【会议直击】上坤地产(06900-HK)的“快周转”而非“高周转”运营策略 令其“安稳航行”

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【财华社讯】上坤地产(06900-HK)公布截至2020年12月31日止年度业绩公告，营业收入较2019年同期增长8.7%至81.9亿元(人民币，下同)。年內毛利约为17.94亿元，毛利率约为21.9%；年內利润约8.85亿元，较2019年同期增长约30.8%。母公司拥有人应占利润约为3.56亿元，按年增长约62.2%。董事会建议支付末期股息每股2分，须待股东于2021年股东周年大会上批准后方可作实。

运营方面，执行总裁周青表示，尽管2020年处于疫情之下，但集团运营提效，稳重有进。集物业销售的收入由2019年度的约74.49亿元增长约7.9%至2020年度的约80.38亿元，主要由于年內已竣工及交付物业数量增加使得已交付建筑面积较2019年增加所致。毛利率下降至2020年度的约21.9%，主要是由于上年度已交付物业的地理差异及已交付物业毛利率较高所致。

土地储备方面，周青表示，集团深耕长三角，进一步布局三大核心经济区。截止2020年12月31日，上坤地产土地储备总建筑面积约520万平方米，权益面积约4,50万平方米，新增项目24个，新增土储达306万平方米，其中约63%位于长三角经济区。其中13个专案乃通过政府举办的公开招标、拍卖或挂牌出售收购，11个专案通过合营及联营方式与协力厂商业务伙伴合作或收购持有土地使用权公司的股权。

2020年度，集团应占合约销售额约为人民币126.6亿元，较2019年同期增长约9.1%，应占合约销售面积约为778,311平方米，较2019年同期增长约11.1%，应占合约销售均价约为每平方米人民币16,255元。

集团财务方面较为健康。负债方面，助理总裁兼联席公司秘书陆石媛女士指出公司三条红线目前踩一条，之后将不断优化。2020年公司净负债率降低64.5个百分点至54.3%，剔除预收账款的资产负债率降低11.2个百分点至72.1%，负债水准持续下降；一年以上到期债务占比约73%。另外，上坤地产于期末的现金及银行结余约为人民币5,333.5百万元，同比增长约53.1%。

董事会主席兼行政总裁朱静表示，高品质的适度规模增长路径将驱动其把握力争上游的黄金十年，实现跨越式发展。

此外，该公司管理层执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静、执行总裁周青、助理总裁兼联席公司秘书陆石媛举行媒体会议并答记者提问，节录如下：

Q:三条红线对公司的影响，公司未来对三条红线的预期为何？

A:截止2020年12月底，上坤净负债率为54.8%，扣除受限资金后的现金短债比为1.5，扣除预收账款后的资产负债率为72.1%，前两项指标均满足要求，唯第三项略高于70%的红线。未来针对三条红线，集团会以此为标准，将现金短债比持续稳定在1以上，净负债率控制在90%以上，同时通过不断提升综合运营效率及产品力，加速销售开盘的区域化以提高回款率，以降低融资杠杆，力争达标所有三条红线。

Q:2021年公司的销售目标为多少？公司未来规模和增长预期有何展望？

A: 上坤将在未来坚持实行高品质发展的策略，不仅关注增长的规模，更关注是否高品质增长，其中包含经营、产品品质、对客户股东及社会价值的高品质。而对于规模的增长，预计2021年合约销售目标增速为15%左右。

Q:公司2020年毛利率显着降低的原因为何？未来毛利率会维持在多少？

A:2020年毛利率为21.9%，处于行业平均水准，显着的下降主要原因为2018-2019年公司毛利率水准显着高于行业水准，主要原因为70%的收入来自上海收并购所取得专案，原始土地成本低，因此拔高当年毛利润。未来毛利率将维持在行业平均水准20-25%左右。

Q:公司对集中供地政策的看法，该政策的出炉对公司拿地政策有何影响？

A:该新规能保障土地充足的供应，有利于整个土地市场的降温，回归于理性状态。在22城集中供地之中，上坤已布局8个城市，该新规更有利于公司对当地市场土地的判断。除此之外，对于公司已布局的三大经济圈中其他有潜力的城市，将持续发挥深耕优势。另外，上坤已构建多元化拿地方式，例如产业联动，城建平台合作等方面。未来上坤将继续通过多元化拿地方式持续获得优质土地储备。且未来将持续关注与其他企业合作能力。

Q：公司后续是否有评级计画？未来是否仍有发债计划？

A：公司将有评级相关安排，目前正在与不同价评级机构沟通。未来将结合行业走势和公司自身情况，抓住发债视窗期，随时安排美元债发债的推进。

Q：公司是否坚持高周转的运营策略？ 

A:公司将更关注和强调“快周转”而非“高周转”，强调经营杠杆的作用。公司认为高负债、高融资杠杆的模式已不是未来主流方式，未来整个行业比拼的是自身经营能力。上坤一直强调自身能力的提高，公司将通过经营上的快周转以实现现金流的充分运用。

Q：公司未来是否进入新的区域？

A：公司用6年时间在上海深耕，之后才走出上海进入江苏等其他地区布局。公司认为持续深耕，能带来更多价值。在未来会持续深耕在三大经济区，其中长三角为超级发展区域，另外也会持续深入珠三角区域和中部已布局的核心区域。 

文：黄靖茜