【物管动态】“大鱼吃小鱼”模式开启！2021年一季度物管大规模收并购占主导

原創

目前，继“物管赴港上市潮”之后，“收并购潮”成为物管行业新的热词。

2020年，随着物管企业赴港上市筹资的增加，收并购操作明显增多，“存量+增量”逐步成为物管企业直接实现管理面积规模的扩大的主要发展模式。

2021年，物管行业按下收并购“快进键”

2020年我国物管在防疫期间起到至关重要的作用，让物管企业价值得到前所未有的放大，二级市场物管板块更受到极高的追捧。不少物管企业更是搭上赴港上市的资本快车，驶向万亿蓝海。

与此同时，包括碧桂园服务（06098.HK）、华润万象生活(01209.HK)、雅生活服务（03319.HK）、融创服务（01516.HK）等大型品牌物业企业借助资本优势，通过收购存量物业公司、复制物业管理经营，直接实现管理面积规模的扩大。

2020年，上市物管企业全年发生收并购活动共53起，较2019年全年增长约47.25%,涉及金额达92.14亿元人民币（单位下同），同比增长54.29%。其中，前十大交易总金额达76.84亿元，较2019年同比增长43.57%。

值得注意的是，2020年收并购前十大交易中，碧桂园服务成为2020年物管行业收并购市场“最靓的仔”，占据三席，涉及金额达43.4亿元，约占2020年上市物管企业收并购总金额的47%。其中，24.5亿元收购满国康洁70%和15.12亿元收购城市纵横100%股权，位居前十大交易额前两位。

2021年，即便A、港股市场各大权重指数波动较大，物管收并购热度依旧不减，而且“大鱼吃小鱼”趋势愈发明显。2021年一季度，上市物管企业共发起13起收并购活动（包括基础物管服务项目7个，专业服务项目6个），涉及金融为95.77亿元，已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。

与往年不同的是，2021年一季度物管企业收并购活动中，大型物管公司出手非常果断且阔绰，共有4笔收购资金在10亿元以上，涉及的企业分别是碧桂园服务、恒大物业（06666.HK）、合景悠活（03913.HK）及未上市的龙湖嘉悦物业。

在这4笔收并购活动中，碧桂园服务依旧是主角，以54.32亿元并购蓝光嘉宝服务（02606.HK），约占2021年一季度物管企业收并购总金额的56.7%。碧桂园服务这笔并购案件，打响2021年一季度物管行业收并购的第一枪，也预示着物管行业“大鱼吃小鱼”的竞争格局日益显著。

步入4月份，包括融创服务、佳源服务（01153.HK）、彩生活（01778.HK）多家上市物管公司明显加快收并购步伐，以扩增自身在管面积，以及多元的收入来源。

收并购潮背后：再融资成为收并购重要推手

在房地产行业监管持续收紧的大背景下，动辄十几二十亿元的收并购金额，让不少投资者质疑钱如何而来。

财华社认为有以下三点支撑物管企业进行大规模收并购：

第一，上市物管公司很大一部分收并购资金是来自于IPO筹集的资金。据中指物业研究数据显示，2020年全年共有18家物管企业成功上市，创出新高。其中，17家在港交所，1家在A股。值得注意的是，17家在港新上市物管公司通过IPO市场累计融资约695.37亿港元，远超之前历年所融资金额总和。

• 借助股权再融资，进行收并购操作。以收并购达人碧桂园服务为例，据Wind数据显示，上市至今碧桂园服务累计进行两笔配售操作，合计筹资97.45亿港元。据公告显示，筹得资金多数用于收并购操作。

可以预见的是，在物管行业高景气度及收并购大势所趋的大背景之下，物管企业通过增发、配售等股权融资方式，进行收并购的情况势必会有所增加。

• 物管公司自身不断增长的造血能力。据中指物业研究数据显示，港股40家物管上市企业，现金及现金等价物超1,100亿元。前三甲分别为碧桂园服务、恒大物业及华润万象生活。据三者发布2020年业绩报显示，碧桂园服务现金及现金等价物为152亿元，恒大物业现金及现金等价物为126亿元，华润万象生活现金总额（包括受限制银行存款）的106亿元，分较2019年末分别约同比增长1.2倍、17.4倍及6.9倍。其中，恒大及华润万象生活现金流大增，均因上市筹资带来的影响。

尾语：

从企业长足发展角度来看，物管企业通过收并购不仅可实现规模化发展，聚焦区域减少管理成本，还可以通过科技赋能，提升运营效应及多元收入，推升企业核心竞争力的同时，获得资本的关注及认可。

但是，从经营风险角度来看，收并购背后，可存在一定潜在性风险。具体而言，收并购的时候会有一些对赌条款，往往会对扣非净利润、营业收入与管理面积等方面进行对赌。

对赌是把双刃剑。如果收并购之后，在人力、战略、文化等整合过程中，遇到不顺的地方，企业之间协同作用并未得到充分体现，很可能就导致业绩对赌不及预期，可能会带来商誉减值的风险。因此，收并购之后，才是真正考验企业整合及管理能力的时候。投资者在关注企业收并购可能带来短期业绩增厚的利好同时，应该留意企业商誉变化。

文：沈大班