易居：房地产行业数字化浪潮之下，戴维斯双击时刻可期

原創

近日，易居企业控股（02048.HK）（下称“易居”）资本市场运作，可谓是好事连连。

4月27日，花3亿元买下添玑网络，强化房地产线上网络及数据分析服务领域核心竞争力。

4月28日，与阿里巴巴战略合作再度升级。易居先以增发新股方式收购阿里巴巴所持有的天猫好房公司85%股份。与此同时，阿里巴巴和董事长周忻进行大举增持，以及国内顶流私募基金云峰基金斥巨资入股。

4月29日，据Wind数据显示，南下资金大幅涌入易居，港股通持股比例创出年内的新高。

• 第二大股东增持，知名基金入股，南下资金持续涌入......持续性的利好，足以反映出易居未来发展前景受到高度认可与支持。

房地产数字化转型大势所趋之下，易居先发优势尽显

数字化浪潮正席卷而来，全球各行各业无不紧跟潮流，积极谋求数字化转型。我国更是将数字化建设纳为未来发展的重要战略。

《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(下称“十四五”规划）中第五篇“加快数字化发展，建设数字中国”中，明确强调迎接数字时代，激活数据要素潜能，推进网络强国建设，加快建设数字经济、数字社会、数字政府，以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式变革。

在数字化发展大势所趋之下，房地产业也不例外，在新基建、城市化更新及“十四五”规划等政策陆续出台，科技赋能在房地产行业的广泛应用推动了房地产行业的数字化转型。 

特别是在新冠肺炎疫情的期间内，加速了房地产行业数字化和智能化的发展趋势，以及房地产行业结合技术相关模式的创新。线上看房、售房模式不断成为各大房地产开发商抗疫期间的新营销模式。其中，碧桂园、万科、恒大等大型房地产商在线卖房均取得不俗成绩。

虽然房地产行业数字化转型是大势所趋，但我国房地产数字化转型处于初级阶段，行业内的信息流动和筛选都没有形成有效的机制，创新地产业务场景数字化应用渗透率不高。因此，房地产行业数字化转型阶段迫切需要拥有一个可信度高、科技赋能强劲的数字化交易与服务的平台或生态圈，以推进行业数字化转型，让房企们少走弯路。

在此背景之下，房地产服务行业排头兵及先行者的易居，充当起房地产行业数字化转型时代的探路者及引领者，依托“数字化营销平台”和“数字化交易平台”双轮驱动，加速推进我国房地产行业数字化转型的步伐。

就数字化营销平台而言，易居通过整合开发商、经纪商、服务商、购房者，打造开放化、协同化、线上化、数据化的房地产营销全产业链生态。

就数字化交易平台而言，基于大数据优势，提供数字化解决方案服务，开创大数据资产流通交易平台。

为构建了房地产数字化营销及交易全链条平台，易居加速业内优质资产整合，同时联手阿里巴巴、华为等科技巨头，不断强化自身在房地产数字化营销和交易的护城河。

2020年7月，易居与阿里巴巴宣布战略合作关系，双方开展了包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域的深度合作。

2020年8年，易居收购乐居56.19%的股权，并于2020年11月后并表。乐居作为中国领先的房地产家居互联网平台，资产非常的优质。据了解，乐居透过网上平台提供房地产电子商务、网上广告及网上挂牌服务，其平台由覆盖370多个城市及多种移动应用的地方网站组成。

2020年9月，阿里巴巴与易居联合推出天猫好房，致力于打通看房、购房全链路，为开发商定制专门的房产旗舰店，打造房产线上营销平台。

2021年4月，易居通过旗下克而瑞携手华为，共同发布地产数字化白皮书。两家公司在深入调研行业TOP 50企业后共同发布的中国房地产数字化转型新解读。

数据化持续驱动，业绩增长可预见性强

在疫情期间内，易居在“数字化营销平台”和“数字化交易平台”双轮驱动之下，

各板块业务稳中有进，收入结构更加趋于多元，收并购资产及与阿里巴巴合作取得多项突破性进展。

据2020年财报显示，易居一手房代理服务总收入32.04亿元，房地产经纪网络服务收入27.32亿元，房地产数据及咨询服务收入9.87亿元，保持持续增长态势。11月份并表的乐居，直接贡献了11.3亿元的数字营销服务收入，盈利贡献1.2亿元。

