财华洞察|时隔五年！万科再被举牌，这次不是“野蛮人 ”！

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4月29日，万科A（000002.SZ）时隔多年后再遭举牌。这次再没有五年前“野蛮人”姚振华似的入侵，举牌的是由德宇众万科事业合伙人、1300多名万科员工组成的投资平台。

然而，获得自家人增持的万科第二日在A股市场上股价仅上涨1%，收报28.17%。自3月2日股价创下年内新高34.6元以来，万科近两个月股价累计跌幅超过15%。

“自家人”增持也没能大幅扭转万科近期的股价颓势。

房地产进入存量竞争下半场，过去求活的万科现在只想求稳。过去一年的万科稳是稳了，但利润增长明显失了速。

1. “胶己人”仗义增持

本次增持的信息披露人德宇众是盈安公司全资子公司。而盈安合伙和盈嘉众合伙则分别是盈安公司作为普通合伙人及执行事务合伙人实际控制和管理的合伙企业，同时盈安合伙是国信证券所管理的国信金鹏1号的委托人，持有国信金鹏1号的全部份额C，并拥有国信金鹏1号所持股票的表决权。

故根据有关规则，德宇众与盈安合伙、盈嘉众合伙构成一致行动关系。德宇众一增持，三者合计持股比例达到5%，万科多年后终于再被举牌。

三名一致行动人中，盈安财务顾问企业（有限合伙，以下简称“盈安合伙”）旗下普通合伙人是深圳市盈安财务顾问有限公司（盈安公司）， 有限合伙人是上海万丰资产管理有限公司（万科工会委员会全资子公司）及华能信托有限公司。盈安公司是万科事业合伙人集体委托管理经济利润奖金集体账户的第三方。

盈安公司将集体奖金通过华能（贵诚）信托的信托计划注入盈安合伙，以实现集体财产统一管理。据万科董秘介绍，首批入围经济利润奖金的“合伙人”主要是公司的高级管理人员、中层管理人员及由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。目前盈安合伙并不接受外部资金作为合伙人加入，所有资金均来自于万科员工。

进入2021年，盈安合伙、盈嘉众合伙以及德宇众都有增持万科股票。在持股达相应比例后，三位一致行动人最终成功举牌万科。德宇众近日的小幅增持（增持1%），外界以为是提振市场对万科信心的意味更大。

据万科内部人士透露，公司事业合伙人持股计划都是遵循自愿原则，目的是强化经营管理团队，与股东之间建立共同进退的关系。同时亦有意见认为，万科持股计划主要是为了长期而言，万科员工可以自己拿钱出来抵御其他“野蛮人”，防止万科控制权旁落。

但市场亦有批评声音指，短期内万科可能仍会不得不面临房地产即将进入持续下滑週期，短线大量持股的员工可能会因此遭遇较大损失。

无论如何，盈安合伙、盈嘉众合伙以及德宇众都现在都已经成了万科最大的股东，但短期内万科受困于房地产“囚徒困境”的推测，也应验了。

“合伙人”热情增持，最终还是难避免万科股价疲弱。在行业融资收紧之后，万科走得更稳了，但同时步子也小了。

2. 万科要“活得好”

根据克而瑞研究中心的统计，2020年按操盘金额计算，中国房地产行业前三大房企依然还是碧桂园、恒大以及万科。头三大房企去年一共录得操盘金额7494亿元、6965亿元及6921亿元，而到第四位的融创中国操盘金额已经滑落至5463亿元。

碧恒万的行业地位依然很稳。但就增速而言，万科步伐已开始放慢了。

就净利润率增速而言，喊出“活下去”口号的万科早在2017年就已经掉队。公司净利润增速远低于同行的碧桂园、融创及恒大。至去年，万科归母净利润同比增速已跌至6.8%，但同年碧桂园和恒大均录得负增速。

和其他同行竞争对手相比，现在的万科也许只求稳，并不求太快。

今年第一季，万科录得营收623亿元，同比增长30%；归母净利润为12.92亿元，同比增速只有3.44%。对比去年第一季的低基数，万科的Q1业绩答卷很难令人满意。

但就房地产行业三条红线指标而言（剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍），万科地产头部房企中最健康的。按2020年底财报数据统计，万科只有资产负债项未达标（71.8%），其余的净负债率（18.4%）、现金短债比（2.21）均远超红线要求。

至今年第一季末，万科净负债率再降至15.5%，剔除预收款项的资产负债率降至69.5%，三项指标全部达到红线要求。但同期，万科房地产开发及相关资产经营业务收入毛利率（已扣除税金及附加）进一步跌落至16.1%。公司解释主要受近年来地价占房价比例提高影响。

一季度内，万科新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，权益规划建筑面积340.6万平方米；新季度本集团实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%，占全年开工计划的25.6%。

万科一季度新开工面积增速并不算快，而且在季报中，公司还特意提到集团坚持“理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘项目投资机会”，并强调自己“财务、资金状况稳健”。

理性投资意味不轻易上杠杆，不轻易上杠杆就意味着房地产开发规模上不去，在毛利率持续下滑的情况下，“佛系”的万科盈利空间亦变得有限。

现在的万科没有活不下去的忧虑，心态转变的它似乎也过上了退休的生活。看着中小房企还在各线市场攻城略地，身为头部房企的它对房地产市场已然有了不争不抢不卑不吭的淡然。

在2020年公司业绩说明会上，万科高层表示，过去几年地价占房价的比例明显上升，会体现在未来的结算上。短期来看，房地产利润率“仍存在下降趋势”。

万科也许已经厌倦了过往高周转、高杠杆、走规模的扩张模式。现在的它着眼的，是房地产下半场的存量市场。

3. 万科下半场：生活服务市场

早在2018年，万科就提出要正视房地产行业的变化，努力活下去。

在慢下来之后，万科高层认为在“三道红线”、双集中等政策的出台之后，房地产行业已进入到管理红利时代。在下半场，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，这就意味着房地产业务要从开发为主转向开发与经营并重，经营业务将囊括长租公寓、商业、办公、酒店、物流，更像是服务业。

因此，现在看起来“佛系”的万科提出在房地产存量市场竞争的下半场，将会专注打造住区、商业、办公、学校等多场景的综合能力，既包括开发，也包括运营。

然而，从2020年年报看上去，万科物业服务贡献154亿元收入，只占总收入的3.7%。其他业务（包括租赁住宅、商业开发运营、物流仓储、酒店度假及教育业务等）更是只贡献了32.3亿元，占总收入不到1%。

万科理想中从住宅到生活服务供应商的转型和它现实情况的差距还是很远。公司现在最主要的收入来源还是房地产开发。但在这部分业务上，先知先觉的万科已对行业毛利率的下滑处之泰然。

对员工增持万科股份，此前最大的争议就是房地产进入下行週期，万科股价下滑会套住为公司持股的员工。如果是这样的话，只要稳稳幸福的万科要怎么为自己的员工谋幸福呢？

作者：橘子汽水