的支撑。

在未来市场增量方面，我国是医美消费大国，也是全球增速最快的医美市场之一。根据弗若斯特沙利文报告，2018年中国已成为第二大医疗美容服务市场，收入已达到1217亿元，占全球医疗美容服务市场约13.5%的市场份额。此外，预计2018年-2023年中国医疗美容服务市场将以高达24.2%的复合年增长率增长，成为全球前十大市场中增速最快的市场。

值得注意的是，奥园健康大健康产业方面的管理层经验丰富。今年4月，苏波接任奥园健康总裁。苏波自2019年10月起加盟奥园健康，任执行总裁，负责大健康业务的日常营运管理。在此之前，苏波历任番禺何贤纪念医院院长、番禺中心医院院长。而在任职期间，均成立了康养联合机构和番禺区最大的紧密型医疗集团等，曾获得「2015 年度全国十佳医院基建管理院长」荣誉称号。

总结：

奥园健康“物业+商管+大健康”三驾马车各有特色，也各有优势，未来增长空间巨大，三大产业的协同效应和联动发展也正在加速形成当中，有助提升公司长远竞争力和盈利能力。

公司管理层对公司的发展前景亦十分看好，9月21日，奥园集团董事会主席郭梓文增持了奥园健康150万股股份，涉资约923.7万港元，增持之后中国奥园和郭梓文合共持股3.99亿股，持股比例约54.92%。此外，奥园健康执行董事陶宇、副总裁兼首席财务官郑少辉及战略投资部高级顾问阮永曦三位管理层于9月23日在公开市场分别购入20万股、20万股股及7.8万股奥园健康股份，涉及购入金额共约298.13万港元。

9月21日及23日期间，奥园健康高层累计增持公司近200万股，增持金额共计约1222万元。管理层的频频增持，既是对奥园健康三驾马车发展模式的肯定，也是对公司未来发展前景的大力支持。