【IPO解码】恒大物业(06666-HK)拟12月2日敲钟上市，五大竞争优势助力恒久质远

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11月22日，恒大物业集团在线上举行媒体上市推介会，公司执行董事兼总经理胡亮、执行董事兼副总经理安丽红及执行董事兼副总经理王震出席，并答记者问。

此次恒大物业全球发售给予投资者认购数约为7.9亿股，相当于总发行规模的48.7%。招股价则介乎8.5港元至9.75港元。本次IPO由华泰国际、瑞士银行、农银国际、建银国际、中信证券及海通国际为联席保荐人。香港公开发售将于11月23日上午9点开始，直至周四11月26日中午12点结束。预计将于12月2日正式在香港联交所主板挂牌交易，股份代码为(06666-HK)。

会上恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，恒大物业的发展目标，是要打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。发展策略方面公司将围绕以下6方面进行：

1、通过与恒大战略合作伙伴生态链的全面物业管理合作,实现管理规模超常规跨越式增长；

2、坚持标准化运营,发挥标准化优势,实现快速复制、高质量扩张；

3、通过与战略投资者互联网巨头深入科技合作,全面提升物业服务的科技水平；

4、加快拓展多元化增值服务,持续提高盈利能力；

5、通过布局多元业态,成为领跑行业的城市综合服务运营商；

6、持续打造高学历、年轻化的专业管理团队。

五大核心优势，助推公司实现跨越式发展

会上恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，在现阶段中国物业管理行业中，恒大物业优势已经非常明显，上市后恒大物业将在资本市场助力下向该目标迈进一大步。

第一，规模优势。借助恒大集团的优势，恒大物业成为中国最大、增长最快、地域覆盖最广泛的物业服务龙头企业之一，现有已签约并服务1354个项目, 合约面积5.13亿平方米，在管面积2.54亿平方米，共覆盖逾280个城市。此外，规模持续增长性强。与恒大集团全方位的战略协同,实现规模化、多元化经营,获得持续快速增长。2020年上半年，公司实现总收入45.6亿,毛利润17.38亿，净利润11.48亿。2017年至2019年期间，恒大物业的营业收入、毛利润、净利润的复合增长率分别达29.1%、101.4%、195.5%，其中净利润三年增幅位列行业第一。

第二，科技优势。通过科技建设，提升人均管理面积及产值，实现降本增效，大幅提升盈利能力。智慧园区方面，通过物联网、云计算、人脸识别等高新技术,搭建一体化的智能管理平台,提供最前端的科技体验。智慧生活方面，研发智慧社区APP ,服务恒大所有社区,搭建社区生活平台,提供社区团购、家居家装、房屋租售等多元化增值服务。智慧管理方面，借助信息化、数字化手段,充分挖掘企业运营数据,降低管理成本,提升服务效率。

第三，管理优势。通过标准化运营，实现精细化管理，快速拓展业务布局。由此搭建起集管理架构标准化、服务流程标准化、设施维护标准化、招标采购标准化、人员培训标准化、服务监督标准化的一体化管理平台。

此外，我们第四及第五优势分别为，人才优势和品牌优势。人才优势方面，高素质、年轻化的人才队伍是我们快速稳健发展的有力保障。品牌优势方面，一直是恒大物业巨大外拓潜力的基础保障。我们是中国一级资质的物业管理公司，荣获行业300多个奖项及荣誉,包括省级或以上奖项圾荣誉115个，亦是首批获得中国房地产企业家协会颁发的“全国用户满意先进单位”称号的企业。此外，我们是中国房地产开发企业500强首选物业管理公司，以及2020中国物业服务企业品牌百强榜前三的企业。

答记者问环节：加大社区增值服务 盈利能力将更佳

Q:（记者）看到恒大物业过去三年毛利率的增速还是比较快的，而且净利润的复合增速也达到了195%。想问一下管理层增速的趋势未来能否继续持续，还有管理层对于未来中短期的毛利率和净利率的水平有什么目标的指引？

