【会议直击】中梁控股集团(02772-HK)用什么方法保证市场占有率

原創

【财华社讯】中梁控股集团 （02772-HK）公布截至2020年12月31日止年度业绩公告，合约销售金额较2019年同期增长10.7%至1688亿元(人民币，下同)。合约销售均价12500元/平方米，同比上升21%。报告期內，公司共实现营业收入659.4亿元，同比增长16.4%，其中股东应占核心净利润37.5亿元。公司董事会拟宣派末期股息每股32.5港分，全年股息48.8港分，同比增长1%，维持40%派息比。

董事长及执行董事杨剑先生表示，集团转二线及强三线显现成效，销价较稳定并持续向上。集团于期內持续增加二线及三线城市项目，2020年新增117个项目，按投资金额计算，二线及三线城市共占92%。截至2020年12月31日，集团总土地储备约6,510万平米，拥有480个项目，覆盖全国23个省与直辖市及153个城市。

杨剑指，集团坚持深耕外拓的投资策略，提升城市能级，并通过商业合作勾地项目及收併购等多元化拿地策略，完善全国性的土储布局。2021年预计买地销售比约40%，确保有充足的可售货值供应，为未来销售增长作准备。

财务表现方面，执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉先生“三条红线”政策出台，进一步收紧房企融资步伐，集团仅踩一条红线，位于“黄档”位置，财务状况稳健。截至2020年12月31日，集团净负债率为65.8%，处于50强房企中较低水准；非受限现金短债比为1.1倍；剔除预收款项后之资产负债率为79.9%，稳控杠杆，财务比率达标。

游思嘉先生指，表示2020年，新冠疫情对环球经济造成重大冲击，中梁控股实现稳中求进，保持业务稳步增长。截至期末，中梁控股总资产2708.33亿，同比增长20.6%。

同时，中梁积极降杠杆，流动性充分，融资成本进一步下降。报告期內，公司持有总现金约342.32亿元，较去年年底增长29.2%，足够覆盖短期负债；净负债率65.8%，非受限现金短债比达到1.1倍，资产负债比79.9%，为“黄档”房企；融资成本为8.5%，同期下降0.9%。另外，于2020年12月31日，银行结余及现金为人民币342.3亿元，已收客户按金（合约负债）为人民币1,209亿元。

此外，该公司管理层董事长及执行董事杨剑、执行董事及联席总裁陈红亮、执行董事及联席总裁李和栗、执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉举行媒体会议并答记者提问，节录如下：

Q:中央进一步收紧房地产融资，加上银行两条红线，对公司有何影响？

A:公司去年至四季度起，基本执行红线要求，稳杠杆、稳土地收购百分比。在土储方面较丰富，在业务经营上未来将更为精准。公司的产品结构以首置首改、刚需产品为主，而大的银行对好的城市好的产品放款较为充分，因此公司预期收款率能维持在85%及以上，对于未来流动性也不会担忧。

Q:土集中供地政策对集团有何影响？

A:总体而言，对公司是有利影响。集团在22个城市中已覆盖18个城市，其中投资者占比为20%，因此对公司影响较平稳。其次，在其他城市亦有布局，因此能稳住供货节奏。第三，公司有稳健可控的财务杠杆，公司能通过多方面合作，以保证市场占有率。

Q:对于踩了一条红线，未来是否有进一步优化目标？ 预计何时降为绿档？

A:公司希望能在2-3年內逐步改善至70%左右。中粮作为12家重点房企，目前严格按照国家要求控制财务指标。

Q：在今年的重整计划中有何具体安排？

A：根据今年整体融资情况，集团有空间在今年将非盈渠道又目前的28%压缩至20%。对于加权平均成本，有可能从8.5%继续下降至8%或以下。

Q：公司在粤港澳大湾区的竞争力如何？

A：粤港澳发展集团为南方大区的分离，项目主要分布为广东、广西、福建及浙江一部分，做好精准投资、提高受益。2020年，总共获取4-5个项目，获得一些成效。虽然粤港澳占地不高，但也是重要一环。集团会继续以长期发展为目标，做好全国化的布局。

Q：2020年毛利率下降原因？未来毛利率提升计划？

A:以买地週期来看，数字反应2017-2018年项目，而届时处于土地市场较热情况，2018年以后二三线城市，均出现国家限价问题，而去年毛利率只是下滑2%，在业內来讲控制不错。总体待售项目，毛利率平均20%左右，公司相信限价在各大区域为长期情况，因此毛利率将维持20%左右。

文：黄靖茜