【IPO追蹤】合景悠活業務大灣區佔比近40%，未來會擴大第三方佔比

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【財華社訊】合景悠活（03913-HK）由合景泰富（01813-HK）分拆獨立上市，10月19日至22日招股，招股價為7至8.13港元，一手1000股入場費8211.93港元。公司計劃發售約3.83億股，集資最多31.17億港元，將於10月30日在港交所掛牌上市，農銀國際、華泰國際為聯席保薦人。

公司為中國的綜合物業管理服務供應商。於2019年，公司自住宅物業管理服務板塊及商業物業管理營運服務板塊分別錄得收入7.59億（人民幣，下同）及3.65億元。於2020年4月30日，公司管理109個住宅物業，總在管建築面積為約1890萬平方米。該等住宅物業位於中國38個城市或自治縣。

談及公司和合景泰富之間的關係，公司管理層說，作為合景悠活，是跟合景泰富互利互補的一個合作關系，而不是一個依賴的關系。「合景悠活集團能夠為合景泰富提供比較量身定做的服務；合景泰富擁有較雄厚的土地儲備，以及持續拓展、交付給公司一些高端住宅、商業物業，為公司的持續发展打下基礎，也是重大增長機遇。」

至於第三方業務的佔比，公司管理層透露，公司將透過收購、招標等途徑，擴大第三方業務，增加公司管理物業的類型和市場份額，預計未來3至5年，第三方物業佔比將提升至40%。

由於公司定位於發展中高端的物業服務及商業運營，目前業務在大灣區的佔比接近整體的40%，當被問及如何開拓大灣區以外的業務？公司管理層說，憑借著在大灣區的領導地位，公司會繼續增加長三角、中西部、環渤海，這些一二線城市的業務與市場份額，希望未來能減少對個別地區的依賴，還有地方經濟周期以及市場波動的影響，有效降低營運風險。

據仲量聯行資料顯示，按總收入計，於2019年在中國提供商業營運服務的物業管理公司當中，公司排行第六。

公司財務表現強勁，收入由2017年的4.63億元增至2018年的6.59億元，再增至2019年的11.24億元，複合年增長率為55.8%。公司淨利潤由2017年的約4410萬元增至2018年的約7970萬元，再增至2019年的1.85億元，複合年增長率為104.8%。

公司發行的新股90%為國際配售，10%為香港公開發售，在國際配售的股份中，約有7062萬股保留給合景泰富股東認購。談及此次集資用途，公司表示，公司集資所得款項其中60%用於收購和投資；25%用於更新智能服務系統；10%用於多元化增值服務；5%用於一般營運資金。

公司管理層於10月18日出席媒體會，並回答記者提問，部分節錄如下：

財華社：疫情對公司業務有何影響，包括在住宅物業及商業物業管理服務方面，成本是否增加，有沒有影響利潤？

A: 在新冠疫情期間，公司各項業務均正常開展，收入和凈利潤等指標穩步增長，整體受影響非常小。截止到目前，公司的各項業務指標，比如收繳率、物業費水平、出租率等迅速回升並增長。公司對本年度及未來年度的发展保持信心。

Q: 公司集資的用途大部分用於戰略性的收並購及投資機會，公司現在有沒有什麼收購目標？對收購目標有什麼要求？

A: 公司目前在看非常多的收購目標，我們對收並購目標有以下幾點要求。第一，我們要求目標公司盈利情況是非常良好的，同時要求它在法律方面是合規的。第二點就是我們會看管理團隊，希望它的管理團隊在行業內擁有豐富的經驗，同時能力是卓越的。第三方面，我們希望收並購項目是在已有的4大區域，能到時候跟我們形成良好的協同，並起到規模效應。第四方面，在未來的並購市場上，我們會再看一下有一定份額的公建項目，希望未來跟我們的業態形成互補。最後，我們要看對方的收並購目標公司，和其管理人員進行交流，希望它是認同我們的文化的。

Q: 在分拆完成以後，合景泰富、合景悠活的權益將轉變為姐妹公司，未來管理層將如何提升兩間公司的估值？

A: 合景泰富是做地產來開发的，合景悠活是做物業管理，所以兩個公司各自的主營業務不同。對兩個公司各自的估值來說，大家都做好自己的工作，專注於自己的主營業務，這是對估值最好的。

Q: 近期物業管理板塊的股價表現有一些波動，請問公司是否擔心自己的招股反應呢？公司如何看待物業管理板塊股價未來的表現？

A: 合景悠活在行業具有非常強的競爭優勢。比如說，我們是一個定位中高端物管及商業運營的服務商，我們的盈利能力非常強，品牌也具有優勢。我們未來增長速度也會非常之快，這樣的一個增長也會為我們的股價表現提供非常好的基礎。所以長期來看，公司對股價表現是非常有信心。