首创置业(02868-HK)：销售回款能力增强，差异化精准投资，谋求稳健可持续发展

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导读：

回首2020年，如同总书记所言，“既有惊心动魄的风云突变，又有豪情万丈的砥礪前行”。 2020年，新型冠状病毒疫情对全球局势以及社会经济发展带来了前所未有的冲击。在国家实施促进社会经济发展等一系列政策的背景下，随着对疫情的科学有效防控，中国经济率先复甦，最终实现在全球主要经济体中唯一正增长。

3月29日晚间，首创置业(02868-HK)发布了2020年全年业绩报。财报中指出，面对複杂多变且挑战重重的2020年，首创置业坚持“以稳为主、稳中有进、稳中有变”的核心经营方针，积极应对宏观环境变化，充分发挥自身优势，全面加强风险管控，确保业务稳健安全发展。

回款能力持续提升，融资成本保持行业低位

2020年，受新冠肺炎疫情冲击，叠加房地产行业调控政策趋严、金融监管深化等因素影响，房地产行业承压明显。一季度整个行业开复工、项目竣工及售楼处基本处于“停滯”状态。年初首创置业开复工、竣备交付及售楼处开业平均推迟均超过30天。

面对诸多挑战，首创置业全力克服疫情防控及调控政策影响，有序推进公司复工复产，率先啟动线上直播营销、多盘跨区联动等创新营销模式，有效把握市场窗口期，长三角、粤港澳及部分单核城市项目开盘热销，销售业绩实现V型反转。

最终，首创置业全年实现全口径销售额人民币708.6亿元（单位下同）。其中，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈实现签约额563.4亿元，占比约80%。三大核心城市圈中，长三角与粤港澳区域签约额分別同比增长约12%、21%；武汉、昆明、厦门、郑州等其他潜力型强二线单核城市实现签约额145.1亿元，占比约20%，较去年同期提升近10个百分点，多区域布局成果初步显现。

公司全面推进稳签约的同时，多措并举快周转抢回款，造血能力逆市攀升。具体而言，首创置业通过动态监控、强考核挂鉤等方式，以“确保现金及流动性充足”作为阶段性经营策略重心，全力抢抓销售回款，在疫情防控常态化与行业调控持续加码的情况下，全年实现并表销售回款人民币294.6亿元，同比增长11.8%，其中下半年实现并表销售回款190.6亿元，同比增长60.2%。

值得注意的是，在行业政策调控和金融监管深化的大背景下，首创置业进一步优化债务结构，融资成本保持低位。 2020年，首创置业凭藉稳健良好的信用背景，精准研判，通过合理统筹债券、保险资金、资产证券化、供应链融资等融资方式，保持多元融资渠道畅通；其中于境外成功发行4.5亿美元高级债券，票面利率3.85%；于境內成功发行三期合计人民币52.09亿元3+2年期私募公司债券，加权平均利率仅有3.68%；以及人民币15亿元3年期银行间定向债务融资工具，票面利率更是低至3.4%。截至2020年末，首创置业的存量债务加权平均成本5.14%，同比下滑25个基点，稳居行业低位。

区域布局契合国家战略，实现差异化精准投资

从土地储备的角度来看，前瞻性聚焦三大都市圈的首创置业，很好地契合了国家战略十四五规划发展导向。

具体而言，十四五规划中第二十八章提及到，要完善城镇化空间布局发展壮大城市群和都市圈,分类引导大中小城市发展方向和建设重点,形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。

在优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群的发展方向中，首创置业的聚焦的京津冀、长三角及粤港澳大湾区三大核心城市圈均位列其中。

2020年，首创置业贯彻落实安全稳健的投资策略，充分发挥多元业务优势，大幅降低招拍挂拿地比例，实现差异化非竞争性投资，新获北京、南京、重庆、武汉、青岛等地共10个项目，总土地投资额189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，平均土地溢价仅2.6%。其中三大核心城市圈投资额138.9亿元，占比高达73.2%。截至2020年12月31日，首创置业拥有土地储备总建筑面积1,683.2万平方米（属于本公司权益面积1,095.9万平方米），土地储备总地上建筑面积1,302.3万平方米（属于本公司权益面积844.5万平方米）。其中，首创置业超60%的土储储备聚焦在京津冀、长三角及粤港澳大湾区三大核心城市圈。

值得注意的是，虽然现阶段我国房地产行业进入后房地产时代，从增量转入存量发展，但作为中国经济增长的重要引擎长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群，成为各大房地产行业兵家必争之地。机构报告显示，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主阵营，合计占比达58.4%，仅长三角占比就达25.4 %。

在最受欢迎的五大城市群中，首创置业不仅先人一步抢占了其中的京津冀、长三角及粤港三大核心城市群，并在成渝等强二线城市布局，区域结构布局持续优化。

同时，首创置业已在上述城市群中树立了强大的品牌效应。以2020年首创置业热销的楼盘为例，2020年，首创置业精准定位新一代消费群体市场需求，以科技赋能主业，全面升级“首创智造2025”，持续锤炼产品核心竞争力，提升全链条全方位服务能力。年內，“天阅”、“禧瑞”、“禧悦”等核心产品线多个项目实现热销。北京禧悦学府逆市热卖，住宅已全部售罄，累计签约额超38亿元，高居石景山区普通住宅成交榜第一。此外，在长三角、粤港澳、强二线城市等热点区域及城市，首创置业打造多个明星楼盘，重点项目开盘去化率维持高位，其中上海禧瑞薈项目开盘即售罄，去化率达100%，杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑、东莞禧瑞阅府、昆明誉华州等项目开盘去化率超90%。

近年来，公司全面聚焦房地产开发主业，加强科技及文创等创新业务与主业深度融合，一方面，创新业务为主业赋能，通过产业协同方式助力主业资源获取，进一步提升主业溢价能力；另一方面，将充分发挥自身业务布局优势，深度挖掘存量业务价值，持续锻造资产运营管理能力，计划整合打造综合性轻资产业务平台，主业业务为轻资产业务持续提供运营资源，全力实现创新业务可持续可盈利的业务模式。

据首创置业发布公告称，公司拟对奥莱莱斯业务进行重组，将奥特莱斯业务及首创鉅大转让给母集团首创集团。据公司管理层表示“奥莱业务重组后，首创置业集中资源发展主业，而首创鉅大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。”市场预期，本次转让将盘活首创置业的存量资产，进一步优化资产结构，增强抗风险能力，保障业务稳健运营。

在房地产行业从“重开发”到“重运营”转型的当下，首创置业聚焦房地产开发主业亦是企业可持续稳健发展的大势所趋。首创置业可围绕“地产+文创”、“地产+科技”等方向，强化业务线间的协同资源获取，实现多元创新业务为主业赋能，有利于公司优化业务布局及资产结构，增强业务抗风险能力，助力公司稳健与可持续发展。

尾语：

2021年，作为十四五规划开局之年，亦是首创置业聚焦稳健运营和可持续发展的一年。在重新起航的2021年，首创置业只要坚持“强基固本，稳中求进”的工作总基调，紧贴国家政策发展，势必能在房地产重运营时代下，走出一条具有自身特色的发展道路。