【预见】“吃螃蟹第一人”，顺丰房托基金能带来哪些憧憬？

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在宣布计划收购嘉里物流(00636-HK)的51.8%权益，剑指国际货代业务之后，中国领先的物流公司顺丰控股(002352-CN)也顺便发布了关于筹划设立房地产投资信托基金（REIT）并上市的公告。

顺丰房托基金的主要资产有哪些

根据顺丰房托基金在港交所(00388-HK)提交的申请文件，房托基金的初始投资组合为中国佛山、中国芜湖和中国香港的三项物业，合计可出租面积为30.799万平方米，物业评估总值为60.94亿港元。

这三个现代物流地产项目所处的位置具有物流便利性，即距离交通枢纽、港口码头机场、经济开发区都十分方便。

香港物业毗邻葵青9号货柜码头和昂船洲大桥，距离香港国际机场约19公里。

佛山物业紧邻佛山一环路，距离佛山沙堤机场约15公里，距离佛山西站约17公里，距离高铁站广州火车站23公里，距离广州白云机场28公里。

芜湖物业距离芜湖东高铁站约6公里，距离芜湖国际货运港约10公里，距离宁芜高速约2公里。

从下表可见，香港物业是最为主要的资产，可出租面积最大，同时由于租金比内地项目高出两倍，租金收入也占了顺丰房托基金收入的大部分。2020年前九个月，香港物业的租金收入为1.526亿港元，相当于总租金收入的92.26%。

香港物业的竣工年份在2014年，到如今业务正是处于步入正轨的阶段，业绩表现显得较为成熟。

内地的两个地产项目佛山和芜湖物业，竣工时间都不长，分别为2021年和2018年，这意味着这两个项目在2021年的收入会因为低基数有较大的提高。

尤其佛山项目，刚刚于今年2月竣工，2020年9月30日整租予佛山顺丰速运有限公司，租约至2025年8月30日届满。若按当前的月租每平米35.2港元计，全年租金收入或可达到3586万港元，并在2021年全期入账。

房托基金投资有何利弊？

对于投资者来说，投资房产信托基金（REITs）有何好处？

与直接投资房地产以及投资物管、房地产开发企业和物业投资企业股份最大的不同是，房产信托基金有相应的法规规定，须向基金单位持有人派发不少于特定比例（一般为90%）的可供分派收入。可供分派收入一般为当年租金及其他业务收入扣减必要成本、费用等之后的现金得益。

换言之，基金持有人可获得稳定的、较高比例的分红，且基金交易流动性较高（相对于房地产直接投资而言），风险相对较低（相对于高杠杆的房企股而言）。

就顺丰房托基金来看，按其房托管理人的政策，将于每个财政年度向基金单位持有人分派不少于顺丰房托基金年度可供分派收入90%的款项。

2020年前9个月，顺丰房托基金的收益为2.05亿港元，扣减物业运营开支之后的收入净额为1.59亿港元，扣减193.5万港元行政开支之后，息税前利润为1.57亿港元。不过，期内投资物业公允值变动产生未实现亏损6464万港元（相较上年挺起为8102万港元），所以税后利润大降至32万港元。

需要注意的是，这笔6464万港元的公允值变动款项为期内物业估值的账面差额，在计算可供分派收入时会予以扣减。只不过按照会计制度，每一期仍需进行评估和在损益表上体现，并会影响到税项开支，这可能会导致其账面业绩出现波动。但对收入、经营现金流、可供分派收益的影响将不会太大。

房托基金投资不够理想的地方是：难有业绩惊喜。因为租约大致确定，期限也较长，租金收入、成本和开支基本稳定，所以收益也较为稳定。同时由于大部分收益都分派予基金单位持有人，若要进行业务拓展开发新的收入来源，就需要扩大基金基数，而这又需要完成繁琐的手续流程。

顺丰推房托基金上市，会带来哪些憧憬？

2020年4月30日，中国证监会在网站上发布了国家发改委关于推进基础上市领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，提出了推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

其中提出了以下要求：

1. 聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域；
2. 聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流等项目。
3. 聚焦优质项目。
4. 加强融资用途管理。

顺丰等物流企业，拥有优质的物流产业园资产和仓储设施，正是重点鼓励的对象。

事实上，顺丰控股手上还有多个项目。截至2020年6月30日，这家物流业巨头已成功布局46个城市的产业园项目，物流场地土地面积约为7622亩，总规划建筑面积约473万平方米，已建成建筑面积约164万平方米。

目前计划上市的顺丰房托基金三个项目总建面只有23.44万平方米，仅相当于顺丰控股已建成物流场地建面的14.29%，总规划建面的4.96%。

那么是否意味着顺丰控股会通过顺丰房托基金这个上市平台，将更多物流产业园资产注入？有可能。

顺丰房托基金提交的上市文件中指出，顺丰控股已同意授予优先购买权，以使顺丰房托基金可在若干条件规限下在特定的期限内自顺丰控股或其相关附属公司获得一系列物业的潜在收购机会。

只不过，顺丰控股未必会将所有的资本都压在这个上市平台。

该公司早在几年前就探索物流产业园的资产证券化创新，于2018年储架发行50亿元ABS（资产抵押证券），是国内首单类永续物流地产储架类REITs。2018年和2019年完成2期发行，募资总额32亿元，并打算在2020年下半年发行总规模不超过15亿元的第3期。

再加上国家对于物流资产REITs投资的鼓励和支持，顺丰控股或拥有更多的资产证券化方式和融资渠道。

但是，既有顺丰房托基金的抛砖引玉，其他物流资产以REITs方式融资也将水到渠成，例如计划分拆物流资产上市的京东集团（09618-HK），拥有、开发和管理大批物流和工业物业，其管理的物业总建面已在10百万平方米以上，是顺丰控股物流场地总规划建面的两倍以上。

2019年2月，京东的智能产发公司与新加坡主权财富基金GIC成立物流地产基金，向基金出售现代物流设施，以优化资产负债结构及更有效地使用资本，这也是一种处置物流地产的方式。而顺丰房托基金上市以及估值参照，或可为京东以及其他物流综合企业的物流资产证券化提供更多启示和估值基础。