【行业一线】代建行业万亿“蓝海”，雅居乐房管会是下一个铁狮门吗？

原創

自8月中旬，内地市场传出监管部门对房企有息债务规模设置“三道红线”后，有研究院监测，近40家典型房企融资规模连续两月震荡下滑，效果立竿见影。龙头房企万科的董事会主席郁亮出席某场活动的时候表示，房企从2002年前的土地红利，到之后的金融红利，已经迈进管理红利的时代。房地产行业正迎来新一轮的挑战，未来，做好“瘦身”工作，利用先进的管理经验和优势，探索“轻盈”发展模式，成为房企转型升级的必然之选，在此背景下，房地产的代建领域逐渐受到市场关注。

何为代建？国内代建行业发展现状及前景

房地产代建，顾名思义为委托方（拥有土地开发权的企业）将项目交于开发建设经验丰富且专业的代建服务商（品牌房企）承接。代建服务商凭借优秀的品牌、产品、融资、管理等无形资产，向委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、营销管理、品牌管理等开发全过程服务，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。

值得注意的是，由于土地成本及物业开发成本主要是委托方承担，代建服务商只需提供专业的物业开发全面解决方案即可。因此，代建模式同物管一样属于轻资产模式。

代建模式目前在欧美等发达国家较为成熟且形成了寡头效应。在1990年代，欧美等发达国家房地产行业同样与现阶段中国房地产行业面临着转型升级压力，体量较小及品牌综合实力并不强的房企，急需一种能优化负债结构及提升品牌溢价的合作开发模式。基于此，代建行业从那时候开始在欧美等发达国家盛行，并逐步形成成熟的商业模式及市场。

期间，造就了全球代建行业龙头铁狮门。铁狮门作为代建行业的开山鼻祖，在其发展过程中逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。

经过30余年的发展，铁狮门在北美、欧洲、拉美、印度和中国等地投资、开发和运营的项目超过380个，总物业面积超过1520亿平方英尺（141亿平方米），物业资产总值超过782亿美元。

相较于欧美等发达国家，我国代建行业还处于起步阶段，竞争格局还比较分散，并没有像铁狮门这样的寡头出现。但是，随着近些年政府代建系统性改革及我国房地产行业进入白银时代，代建行业逐渐以轻资产、投资规模小、财务杠杆小、抗周期风险性强及具备较高投资回报率等优势成为各大型品牌商转型升级中的必争之地，同时也是各路资本非常关注的房地产细分领域之一。

据中指院研究报告显示，随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展，我国代建市场将呈现高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新增总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿），复合年增长率为23.5%。

目前国内已经有不少房企瞄准这片万亿“蓝海”，包括绿城、金地、朗诗、滨江、雅居乐等企业，都已经在代建领域站住了脚。其中行业头部企业是绿城的代建集团——绿城管理，在今年7月已经成功在香港上市，成为“中国代建第一股”，截止9月，其自营及透过与伙伴合作的代建项目在建面积达4,021万平方米，合同销售金额约为人民币468亿元。

而成长速度最快且核心竞争力较强的应属雅居乐房管集团（下称“雅居乐房管”）。两年前，作为中国房企前30强企业，雅居乐也开始在代建领域布局，成立“雅居乐房管集团”。经过两年的发展，雅居乐房管已经成为代建领域的后起之秀，凭借“雅居乐”品牌效应、强劲的代建能力及丰富的代建经验成为这个房地产轻资产领域的生力军，综合实力位居行业TOP2。

据了解，随着业务的不断壮大，雅居乐有计划分拆房管业务单独上市，分羹代建行业万亿红利，成为中国版的铁狮门。

雅居乐房管：不动产开发赋能专家

“过去几年对多元化业务的持续投入，现在已经开花结果。”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在今年的半年业绩会上，满意地描述了雅居乐的多元化业务情况，其中一个“果”，便是负责雅居乐代建业务的房管集团。雅居乐房管主要向合作方提供贯彻设计报建、建造管理、成本管理、品牌运营、产品营销等服务。这种依托轻资产模式的发展，让雅居乐房管成立当年便实现盈利，这让雅居乐管理层看到这个领域的前景，并决心继续深耕。仅仅2年时间，雅居乐房管集团已位居行业综合实力前列，被中国房地产TOP10 研究组、中国指数研究院授予 2020 中国房地产代建运营引领企业（TOP2）荣誉。截至2020年6月30日，雅居乐房管已进驻全国12省市24个城市，主要布局长三角、珠三角、成渝等核心城市群，已为多家合作方打造一批标杆项目，储备货值超过1,000亿元。

