恒大物业：物管时代的引领者上市倒计时，港股大牛股即将降临

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近两年，物业管理行业较高的市场抗风险能力、稳定的现金流和巨大的市场存量，吸引越来越多的投资目光。特别是疫情爆发及黑天鹅事件频发的2020年，投资者对物业管理行业头部企业十分的青睐及热衷，助推了包括碧桂园服务、绿城服务等排头兵股价实现了倍增。这导致近些年港股IPO市场每当有物业管理行业企业上市，不管是在全球发售阶段、还是上市首日表现均受到投资者疯狂的追捧。

恒大物业已通过了港交所的聆讯，11月23-26日招股，这标准着港股市场将迎来我国物业管理行业引领者的加入，投资者长期投资组合中多了一只优质标的股可选择，更有机会见证物管板块另一只翻倍的大牛股诞生。

基石已认购近一半 深入科技合作拓业务

此次恒大物业拟发售合共1,621,622,000 股股份，集资规模达148亿元。据招股书显示，恒大物业这次引入23位基石投资者，此等基石投资者将认购的发售股份总数为789,471,000股股份，相等于发售股份约48.68％。而这些基石当中包括人工智能「独角兽」商汤科技、中国燃气、招商局资本，可见他们对公司前景十分有信心。早前8月，恒大物业获红杉资本、中信资本控股有限公司、云峰基金及腾讯控股等互联网巨头及科技行业巨头在内的一批战略投资者购入28.06%的股权。两次引入的投资者覆盖多个行业领域，且在各自领域都有卓越表现。据招股书显示，恒大物业希望通过与战略投资者互联网巨头深入科技合作，全面提升物业服务的科技水平。公司正与其洽谈在智能服务系统、智能设备应用及智慧企业决策方面深入合作，打造最前端的企业管理平台和高科技社区生活平台，进一步减少对人力的依赖，同时全面提升社区经营增值能力，有助提升毛利率。

恒大物业：多项经营指标领跑全行业

按9.75港元的发售价计算，恒大物业市值最高为1,050亿元，相较其可比同业为碧桂园服务，恒大物业2020年上半年的净利润上升了182% ，而碧桂园服务则上升了61.6%，恒大物业无论是从其增速，或是相较碧桂园服务1,281亿元的市值来看，估值吸引，上市后股价仍有相当上升空间。

与现阶段港股内地其他物管股比较，恒大物业各项经营指标都是领跑全行业。截至2017年至2019年底，恒大物业营收复合年增长率为29.1%，高于同期中国物业服务百强平均收入复合年增速的18.4%；净利润复合年增长率为195.5%，增速在中国物业服务20强企业中独享一档，而且远高于中国物业服务百强企业平均增速的26.4%和10强企业的平均增速52.3%。

按照与港股内地物管企业2019年营收及净利润比较（如下两张图表所示），恒大物业上市后，将毫无悬念的进入前三甲。

除此之外，盈利能力及股东带来投资回报方面，恒大物业同样处于行业前列，而且处于港股物管板块CR3（前三名）的首位。

盈利能力指标方面，据Wind数据显示，2020年中期，恒大物业毛利率为38.1%，分别高于港股物管板块的毛利率平均值的30.8%、碧桂园服务毛利率的37.19%及绿城服务毛利率的20.57%；2020年中期恒大物业的净利率为25.1%，分别高于港股物管板块净利率平均值的19.04%、碧桂园服务净利率的21.3%及绿城服务净利率的8.22%。

股本回报率方面，据Wind数据显示，2019年全年，恒大物业的ROE为52.4%，分别高于港务物管板块ROE平均值的40.03%、碧桂园服务ROE的43.77%、绿城服务ROE的18.79%。

上市后股价之憧憬

从港股物管板块市场热度来看，内地物管板块依旧是今年港股市场热门的题材。据富途数据显示，年初至今港股内地物管板块平均涨幅为41.13%，其中营收暂时排在恒大物业之前的碧桂园服务累计涨幅为78.09%。由此可见，目前港股资本市场对物管板块仍持乐观态度，特别是看好处于行业头部的企业，这点也可以从近日刚上市的融创服务进一步佐证。2020年11月19日，融创服务上市首日股价涨幅为21.9%。

因此，基于今年港股物管板块较高投资热度及融创服务上市首日表现来看，作为我国物业管理行业引领者的恒大物业上市首日是非常值得我们期待的。

长远股价走势来看，按照目前恒大物业的成长速度，上市之后大概会走出碧桂园服务和绿城服务大牛股的走势。截至2020年11月20日收盘，上市至今碧桂园服务及绿城服务股价累计涨幅分别为377.08%及417.8%。