【会议直击】中国奥园(03883.HK)：预计2021年拿地预算不超销售额25%

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3月30日，中国奥园(03883.HK)发布2020年业绩报告。业绩报显示，中国奥园实现总营业额约677.94亿元(人民币,下同)，同比增长34%；净利润率10.4%；股东应占净利润约59.1亿元，同比增长41%；毛利约170.09亿元，同比上升13.2%，毛利率为25.1%。末期股息每股66分及特别股息每股11分，合共拟定股息为每股77分(相当于91.5港仙)，同比增长40%。

报告期内，集团实现物业合同销售金额约1,330.1亿元，同比增长13%，逆势圆满完成全年目标。

城市更新方面，奥园在2011年已布局城市更新发展至今已形成复合产业的“奥园旧改模式”，为实现土储扩容和利润水平的双丰收奠定良好基础。期内，10个城市更新项目实现转化，其中8个项目转入土地储备，带来可售货值约人民币382亿元。目前，集团已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。

土地储备方面，新增建筑面积约2,015万平方米，新增可售货值约人民币2,426亿元。按货值计算，通过收并购方式占57%，招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。截至2020年底，中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4,285万平方米，规划可售面积约2,246万平方米，预计额外提供可售货值约6,730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，约6,552亿元。

截至2020年12月31日，中国奥园拥有约370个项目，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积达5,718万平方米(权益比71%)，总货值约6,208亿元，计入城市更新项目后的总货值约12,938亿元，足够未来四至五年的发展需要。

3月30日，中国奥园于线上召开2020年度业绩发布会。中国奥园集团董事会主席、执行董事郭梓文，执行董事、行政总裁郭梓宁，执行董事、联席总裁马军，执行董事、联席总裁陈志斌，执行董事、高级副总裁陈嘉扬等出席会议并答媒体提问。

在业绩会上，行政总裁郭梓文介绍到，2021年，是中国奥园25年发展的里程碑之年，也是迈向世界500强的开局之年。奥园主动求变，推动管理扁平化，强化总部对城市公司的直接管控地位，打造百亿级城市公司，继续积极拓展城市更新，聚焦高能级城市。

以下是管理层问答节录(问答经财华社整理)：

Q:出售附属公司的收益大幅增加，但是净利润同比下降的原因是什么？及公司2020年毛利率下降的原因是什么？

A:(管理层)集团期内处置子公司收益大幅上涨，主要因为集团年内加大了与合作方的合作力度，一些子公司成为合营企业，这方面通过溢价处置获得收益，但这个公司还是由我们去合营管理，还在我们的控制之下，所以这方面获得比较大的收益增长。同时还包括一部分合作项目的提前退出，提前进行利润分配。

毛利率下降是策略调整的过程，2020年在新增土地方面，一二线城市提升幅度非常大，在这个过程中，加大了三四线城市，包括五线城市的去化，短期内对毛利率有所影响。但从长远来看，随着城市能级提升，包括城市更新项目的入市，毛利率将回到一个较高的水平，甚至超过以前历史高位的水平。

Q:对于“集中供地”、“三条红线”的政策，公司接下来怎样应对？

A:(管理层)对于“三条红线”，企业的整体的反应都是要狠抓营销的去化和回款，同时降低成本，更加严格的控制支出。行业经过这几年的调控，总体看来行业利润率下行是一种趋势。目前在长效机制逐步显露威力的情况下，整个行业还能维持比较高位，甚至还处在增长态势的成交金额。可以说，无论政府、开发商，还是客户已经基本达成了一种新的平衡。所以开发商要做的事一定是继续维持一定的销售额，同时不断优化自身的经营水平，以达到降负债的目的。

Q:2020年收并购的拿地比例下降的原因是什么？奥园现在的项目获取和布局方面的拓展的策略是什么？

A:(管理层)目前来看的话，奥园全国性的布局已经完成了。在这个过程中，一味的收并购存在一定的弊端，全部是收并购的话，会让整体的布局不可能全部平稳的进行，那么这个时候就需要适度的招拍挂，要定向的投放在某些符合的城市，积极的获取一些轮动的机会。这是我们现在整体把获地控制在这个比例的主要的目的。

Q:今年的拿地预算是多少，接下来有什么样的方式或者是手段来获取高毛利的项目？
(管理层)关于拿地预算方面，公司2021年的拿地预算是不超过当年销售额的25%，具体金额大概是300亿左右。这个预算更多是从债务的角度去考虑，但是如果全年整体现金流比较高于预期，及我们也有足够的降负债的空间的话，不排除购地的支出可以有一定的增长。

另外，中国奥园行政总裁郭梓宁补充到，“公司拿地不外乎是四种途径，招拍挂、收并购、产业勾地和城市更新。过去几年，还是以收并购和招拍挂为主，现在随着产业优势的显现，下一步一方面会加大产业勾地的比例，另一方面由于在8年前已经开始介入城市更新，在这一方面总结了很多经验，拓展了一批优质项目，接下来，发展后劲还是会体现在城市更新项目里面。今年有10个项目会进行转化，其中有好几个都是超百亿的项目，更拥有规模大、位置好、成本低的城市更新项目特点，会产生比较好的销售业绩以及利润，接下来会继续加大城市更新这一块的拓展力度以及转化的速度。”

作者：Janet