网传22城住宅用地将实施集中供应 A股地产股全线暴涨现涨停潮

原創

2020年，可以说是全球大放水的一年。2021年，全球新一轮的大放水又已经在路上了。最近欧洲疫情二次爆发，为了稳定金融市场，欧美再次巨量放水，欧洲央行再放水5000亿欧元加码，美国9000亿美元的经济刺激计划也正式签署实施。对于普通人来说，每一次放水手里的钱都会被稀释，每来一次贫富差距就会被再拉开一点。有资产的人坐在船里水涨船高，没资产的人只能在水里拼命的扑腾。

房子作为核心资产之一兼有金融属性能抵御通胀，必然受到普罗大众抬爱。所以，尽管2020年受到新冠疫情影响，我国商品房销售面积仍创新高，土地市场热度不减，部分城市高价地频出，“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。由于房地产行业长期收政策限制一直处于利空状态，估值普遍较低，但是国内地产行业的基本面依旧韧性十足。

据国家统计局数据显示，2020年1-12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1-11月份提高0.2%。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2%，比上年回落6.3个百分点。此外，2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3%。其中，住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2%。

去年，国内整个地产行业的政策基调是先松后紧，受疫情及宏观环境影响，一定程度上扰乱了市场的预期。2020年8月，央行再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，其后“三条红线”政策出台，行业经历了一系列政策的打压。三道红线政策发布后，多数房企踩线。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。2020年12月，银监会郭树清发文指出，房地产与金融业深度关联，房地产是我国现阶段金融风险最大的“灰犀牛”。

重点22城住宅用地或将实施集中供应

房地产是市场重点关注的行业，尤其北上广深等热门重点一线及省会城市被广泛关注。2月24日，有网传消息表示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。消息还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。据称，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。上述重点22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间。

目前，网传的22个城市中，已有部分城市披露了官方文件。2月24日，山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知显示，对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。而就在前一天，天津市、郑州市也发布了相似的文件。2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》指，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告。同日，郑州也规定自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告。此外，一份济南市自然资源和规划局文件显示，济南将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。网传杭州也在“双集中”供地的城市名单中，但目前还在研究制定具体细则。

若市场消息属实，那么几乎所有土地出让的热点城市都被纳入了“调控”之中。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，加上“两集中”供地政策，房地产市场实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。实行“两集中”的城市在供地和土地交易方面会形成明显变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业。不过，值得一提的是，2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。

地产板块有较低估值和较高业绩确定性

根据“十四五”规划，未来5年行业政策基调预计在延续“房住不炒”定力的同时，进一步强调长效机制建设，户籍制度和供地管理有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革，赋予行业长期的健康发展活力。目前，房地产从规模导向逐渐转向利润导向，行业集中度提升的逻辑仍将延续。

截至2月24日，在房地产板块已发布2020年业绩预告、快报的65家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为20家，占已发布业绩预告、快报公司约31%。按2020年三季度末预收款/2019年营业收入观察，房地产板块2020年三季度末的预收款总额是2019年结算收入的1.4倍，仍处于历史较高水平。有分析指，目前房地产行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来两年业绩基本能够保持稳定增长。较低的估值和较高的业绩确定性，使大部分行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。

此外，2021年1月5日，住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》加强和改进住宅物业管理工作，其中提到，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸；探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求等。有分析指，政府鼓励有条件物业发展养老服务，房地产板块或迎来增长新引擎。

房地产行业从线下来看是一个长期的慢慢的退潮期，而线上估值的慢慢修复会有所表现。数据显示，去年全年营业收入TOP20房企中，估值普遍不高。其中，去年财报营业收入超过千亿的四家公司，市盈率均在10以下：绿地控股、万科A、保利地产、华夏幸福的市盈率分别为5.26、8.82、7.29、4.79。与此同时，2020年四季度公募基金地产股持仓再创2013年以来新低，板块配置性价比进一步凸显。

A股房地产板块目前属于明显低估，是价值洼地，不少分析认为，龙头地产股的估值依然处于“低位阶段”，而目前顺周期板块的估值正在逐步得到修复，其中房地产板块作为业绩确定性较强、且年内涨幅最低的板块之一，当前估值低估较严重。而由于“房住不炒”的定调，地产调控仍会持续，带来的不确定性是估值不高的主要原因。

地产板块全线大涨个股现涨停潮

市场表现方面，2月25日，受龙头房企业绩仍有较强确定性及叠加受22城住宅用地将实施集中供应消息刺激，沪深两市股指震荡攀升，房地产板块指数大涨近5%，地产股上演涨停潮，位居行业板块涨幅榜之首。截至午间，万科A(000002-CN)拉升封板，成交额近52亿元。保利地产(600048-CN)、新城控股(601155-CN)、荣安地产(000517-CN)、苏宁环球(000718-CN)、嘉凯城(000918-CN)、深深房A(000029-CN)、华夏幸福(600340-CN)、金科股份(000656-CN)等多股掀涨停潮，金地集团(600383-CN)等股亦大涨冲击涨停。此外，港股内房股也集体暴涨，万科企业(02202-HK)大涨15.89%，融创中国(01918-HK)涨超14%，华润置地(01109-HK)涨超11%，中国恒大(03333-HK)、绿城中国(03900-HK)涨超10%，佳兆业集团(01638-HK)涨逾9%，碧桂园(02007-HK)等亦大涨超8%。

国金证券表示，当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，国金认为2021年是板块长期估值提升的起点，房地产重点推荐万科A、保利地产。