【IPO追踪】上坤地产约7成土储在长三角 今年全年销售额已锁定7成

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【财华社讯】上坤地产集团有限公司将于2020年10月31日至11月10日在香港公开发售及国际配售，并拟于11月17日在香港交易所主板挂牌上市。公司计划发行5亿股，其中10%为香港公开发售，90%为国际配售。招股价介乎1.7元（港币，下同）至2.5元，每手2000股，入场费约5050元，料集资最多12.5亿元。农银国际为其独家保荐人。

公司是一家日益崛起的物业开发商，拥有丰富经验，专注于长三角经济区。公司

的业务始于2010年在上海开发首个物业项目，之后进一步深化在长三角经济区的渗透，并拓展至其他从战略角度筛选的地区，即珠三角经济区及中部核心经济区。截至2020年7月31日，公司的住宅物业位于八个省份及直辖市的14个城市。

截至2020年7月31日公司物业应占总建筑面积约300万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分別约为212.01万平方米、67.2万平方米和22.77万平方米。公司合计应占土地储备总量约为410万平方米，位于长三角经济区的土地储备占土地储备总量的约70.2%。

谈及公司竞争优势，公司管理层说，公司在具有增长潜力的地区，采用多元化得方式获取优质土地储备，以推动公司的持续增长；建立了标准化的运营体系，动态全流程运营系统涵盖整个物业开发周期；开发以客户为导向的优质住宅物业，拥有卓越往绩及声誉；实现长期盈利持续增长的商业物业，在建的商业物业为7个。

财务方面，公司于2017年、2018年及2019年，收益分別为12.01亿元（人民币，下同）、68.47亿元及75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。同期，毛利率分別为30.9%、51.5%、40.8%，三年复合增长率为187.7%。

至于集资用途，约60%的集资所得将用于上市后一年內用作开发现有物业项目；约30%将用于偿还项目开发的两笔现有计息银行及其他借款；约10%将用于一般营运资金用途。

公司未来发展战略方面，管理层表示，公司将积极落实区域发展策略，继续进一步渗透现有市场及拓展新地区，辐射南京、宁波等邻近城市，亦会聚焦三大区域重点城市，寻求全国范围合适机会，实现商业和住宅物业的协同发展。公司还将为目标客户提供智能家居产品及智能特色。

公司管理层出席视频记者会，并回答记者提问，部分节录如下：

Q: （财华社）公司未来拿地计划是怎样的？

A: 公司主要的土储70%集中在长三角，这也是中国最有经济活力的区域，中部区域、珠三角区域也是公司的战略区域。我们的土储在下一个5年计划里会集中在这几个区域，这几个区域经济体量比较大、房地产市场比较大，这也符合公司的战略。我们会在未来继续深耕长三角、扩大珠三角、战略性地进入中部区域。

Q：（财华社）公司目前销售额是否追回疫情带来的损失？全年的销售额目标是多少？

A: 2019年公司整体的销售额为144亿，我们在2020年销售额计划的制定中希望保持行业平稳的增长水平。受疫情影响，公司第一季度有些项目的工程进度以及公司上市时间有些延后。但是，经过第二、第三季度运营体系的提升和营销团队的高效配合，截至目前公司已经锁定了全年70%以上的销售额。同时，第四季度我们将迎来苏州、佛山、安徽等地一系列新项目的开盘。从全年计划的达成上来讲，我们基本补回了疫情带来的影响，并对全年销售目标达成有信心。

Q: 公司不少项目是合营和联营形式持有，上市后发展方向是否有改变？有没有比例上的目标？

A: 这对于地产行业是普遍存在的现象，未来还是会采用相关的方式来做开发。具体比例上，我们会去选择更合适我们的伙伴，而不会去追求比例。

Q: 目前公司借款总规模有所下降，但是贷款及借款的成本却在一直上升，未来如何改变这样的情况？

A: 我们的负债规模在下降，但是债务成本略有上升，这和我们的债务结构有关，因为去年我们主动降了一些负债，主要是很多项目的开发贷到期，因此开发贷的比例下降，导致我们的利息成本略有上升。但未来上市对公司是重要的战略节点，上市之后我们整个资本规模会得到提升，信用等级会得到提升，会开拓更加多元化的投资通道，未来相信我们的成本会下降到行业合理水平。