代建企业最珍贵的资源就是人才。雅居乐委派一批优秀的管理层领导房管集团，打造一支经验丰富的不动产开发专业团队。如雅居乐房管集团总裁樊红雷，他本人是房地产行业的一名老兵，拥有丰富的房地产开发管理经验，在雅居乐任职已有十多年，成功操盘过多个项目，从项目总到上海区域负责人，再到现如今的雅居乐房管集团总裁，依靠的是其出色的房地产专业开发管理能力及锻造优秀团队的亮丽履历。

有了经验丰富的专业团队为后盾，雅居乐房管搭建了一个涵盖产品、服务、标准、流程、供方等在内的不动产开发赋能平台，为合作方提供贯穿设计报建、建造管理、成本管控、产品营销、品牌运营、融资支持及物业服务的全流程、定制版、人性化代建解决方案，既充分挖掘、提升项目价值，又有效地控制成本、提升利润，协助合作方打造双赢平台。

雅居乐房管成立后签署的第一个项目——淮安雅居乐富春山居，是其代建的经典案例。2019年底，淮安雅居乐富春山居开售，尽管作为高端产品，其均价高于市场平均水平，但仍多次以一个月去化一栋的速度成为淮安市场现象级事件。自此，雅居乐房管开始走上一条与众不同的代建道路，通过品牌溢价以及高品质的项目管理，与国内不同地区的数十家开发商展开合作。

万亿“蓝海”之下，中国版“铁狮门”的崛起

突如其来的新冠肺炎疫情，不仅检验各国经济韧性，也检验了企业的抗风险能力及成色。

从2020上半年业绩表现来看，雅居乐房管不管是新拓项目数量还是在管项目销售金额，均同比出现倍速增长，这种稳健的成长速度，再一次证明雅居乐房管在代建行业中具备较强的核心竞争力。单单上半年，雅居乐房管就逆势获得12个新项目，货值约人民币484亿元，持续在代建领域发力。

在大环境不好的背景下，雅居乐房管能有不俗表现，不免让人想起美国的铁狮门及新加坡凯德两大巨头成长初期，同样以良好的市场口碑，在逆市中斩获不少新签订单，为其后成为代建行业领军者打下扎实的基础。而且，雅居乐房管与铁狮门同样注重对企业经营利润率的保障。种种迹象表明，在未来万亿规模代建市场中，拥有先发优势的雅居乐房管，具备成长为行业领军者的潜质，并有望打造成中国版的铁狮门。

如上所述，中指院研究报告显示，预计未来5年，我国代建市场在新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元至7.3万亿元之间。对此，雅居乐房管总裁樊红雷也非常看好行业未来成长空间，他预期在3-5年以后，一些中小型或排名靠后的房企会有一些（有代建需求的）土地储备，它们也会通过此番洗牌更理解品牌的重要性。到2023年，代建行业将迎来高速增长期。

行业发展前景如此甚好，雅居乐集团董事会主席兼总裁陈卓林对雅居乐房管发展前景充满了信心，并定下三大目标：一是3-5年之内，把代建管理做扎实，期望品牌影响力做到行业前列；二是在5年规划中，每年的营收增长率都能高于行业平均水平，形成良性的增长，有机会将考虑上市；三是雅居乐内部产业之间资源整合，协同发展。

若在不久的将来，雅居乐真的分拆雅居乐房管独立上市，无疑是如虎添翼，高质量的业绩增长将迎来提速，而雅居乐房管作为代建行业领军者地位将愈发明显，与美国铁狮门及新加坡凯德等国际代建巨头差距将进一步缩小，二级市场投资者也将成为分羹我国万亿红利的受益者。

代建行业万亿蓝海现已打开，正是雅居乐房管借海扬帆行稳致远之时。