四平八稳，富力成功实现降杠杆

原創

经历多重风险交织下的2020年，富力地产（02777-HK）交出一份满意答卷。集团核心业绩指标表现稳健，经营性现金流重新回正。

2020年，富力地产积极响应政策号召，将经营重心聚焦降负债，全年削减债务374亿元，成功度过债务集中兑付期。

展望2021年，集团在现有充沛可售货值基础上，将销售额目标定为1500亿元，为全年持续现金流进账提供保障。

在持续改善盈利能力的同时，持续稳健财务管理，改善信贷能力仍是富力地产当前的发展命题。富力地产也将在紧抓自身销售业绩，积极回笼资金，为经营和降负债持续注入源头活水。

我们有理由相信，在现有取得的降负债成绩下，富力地产的发展关键词也将变为稳健、高质量和积极进取。

业绩稳健，现金流回正

3月25日，富力地产发布2020年度业绩报告。

报告显示，2020年克服种种不利经营环境，富力地产依然傲立于千亿销售额阵营。2020年集团权益合约销售额约为1387.9亿元，销售面积约1153万平方米。

2020年，富力入账面积的规模继续壮大，由2019年的830万平方米增加至2020年的917万平方米。

而步入2021年，集团协议销售预期还在继续增加。

2021年累计至2月底，富力总销售收入（按照已经签署的销售协议）共约204.2亿元，销售面积达约155万平方米，分别同比上升124%、99%。

销售预期理想，为富力地产未来业绩继续保持稳健提供可靠保障。

自2020年以来，在不确定性的大环境下，富力以灵活手段管理发展中的物业，以确保高效的资源分配及避免积压过量库存。

2020年，集团新增开工权益建筑面积合共约841万平方米，年内完成发展物业权益建筑面积约1090万平方米，权益可售面积约为858万平方米，完成投资物业权益建筑面积约22万平方米。截止2020年底，富力在建权益建筑面积约2963万平方米。

2020年富力地产总营业额达到858.9亿元，净利润91.5亿元，业绩表现稳健。集团董事会建议派发末期股息每股0.62元，连同中期股息，全年股息每股人民币1元。

难能可贵的是，富力现金流于2020年回正，成为公司未来发展的积极信号。

由于市场状况仍然不稳，富力地产透过促销售、去库存、抓回款、控支出等综合措施，使2020年经营现金流量回复正数。

为加速协议销售转换成实时流动资金，富力地产采纳弹性销售策略以应付年内不同的市场情况，包括平均售价优惠、大宗购买折扣、与第三方销售代理的策略性合作及实施销售奖励计划等措施，有效加快已售物业的现金回款速度。

整体而言，与2019年低于70%的协议销售现金回款率相比，2020年的协议销售现金回款率达78%。现金回款的改善也为富力地产提供更多的流动资金，并加快去杠杆的速度。

削减债务374亿元，债务集中兑付压力期已过

在近年国家控负债、降杆杆的整体政策环境下，2020年，富力地产管理层专注于降低财务杠杆风险以改善集团信贷状况，并取得积极成就。

为积极响应国家政策，富力地产于2020年积极降幅减债，削减债务374亿元，集团净资产负债比率较2019年底大幅减少69个百分点。

具体来看，2020年，富力透过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务374亿元，其中削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。

巨量资金的集中兑付极其考验一家企业的资金实力，富力地产债务集中兑付期已过，作为一家长期信用评级AAA的企业，富力在资本市场的偿债能力经受住了考验。

从债务结构上，富力融资来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他，分别占51%、22%、12%及15%。

其中集团短期、中期及长期债项之间取得良好平衡，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的40%、47%及13%，

且从借贷利率看，富力地产表现出龙头房企特有的优势。截止2020年末，集团合计银行贷款组合的实际利率为5.78%（2019年：5.54%）。非人民币贷款仅占贷款总额约29%，汇率风险可控。

富力已经获多家银行非承诺性银行授信额度，目前仍有约1392亿元（2019年： 1200亿元）尚未动用。

于2020年末，集团在手现金为399.5亿元，可以有效化解短期债务并为企业经营提供充足的流动性。

步入2021年，富力的信贷状况持续改善，集团总负债减少额外约150亿元。集团通过再融资及延长到期债务至超过一年以改善其到期债项，包括发行为期2.5年的5亿美元优先票据及为期3.5年的3.25亿美元优先票据（为年期最长的未偿还美元优先票据）。

着眼未来，不管是否有三条红线政策，富力地产已将重点放于加强管理资产负债表及改善长期财务弹性。

持续改善信贷和盈利能力

在未来稳健财务管理方面，富力已经拟定可行计划。未来富力会积极变现，以持续改善信贷能力。

在变现方式上，富力不排除将继续出售非核心资产以释放资产价值及减低风险。

凭借旗下优质资产和战略性谈判策略，2020年富力成功出售投资物业及写字楼资产如富力综合物流园及广州写字楼物业，产生约59亿元的现金款项。

今年集团将继续寻求资产变现的潜在机会，寻求潜在合作伙伴，共同投资或协力合作以减轻部分项目风险及减少各种项目的资金需求，并进一步降低总负债水平。

在自我造血方面，富力地产预计2021年可售资源为人民币2700亿元。根据可售资源，富力制定2021年的协议销售目标为1500亿元。

2021年年初销售表现向好，2021年前两个月，富力的协议销售大幅改善，协议销售收入为204.2亿元，同比上升124%。

在2021年良好的销售开端下，集团去库存预期加大，有信心在年内余下的时间保持同样的势头，实现其协议销售目标，有望为集团带来持续现金流入。

除了现货以外，富力地产还拥有充足的土地储备足以维持增长前景。

2020年，集团在国内12座城市收购16幅地块，新增土地权益可售面积约385万平方米。在具有优势的城市更新项目上，年内富力地产于一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。

城市更新项目运作有利于富力地产低成本拿地，提升经营利润。在应对此类项目开发周期较长方面，集团也在寻找具有较短发展周期的土地储备做有益补充。

截至2020年底，富力集团拥有的土地储备权益建筑面积约6426万平方，权益可售面积约为5200万平方米。

土地是房企的“粮草”，短期可售资源丰富，中长期土储充足，富力地产表现出龙头房企的规模优势，同时也为集团中长期高增长打下坚实保障。