2020年中国商品房销售逆势创新高 低估值房地产股反弹多股涨停

原創

2020年年初，新冠肺炎疫情的肆虐一度令许多行业都按下了“暂停键”，直到二季度复工复产才逐渐开始。

在疫情影响下，国家为保就业、扶持实体经济的发展，地产融资遭严控，尤其“三道红线”的出台一度引发市场对房地产行业的强烈担忧。但从实际情况来看，2020年房地产行业在一季度受到较大冲击，后进入快速恢复期，房地产市场各关键指标表现出较强韧性，且全年投资增速有所超出预期，商品房供需端以及房企到位资金分别于三、四季度超过上年同期。

2020年房地产市场刷新历史记录

2021年1月18日，国家统计局公布了包括2020年全年GDP、固定投资增长等经济指标。数据显示，2020年全年国内生产总值达到1015986亿元，按可比价格计算比上年增长2.3%。2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。此外，2020年房地产销售额突破17万亿元，较2019年的近16亿元相比，全面刷新历史纪录，房地产开发投资也是首次超过14万亿元。

具体来看，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1至11月提高0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。从上述数字可以明显看出，住宅为整体增长作出的贡献最为突出。单月数据方面，12月单月房地产销售面积为2.5亿平米，同比上涨11.5%，销售额为2.46万亿，同比上涨18.9%。

众所知周，房地产开发投资数据是房地产市场景气度的重要指标，此类数据的表现体现了房地产市场‘稳’的导向，也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了较好的条件。2020年12月数据最值得关注的是，它是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个月，刷新了历史最高纪录。在疫情背景下，2020年房地产业从高点陡然下降，再逐步上升、爬坡最终超过了最初的起点，2020年全国商品房销售面积和销售额增速走出了两条完全同步的“V”形曲线。

行业环境回暖 楼市活跃度提升

疫情下，中国房地产市场依然能刷新历史记录，主要是因为信贷政策、调控政策的宽松以及疫情后增加的购房需求等因素。与此同时，行业环境的回暖也给房企带来了良好的资金环境。一方面，销售额的增加使得房地产开发企业“回血”加速；另一方面，受降准降息等政策的影响，企业筹措资金也更为方便。进入2020年下半年，房地产调控政策虽然在有所收紧，但从全年看，宽松仍然是主流，部分城市甚至出现了明显的打新潮，同时，年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求。

据央行1月13日公布金融数据和社会融资统计数据显示，2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。此外，2020年房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%，增速比1-11月份提高1.5个百分点。其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%;利用外资192亿元，增长9.3%;自筹资金63377亿元，增长9.0%;定金及预收款66547亿元，增长8.5%;个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

另外，土地市场也逐渐升温，尤其是热点城市最为明显。2020年，全年累计33个城市卖地超过500亿，14个城市土地成交额超过1000亿。上海、杭州、广州、南京4个城市卖地超过2000亿，北京、武汉等10个城市成交额在1000-2000亿之间，均刷新历史记录。据企查查数据显示，目前我国共有各类房地产相关企业217.18万家，2020年新注册企业50.02万家，同比增长51%。从地区分布来看，广东省目前以31.54万家企业排名省份第一，江苏、山东分别以16.87万家、16.71万家排名二三位，上海、贵阳、广州则是排名前三位的城市。

国家发改委1月19日也表示，2020年全国投资增速逐月逐季回升向好，从2020年4月份开始当月投资增速连续9个月保持快速增长，全年投资增长2.9%，有效对冲了疫情影响，对推动经济持续回升发挥了关键作用。

低估值房地产板块反弹走强

2020年下半年，随着市场的升温，从7月开始政策明显转向维持市场稳定，8月多个城市出台了收紧政策，持续到四季度，抑制市场过热成为调控政策的新特征，截至年底已经累计超过32个城市出台了各种力度的收紧政策。与此同时，“房住不炒”、房地产因城施策、限价限售等政策让房地产股出现了持续下跌，房地产主题基金也同步受到波及。观察2020年基金的业绩排行榜不难发现，垫底的基金也多是地产基金。

据中国产业经济信息网财经频道最新统计，房地产板块在去年下半年以来持续阴跌，放大了跌幅。2021年开年以来，房地产板块也始终没有摆脱颓势。同花顺统计显示，房地产板块指数从2020年7月10日起的4627.17点，跌至2021年1月11日的3730.21点，期间区间涨跌幅约20%。

不过，从目前市场看，楼市的活跃度明显提升，2021年一季度房价将继续微涨，过热城市调控加码维稳。整体趋势看，预计2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓，一线城市有可能成为未来一季度房价上涨龙头。因此，对于地产行业后市走势，有市场分析认为，目前板块估值近期处于低位，行业估值具备一定的安全边际，可围绕龙头房企进行左侧布局。

市场表现方面，1月19日，房地产板块再度走强，个股多数上涨，截止午间收盘，珠江实业(600684-CN)、泰禾集团(000732-CN)、南国置业(002305-CN)、我爱我家(000560-CN)、北辰实业(60588-CN)、嘉凯城(000918-CN)等股涨停，新华联(000620-CN)、西藏城投(600773-CN)亦大涨超8%，海航投资(000616-CN)、粤泰股份(600393-CN)、新城控股(601155-CN)等多股跟涨超6%。