【一语道破】陷黑洞！正自救，华夏幸福如何寻找“幸福”？

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继房地产巨头泰禾之后，又一行业巨头陷入债务危机。

这一次是环京房产巨头华夏幸福。

和一般开发商不同，华夏幸福不仅造房，还造城。

公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点，基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。

受整体宏观经济形势影响，产业新城招商引资效果不济，动辄以公里级别量化的大跃进式造房又造成过剩，华夏幸福迎来最严厉的挑战。

52.55亿难倒千亿环京巨头，政府出面纾困

2月1日晚，华夏幸福发布公告，披露其及下属子公司发生债务逾期——本息金额为52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品。

堂堂“千亿房企”、“环京巨头”、“河北首富”，多重标签加身，华夏幸福和其创始人王文学竟然被区区50亿元难道。

这也是继泰禾之后，第二家千亿房企“暴雷”。只不过华夏幸福比泰禾幸运，相较于泰禾到处找“白衣骑士”，华夏幸福的债务危机却成功引起更大的重视。

据报道，中国央行、银保监会、财政部、住建部官员于1月18日开会讨论华夏幸福债务危机，但尚未就下一步行动达成共识；在1月19日的例行会议上，国务院也进行相关讨论。

由平安最大债权人工商银行和平安两家牵头，华夏幸福于2月1日连线北京、廊坊、上海、深圳等6地召开金融机构债权人委员会第一次会议。

中国人民银行、中国银保监会、中国证监会及各监管机构河北省分支机构、河北省政府及廊坊市政府相关领导，以及超过200家华夏幸福债权人坐到一起，帮助公司渡劫。

据悉平安已带头展期，其他债权人如何对待华夏幸福暂时没有公开报道。此前1月15日，据REDD消息，华夏幸福还获得河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持。

由政府出面纾困，大股东们、最大债券人带头展期，其他债券人势必也会跟随。华夏幸福这栋大厦不会倒。

千亿房企巨头何以沦落至此？

在债权人会议上，王文学将华夏幸福的危机归结为几大原因：首先，错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元；

其次，新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；

第三，前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。

古人有“人之将死其言也善”，企业也不例外。在事关企业生死面前，身在管理层最高位置的王文学问看得清楚，也说得明白。

但在高杠杆面前，其一人之力，甚至加上二股东平安也不能阻止大厦将倾，故而不得不拉来政府、银行机构等一起纾困。

成于环京败于环京？

正如王文学所讲，华夏幸福栽倒原因，可谓成于环京、败于环京。

创始人王文学是廊坊人，华夏幸福起家于固安。背靠环京地带、京津冀都市圈，华夏幸福自2011年上市后迅速成为房产圈内一匹黑马，被誉为“环京”巨头。

位于固安的永定河孔雀城，其建成规模近百平方公里，已经超过3000年历史的固安老城。大厂潮白新城和新兴产业示范区规划面积83平方公里，约等于三个大厂县城。

公司在环京造城还是挺成功的，并在2016年荣登千亿房企。彼时华夏幸福销售额高达1203.25亿元，同比2015年大幅上涨66%。

此后在2017、2018两年，华夏幸福销售额再次实现大幅增长，分别涨至1522.12亿元和1627.61亿元。

但到2019年，公司突飞猛进的销售额突然戛然而止，当年华夏幸福销售额同比下降11.21%至1431.72亿元。

但当年华夏幸福引以为傲的又一业绩出炉，那就是公司2019年华夏幸福实现营业收入1052.10 亿元，比上一年增长25.55%，突破千亿大关。

基于这个层面说，华夏幸福的成功与其重仓环北京区域有重要关系。在2016年以前，公司销售额基本来自环京地区。

2017年环京限购以后，华夏幸福开始加大对环京以外地区的攻势，想突破环京限购后对公司带来的影响。

某种意义上来说，环京不是错，错的是公司将环京造城模式向全国复制。

在全国产业新城复制上，华夏幸福复制环京新城模式，扩张欲望毫无克制。在浙江嘉善，华夏幸福圈地16平方公里，规划面积超过6000年历史的嘉善老城。

经过一轮环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州都市圈布局后，华夏幸福非京津冀地区的销售额占比逐年上升，2016-2018年分别约为7%、23%、46.46%。