A:（安丽红）第一、是我们的业务持续的在增长，带来的规模效应。每年我们有大量的物业费单价较高的优质项目的增加，确保了公司收入更加持续且稳定。第二，是我们完善了标准化的管控体系，推行一个标准，就可以覆盖全国的项目，确保品质的同时有效的有利于资源的共享和效能的提升，同时也优化我们的人力成本结构。我们的人工成本也在逐年的下降。此外，我们也在简化决策流程，严控成本费用的开支，提升管控效能，来推动利润的增长。第三、是我们积极地采用科技赋能手段管控项目，力推降本增效措施，提升整体的利润率。第四、是在优化我们的业务布局，力推我们的社区增值服务的业务的发展。随着集团三大业务核心业务的持续增长，精准的标准化管控的体系，以及科技赋能的手段的不断提升。我们力争将净利润维持在行业领先的水平。

Q:（记者）目前恒大物业的业务主要来自于母公司恒大集团，有市场人士表示对单一开发商的过度依赖，会影响物业公司自身的造血能力，进而影响企业估值。那么请问管理层对此如何回应？上市之后是否会提高第三方业务的占比？在收并购方面有没有具体的目标或者计划？

A:（胡亮）恒大物业作为恒大集团下属的集团公司，我们是独立运营的，过去我们更多的是专注于管理现有的项目。虽然我们项目多数是源自于母公司所开发，但是项目实际作为物业管理行业来说，项目实际在交付之后，我们服务的对象更多的是千家万户的小业主。 实际上，我们独立第三方是在不断提升的。从2017年到2020年的上半年来看，我们来自于独立第三方的收入占比从原有的55.8%增长是2020年上半年的64.1%，独立第三方的收入占比是不断持续的在提升的一个过程。相应的来自于母公司的这种关联收入部分是趋于逐年下滑的态势。

强调一点是，从2019年开始，恒大物业已经开始关注对外的拓展及收并购市场。在今年的6月份，正式成立了我们的投资拓展团队，在成立投资拓展团队之后，我们的项目外拓以及对外的收并购方面，整体的进展也非常的迅速。6-9月份，我们已经完成了有5家区域型的独立第三方物业公司的一个收并购的工作，总的在管面积大约为772万平米左右。

在上市之后，公司还会持续的加大力度在第三方的对外拓展以及相应的对外收并购方面的工作。此次IPO募集资金的65%会用于战略性收购及投资。

Q:（记者）公司目前的收入利润情况如何？具体到公司的三大核心业务是怎样的经营情况？

A:（安丽红）集团的营业收入、毛利润、净利润的复合增长率分别达29.1%、101.4%、195.5%，三大业务板块主要包括物业管理服务，非业主增值服务以及社区增值服务。其中我们的物业管理服务收入2017年至2019年的复合增长率在34.8%，毛利率由2017年的8.7%至2019年是17.7%。2020年上半年实现收入是28.24亿，同比增长是31%，毛利率在33.6%。我们的非业主增值服务收入2017年至2019年复合增长率是15.5%，毛利率是由2017年的5%增长至2019年的28.4%。2020年上半年实现收入是12.31亿，同比是增长是16.6%，毛利率在37.3%。社区增值服务收入2017~2019年的年复合增长率为51.1%，毛利率由2017年的52.2%增长至2019年57.4%。2020年上半年实现收入是5.08亿，同比是增长99.2%，毛利率是在65%。

Q:（记者）公司未来的派息情况如何？

A:（安丽红）公司拟定每年的派息比率为25%，但具体情况还需董事会对过去一年表现再进行确认。

Q:（记者）今年8月份引入了一批战略投资者，现在又引入了一批基石投资者，想问一下公司的在这方面的考量是什么？未来和这些投资者有什么合作的空间吗？

A:（王震）两次引入的投资者，都是涉及到多个行业的知名企业。他们包括互联网科技巨头，人工智能独角兽企业，知名的投资机构及大型的企业集团等等。

这些投资者对物业行业都是十分的了解，对公司以往的业绩及未来的发展十分的认可。对此，纷纷表达了强烈的参与的意愿。经过几轮的沟通，目前我们公司的投资者的阵容十分的强大，实力强劲。我们很荣幸这些新股东的加入，他们给公司的业务发展提供了更加丰富的潜在资源，对公司的发展也创造了更加广阔的拓展空间。未来我们公司将会和各位投资者积极探讨，在不同的业务层面和领域建立灵活多样的一些合作关系。