【观察】“纯商管”企业登陆港股，星盛商业潜力待释放！

原創

物业管理行业上市潮在新的一年仍在延续。

荣万家(02146-HK)和宋都服务(09608-HK)在2020年底通过港交所聆讯后，将分别于今年1月15日及18日在港交所挂牌上市，它们搭上了2020年物管上市潮的末班车，也延续着新的一年行业上市热潮。

在荣万家和宋都服务之后，又有一家物管企业获得港交所入场券。不过，这家企业与众不同，它不做行业内普遍喜爱的住宅物业管理，而是在大城市的大型时尚购物中心做管理和运营等服务。

这家企业就是星盛商业，国内百强地产商星河控股集团的旗下商业管理子公司。登陆港交所后，星盛商业将成为今年第三家在港上市物业管理企业，也将成为首家纯商用物业管理企业。

业务模式

星盛商业成立于2013年，是一家商用物业运营服务供应商。根据中国指数研究院数据，星盛商业整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。

截至2020年9月30日，星盛商业向53个商用物业项目提供服务，总合约面积约328.4万平方米。这些商用物业项目主要以城市型购物中心为主，其中公司重点项目深圳福田星河COCO Park(北区)是首个“公园情景式购物中心”，并成为深圳最受欢迎的购物地点之一。

基于商用物业的特点及状况，星盛商业采用三种运营模式，包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。

其中委托管理服务模式下，星盛商业获业主委托全权管理商用物业，为业主提供定位、建筑谘询及租户招揽服务；运营管理服务以及增值服务。该服务模式是公司主要的收入来源，占总收入超过7成，管理的商用物业项目建筑面积超过110万平方米。

品牌及管理输出服务模式则是星盛商业的另一大业务，该项业务在大部分物管企业中并不存在。在此模式下，星盛商业作为专业管理员为业主管理商用物业，截至2020年9月底为27项商用物业提供服务，多于委托管理模式下17项的商用物业。

在整租模式下，星盛商业将商用物业租户业主，并向租户分租商用物业内的商用空间。公司可根据与业主的租赁协议提供商用物业的翻新或装修服务，这也可将来自项目的收入最大化，同时也面对较高风险。

亮眼的毛利率

国内很多具有一定规模的物业管理企业都有布局商业管理业务，商业管理资金投入少，单价高，因此具有高毛利率，可为企业带来稳定的盈利水平。

另一方面，增值服务也被很多物管企业视为下一个“掘金池”。物业增值服务属于非标准化的专项服务，种类繁多，如接送小孩、代购、户内维修等等。增值服务也是政府支持的，政府近日提出推动城市管理服务下沉，向居住社区延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

从业务模式看，星盛商业的三大业务均覆盖了以上两项内容。委托管理服务模式就是商业管理业务，品牌及管理输出服务模式其实就是增值服务，为客户输出其品牌和管理服务，从而获取服务费。后者这种模式更具经济性，在其成本结构中，星盛商业仅需承担项目有关的员工成本，且当中还有一部分由业主补偿，更为节约成本的是管理商用物业的运营成本由业主承担。

所以，品牌及管理输出服务模式为星盛商业省去了大量资金及人力资源，该业务毛利率必定十分高，加上商业管理业务本来就有较高毛利率，公司整体毛利率远超其他物管企业，其中品牌及管理输出服务毛利率甚至比肩白酒行业。

上图可见，星盛商业品牌及管理输出服务毛利率远高于其他业务及整体毛利率，2020年前9月该板块毛利率高达74.2%，超过白酒行业2019年68.55%的平均销售毛利率。

该板块毛利率也拉升了星盛商业整体毛利率，2020年前9月整体毛利率55.2%，远超行业38.8%的平均值。

物管企业受政策和经济波动影响并不大，具有抗周期和稳定性的特点，因此很多企业的业绩表现十分稳定，星盛商业亦是如此。

2017-2019年，星盛商业的收入由2.78亿元(人民币，下同)增至3.87亿元，复合年增长率为18.0%；来自持续经营业务的年内利润从5042万元增至9560万元，复合年增长率为37.7%。2020年前九个月，公司收入和净利润分别为3.06亿元及9014万元，分别同比增长6.7%及14.3%。

星盛商业的盈利能力较稳定，与其业务布局有很大关系。目前，星盛商业在管的商用物业主要位于一线城市深圳，广州、天津和常州等城市也有布局。

这些城市人口多，消费能力强，消费者对于购物中心来说是热衷逛的目的地。其中位于深圳的龙华星河COCO City、星河第三空间等物业出租率自2017年以来均超过95%，2020年前9月疫情影响下也都有90%以上的出租率。而其他城市的物业出租率大体保持在85%以上。

客流量方面，2017年-2019年，星盛商业各物业的客流量均逐年提升，表现较为稳定。

布局全国,多点开花

星盛商业的业务布局存在过度集中深圳为主的大湾区，2020年前9月有80%的收入及44.3%的物业在管面积均来自大湾区。

为了拓展业务范围降低风险，以及增加收入，星盛商业自2016年以来除了加大深圳地区的业务布局外，将业务逐步覆盖至广州、常州、汕尾、天津等地，以实现全国化布局。

从目前来看，星盛商业全国化布局推进速度较快。截至2020年9月底，公司未开业但已产生收入的商用物业多达20项，这些物业主要分布在大湾区、华中地区和长三角地区。

这些物业未开业但已为公司产生了收入，主要在定位、建筑咨询及租户招揽服务方面取得收入，不过每项物业每年贡献的收入不过几百万元。而在开业后，就会多了运营管理服务和增值服务等收入，从而提升收入水平。根据招股书，在这20项未开业的物业里，于2021年-2023年开业的物业分别有5家、3家及5家。

所以从今年起，星盛商业的商业物业项目将在全国多地多点开花，投入运营后将显著提升公司收入。至少在未来两年，星盛商业的营收保持高双位数增幅是大概率的。

而值得注意的是，截至目前，星盛商业存在依赖星河控股及其联系人的问题。2020年前三季度，星河控股为星盛商业贡献86.6%的收入，星盛商业从其采购的金额额占其服务成本总额30.7%。

在未开业的商业物业方面，星盛商业依然过度依赖母公司，20项物业中仅有6项来自独立第三方物业发展商。当然，如果物管企业母公司发展势头强劲，那就不存在增长乏力的问题。星盛商业母公司星河控股近年来发展还是相当迅速的，在商业住宅项目拿地方面相当激进：

2018年，2.95亿拿下广州灵山岛商服地块；

2019年2月，66.78亿元拿下南沙旧改项目地块，该地块用途为二类居住用地、中小学用地、商业服务业设施；

2020年2月，以底价8.98亿元竞得上海浦东新区1宗商业地块， 出让面积共4.7319万㎡；

2020年6月，与苏州吴中区签订200亿元全面战略合作协议，双方将在吴中高新区共同打造“产业集聚、配套完善、环境优美”的产融联盟新城；

2020年11月，7.85亿拿下惠州仲恺两宗大型商住地。

在物业管理行业，靠爹去打拼江山是常态，这也是维持业绩增长的关键。如今星盛商业也在加大力度向全国拓展第三方商业物业项目，但竞争力如何，还待时间去验证。