但在业绩贡献方面，环京收入始终是大头。2019年，公司环北京区域实现收入579.79亿元，占公司营收比例始终过半。

计划赶不上变化。华夏幸福加速复制产业新城，还是没能让自己逃离环京调控“魔咒”。

据据纬房指数监测，从各城市历史高点至2020年10月，环京重镇廊坊房价全线失守，下调达46.9%，近乎“腰斩”。

具体到廊坊各县市，大厂房价从3.5万元降到1.3万元，香河房价从2.4万元降到8500元，霸州房价从14000元降到7500元，永清则从2.3万元跌到6500元。

“腰斩”的房价不仅套住了“炒房客”，也套住了华夏幸福。中指研究院数据显示，2020年华夏幸福全年实现销售额963亿元，已经跌到行业第43位。

环京根基的寄养供给不上，新的产业新城扩张又成资金黑洞，在宏观经济下行下，华夏幸福也有周转不济的时候。

平安可救华夏幸福？

在华夏幸福遭难时刻，其第二大股东平安是绕不过去的话题。

背靠中国平安，平安人寿的资本触角遍及国内各行各业，但其投资功力或还需要和腾讯学习一下。2月2日上海家化午后闪崩跌停，平安又被拿出来细说了一番。甚至与华夏幸福暴雷一起摆到台面上说事。

在国内房产行业，平安出现在多家房企巨头行列，却唯独不能带给华夏幸福幸福。2018年平安人寿入股华夏幸福，受让华夏控股转让的19.70%公司股份。

在推高华夏幸福债务规模面前，平安或也不是无辜者。彼时房地产市场还处于高景气度阶段，华夏幸福还在疯狂扩张的顶峰。急于扩张的华夏幸福引入平安金管，获179亿元驰援。

广为熟知的是平安加入后还引入华润置地原董事局主席吴向东担纲大任。钱也有了，人也有了，双方牵手都想大干一场。

我们管中窥豹，2019年华夏幸福曾斥资116亿元拿下武汉武昌滨江商务区“地王”项目，但2020年初爆发的新冠疫情使得公司高周转的经营计划中断。

有业内人士表示，平安入主后，华夏幸福大搞商业地产，成为拖累公司资金的一个重要因素。但对比华夏幸福“造城”来说，平安操盘其转型商业或是更为稳妥之举。

截至2020年中期，华夏幸福已经在全国布局50个产业新城，最大的178平方公里，最小的也有2平方公里。

造城“黑洞”逐渐将华夏幸福自己给吞噬，平安也束手无策。

事实证明，即使背靠金主，即使是好企业也不能步子迈得太大。在全国疯狂复制产业新城和商业地产这些回款慢的项目时，华夏幸福的债务规模也如滚雪球般壮大。

截至2020年前三季度，公司扣除合同负债后的债务总额接近3000亿元，其中一年内到期负债有逾1000亿元。

据2月1华夏幸福公告，其到期需偿还融资本息金额559亿元。而截至2021年1月31日，公司货币资金余额为236亿元，其中可动用资金为8亿元。

遥想平安入主当年，为安全起见，还与华夏幸福签订保底协议，规定后者在2018年、2019年、2020年归母净利润分别不低于114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

前两年华夏幸福已经完成对赌业绩要求，但却败在2020年。如无法完成对赌，那么华夏幸福将对平安进行现金补偿。

如今平安不仅是华夏幸福的第二大股东，还成为其最大债权人。

50亿元债务违约只是开始，当股东、债权人等各方机构坐到一起，华夏幸福经营压力和债务问题已公然天下。

问题不小，事关利益方很多，本次华夏幸福能否顺利渡劫？