【行業一線】下一個風口！萬億藍海待挖，房地產代建行業「上市潮」將至？

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隨著房地產行業步入白銀時代，融資環境趨緊，競爭環境越來越複雜，競爭内容變化越來越快，各大房企核心競爭力問題面臨著極大考驗。特别是傳統重資產開發模式對中小型房企帶來不小的經營壓力。在此形勢之下，房地產代建成為中小房企實現降槓桿、品牌溢價、融資渠道拓展的新型合作模式。

隨著需求的不斷提升，推升代建行業市場增量。據中指院研究報告顯示，隨著房地產代建規模的擴大及代建行業的發展，我國代建市場將呈現高雙位數增長的態勢。預計我國代建市場的新訂總建築面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的1.939億平方米（對應合約額約為7.3萬億），複合年增長率為23.5%。

面對如此龐大的增量市場，各大型品牌房企摩拳擦掌都想進入代建這片藍海。甚至不少提前佈局代建行業的房企，正不斷加大在代建業務的資本投入及品牌打造。那麽，隨著資本不斷湧入及房地產行業轉型升級所需，代建行業是否會繼物管行業之後，掀起上市潮呢？

何為代建，競爭優勢在哪里？

與大家所熟知的物業管理服務不同，房地產代建因其處於房地產開發管理階段，與用戶接觸基本較少，而且二級市場上市企業鳳毛麟角，新聞及資訊更是寥寥無幾，不少投資者與讀者對「房地產代建」還有點陌生。

房地產地產代建是房地產行業輕資產化的重要方向，亦是房地產行業發展到高級階段，各項業務分工更加精細化及專業化的結果。

代建即委託代理建設，是建設項目管理領域的一個專有名詞。顧名思義，房地產代建為委託方（可理解為房企）將房地產開發項目交於擁有項目開發建設經驗豐富且專業的代建服務商承接。代建服務商將優秀的品牌、產品、融資、管理等無形資產，向委託方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、營銷管理、品牌管理等開發全過程服務，雙方通過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種商業模式。

由於接觸到的房企經營狀況不同，代建服務商會根據不同的客戶，提供不同的代建服務。目前，代建服務商有三種服務模式，一是代建費用模式，即收取管理費及物業開發費用；二是資本投資回報及代建費用綜合模式，即對開發項目進行小額資本投資，同時提供代建服務，相對應會收入管理費及物業開發費用；三是房地產基金模式，海外成熟市場較為盛行。這種模式出發點是分散信貸風險，主要是代建方引入房地產投資基金，參與委託方項目開發，三方共同分羹未來項目的投資收益。

與傳統資本密集型的房企開發模式不同的是，沒有土地成本包袱的代建模式優勢十分明顯：

第一、輕資產模式。由於土地及部分開發資金是委託方承擔，代建商只要根據客戶對項目開發類型、項目規劃設計、品牌授權等需求，提供相應的代建服務，並收入服務費。因此，由於投資規模小，槓桿率也要優於傳統房地產開發企業。

第二、抗週期性。與傳統房地產開發模式受行業週期性影響不同的是，代建行業不管在房地產行業高景氣度還是低景氣度之下，業務拓展影響比較小。如在房地產行業景氣度不佳的形勢下，抗週期性風險弱的中小型房企會選擇代建模式開發項目，以分散信貸風險，進而給代建服務商帶來收益。

第三、盈利性較佳。代建服務商利用其輕資產模式、規模化開發管理能力及品牌溢價等優勢，往往能從開發項目中得到不俗的利潤率。

代建行業面對的客戶群主要有三類：一是政府，二是房企，三是其他代建需求者。

第一類型政府，尋求代建服務主要是公共基礎設施的建設，如學校、圖書館、醫院、垃圾焚燒廠、污水處理廠等。政府代建項目往往以招標方式進行。第二類型房企，主要是一些中小型房企為主。特别是在房地產行業下行週期及轉型升級的當下，中小型房企尋求代建服務的需求更加迫切。第三類型的其他代建需求者，如大型企業或者金融機構等。此類客戶大多數代建項目是自己的總部大樓或辦公樓。

