【物管动态】2021年物管上市潮：群雄逐鹿下的冰火两重天！

原創

引言：

2021年初，房地产（包括物业开发和管理）和医疗器械及服务企业开启了赴港上市潮。

截至2021年2月19日，据Wind数据显示，共有30家企业递交了上市申请书，递表企业最多的是房地产（包括物业开发和管理）和医疗器械及服务两大板块。两大板块累计有18家企业递表，约占总递表数的60%。其中，房地产递表企业有11家（8家物管公司），约占2020年全年已上市房地产开发及物管企业的78%。

短短两个月不到就有11家与房地产相关的企业递交了上市申请书，反映出当前房地产股权融资的热度，亦折射出行业当期的发展困境及挑战。

物管公司群雄逐鹿

11家企业中，就有包括新希望服务、越秀服务、康桥悦生活、德信服务、朗诗绿色生活服务在内的8家物管企业。此外，从年初至今已上市的新股来看，共有20家企业在港交所敲钟上市，其中，上市企业占比最多的板块分别为医疗器械服务、生物科技、物管。 结合已上市及递表的企业数来看，2021年初物管公司上市热度显然不输2020年全年。

2021年物管公司上市热情热度依旧火热，离不开疫情期间内，物业管理行业在整个社会服务职能中的重要性进一步增加，让物业得到更多重视。在物业板块估值较高的情况下，房企拆分物业管理公司IPO的步伐明显加快。叠加“三道红线”加持及银行端对房地产资金放贷的收紧，分拆物业业务成为房企改善财务的办法之一，通过股权融资的方式，有助于降低企业的负债水平，因此不少房企将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。

与此同时，随着“房住不炒”调控主基调、个人消费升级、新城镇化推进及旧城改造等政策落地，打开了物管衍生业务及非主业增值服务增长空间，进而放大了物业管理稳健的现金流、持续的盈利、脱离经济周期等行业特性，资本市场关注度及认可度逐步提升。随着资本的注入及政策持续推出，物管行业劳动密集、分散的格局逐步被突破，可预见增长空间逐步明朗及放大。

物管行业也逐步从过往“陌生”成长为如今的房地产行业主角。这不仅折射出房地产行业未来将向稳增长、重运营的方向发展，也开启了物管行业万亿的增量市场。伴随着房子是最好的投资品时代结束，资金流向势必会寻觅成长空间更广大的物管行业。因此，在物管市场未演变成“红海”之前，通过股权融资或其他融资工具，抢占有利的市场份额，将成为物管公司首要任务。

物管公司：冰火两重天

一面是物管公司上市潮的如火如荼，另一面却是物管公司上市后的破发潮。

2020年新上市的物管企业有17家。17家新上市的物管企业上市首日涨幅平均值仅为5.6%，大幅跑输港股新上市企业首日涨幅平均值的17.5%以及去年同期新上市物管企业首日涨幅平均值的18.16%。

2021年，新上市物管企业分别有荣万家、宋都服务及星盛商业。截至2021年2月19日收盘，这三家物管公司均跌破上市发行价。其中，荣万家及宋都服务上市首日便直接跌破了发行价。

除此之外，从现阶段二级市场表现来看，物管板块分化较为严重。目前，港股内地物管板块共有37家物管企业，年初至今股价表现跑输恒生指数的企业有24家，约占整个板块的64%。据富途数据显示，截至2021年2月19日收盘，年初至今，恒生指数涨幅为12.54%，37家物管股中，有24家物管企业股价表现低于该涨幅。

值得注意的是，跑赢恒生指数的13家物管股中，多数为大型品牌物管企业。例如恒大物业、碧桂园服务、融创服务、华润万象生活、金科服务等等。其中，总市值突破千亿的分别是碧桂园（总市值为2012.72亿港元）、恒大物业（总市值为1943.78亿港元）、华润万象生活（1159.51亿港元）。三家企业合计总市值约占整个港股内地物业板块总市值的52.63%，占据半壁江山。

究其原由，物管公司赴港上市不断增加，可选择及参照的标的增加，资金分流也十分明显。在此形势之下，投资者会更加看重整体营收规模、在管面积规模及业务布局较强的企业，这也是导致物管行业投资分化的根本性原因。 具体分化背后的原因及逻辑，读者朋友们可参财华社于2021年1月21日刊登的《财华洞察｜强者恒强、投资分化！新型物管“新局待拓”》一文。

展望后市，物管公司短期扩张规模诉求强烈，有融资需求，赴港上市潮的热度有望延续，但是市场分化及强者恒强的竞争格局或将愈演愈烈。

尾语：

投资者还需留意的是，随着物管公司赴港上市的增加，物管公司在管面积的争夺及较量会愈演愈烈，比拼规模扩张速度也会进一步加快。因此，不排除物管行业会迎来一轮收并购潮。