國内代建行業處起步階段，發展前景廣闊

與海外成熟的代建市場比較，我國代建市場還處於起步爬坡階段。這一差距是受諸多因素影響，但最主要的影響因素之一，是與房地產行業所處的發展階段有關。

二十世紀90年代，歐美等發達國家房地產行業面臨著轉型升級的壓力。特别是物業開發能力及品牌實力弱的房地產商，經營活動面臨嚴峻的考驗及挑戰。在此形勢下，輕資產模式的代建行業恰恰可以緩解此類企業的經營困境，實現雙赢的局面。於是乎，代建模式開始在歐美等發達國家迎來了盛行，市場規模日益壯大。

在海外代建盛行這段時間里，美國鐵獅門及新加坡凱德代建服務商逐步發展成為代建行業的扛把子。就鐵獅門而言，以代建起家，將業務版圖從美國大本營滲透至全球各地，自身也逐步成長為世界一流的房地產業開發商、運營商及基金管理公司，擅長開發並與管理密切結合的房地產企業。

與海外成熟的代建市場不同的是，我國代建行業近些年才開始興起。具體而言，隨著房地產行業從黃金時代進入白銀時代，從增量到存量，從高槓桿到降槓桿，各大房地產商面臨著前所未有的轉型升級壓力及挑戰。而低投資及高回報的代建行業成為房企轉型升級中最重要的拼圖之一，各大房企紛紛選擇進入該市場，疊加此時中小型房企對代建模式需求不斷提升，我國代建行業新簽項目總面積開始從2014年2,000萬平方米增至2019年的6,749萬平方米，複合年增長率為27.5%。

雖然我國代建行業新簽項目總面積增速能呈現雙位數增長，但整體市場滲透率不足10%。與歐美等發達國家20-30%的市場滲透率相比，我國代建行業市場滲透率仍有不小的提升空間。

據中指院研究報告顯示，隨著房地產代建規模的擴大及代建行業的發展，我國代建市場將繼續高雙位數增長的態勢。預計我國代建市場的新訂總建築面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的1.939億平方米（對應合約額約為7.3萬億），複合年增長率為23.5%。這也意味著代建行業將續物管行業之後，成為房地產行業細分領域中的另一大萬億市場。

值得注意的是，目前代建行業競爭格局並未像房企一樣進入白熱化階段，而且多數代建服務商是傳統大型品牌房企轉型或分拆而成，成立時間也並不久。例如，綠城的代建公司綠城管理、建業集團的代建公司中原建業、朗詩的代建公司朗詩建築、金地集團的代建公司金地管理、雅居樂集團的代建公司雅居樂房管及保利的代建公司保利里城等。

綠城打響上市第一槍，代建行業將迎來上市潮？

同樣是輕資產管理模式、同樣是萬億市場增量，物管及代建有著太多相似之處。那麽，代建行業會繼物管行業之後，迎來上市潮嗎？

財華社認為可能性很大。首先，輕資產的代建模式以成為各大房地產商轉型升級中重要拼圖，趨勢已形成。其次，與物管一樣，單獨上市直接對接資本市場，有助於拓寬融資渠道，提升品牌核心競爭力的同時，進行内生式擴展，加速規模化發展，搶佔萬億藍海。

2020年7月，國内代建行業頭部企業綠城管理(09979-HK)成功在港交所主板上市，成為「中國代建第一股」。在6年前的這個時候，物管行業頭部企業彩生活(01778-HK)在港交所主板上市，成為「中國物管第一股」。彩生活上市成功也給物業公司帶來了上市意識的啓蒙。隨後2-3年的是時間里，陸陸續續有多家物管公司向港交所遞交上市申請，並最終成功上市。

同樣在萬億藍海之下，同樣是行業頭部企業打響上市第一槍。如此多的巧合，不免讓人聯想到未來2-3年内會有更多代建公司會效仿綠城管理，走上港交所這個國際化大舞台。