此外，易居的天猫好房平台，一经推出，便赢得市场高度认可及肯定。2020年"双11"期间，易居在与乐居控股、天猫好房和苏宁易购联合打造的"好房双11百亿大补贴"活动中，实现全国236个城市中累计ETC成交套数达41,775套，GTV931亿元，释放房款优惠补贴16.5亿元，模式的成长性和吸金能力有目共睹。

值得注意的是，随着数字化发展持续驱动，易居降本增效工作也取得不俗表现。2020年，销售费用为23.96亿元，销售费用占总收入比重为29.7%，同比下滑4.6个百分点。与此同时，易居加强了现金及债务流管理，通过提高项目质量，加强回款营控，经营现金流净额同比增长196.7%至5.88亿元，实现了自香港联合交易所上市后的首次经营性现金流净额转正。同期，期末现金及等价物为75.16亿元，同比增长227.6%。

展望后市，随着疫后我国经济保持稳步复苏态势，房地产行业数字化转型亦会进一步提速，易居与第二大股东阿里巴巴的战略合作，将会迸发出更多火花，公司在万亿级的蓝海中，将实现戴维式双击，为长期支持其发展的股东，带来丰厚的现金红利及投资回报。

据国家统计局数据，房地产交易市场规模巨大，未来三年仍将维持并发展到25万亿左右规模。按照新房交易2.5%费率和二手房交易1.5%费率来测算，未来三年房地产营销费用市场容量约5000-6000亿。其中，精准广告与线上直销渠道市场容量增长最为迅速。据Gartner的预测显示，房地产数字化解决方案市场容量持续且将继续快速增长，复合增长率预计66%，从当前200-300亿市场，至2025年的1,000亿市场规模。

聚焦三大战略板块，内在价值与估值有望加速释放

面对巨大市场增量，此次再度联手阿里巴巴，易居目标也十分明确且具有较强的针对性。据了解，易居全资控股天猫好房后的战略目标为：分设天猫好房新交易集团、新房代理集团和克而瑞大数据集团三大战略板块。

天猫好房新交易集团，将依托阿里生态体系和8亿阿里用户，精准对接购房需求后，能为天猫好房带来强大的原生流量。与此同时，易居和阿里巴巴共同发起的不动产交易协作机制（ETC），将基于数字化、智能化的新产品，构建多方参与、高效协作的开放平台。

未来，天猫好房新交易集团对标的企业为贝壳和安居客。不同的是，贝壳和安居客以存量二手房为抓手，逐渐向一手房渗透，二手房业务规模是两者优势。而易居则拥有天然的一手房业务优势，以新房代理作为业务强大的基石，逐渐将业务板块扩大至二手房，业务网络下沉优势更加明显。

克而瑞大数据集团，将继续充当中国房地产领先的大数据资产应用服务平台的角色。在业务方面，将继续发挥房地产大数据优势和科技优势，强化房地产大数据服务，扩大市场份额，并积极延伸至不动产大数据服务应用领域，探索新型大数据应用，保持国内行业领先地位。

与此同时，随着阿里巴巴的加入，易居将依托阿里巴巴在大数据领域的优势，将在房地产数字化服务领域进行核心升级，发挥聚焦不动产领域的行业优势和技术经验，通过系统产品与定制化手段，为客户提供全领域、全链条、全环节的数字化解决方案。

未来，克而瑞大数据集团业务可对标的企业为明源云。有别于明源云的是，易居的克而瑞大数据集团将专注于房地产数字化服务领域，通过AI算法、区块链技术，为不动产领域构建引领性的数据资产交易平台。

值得一提的是，联手阿里巴巴的易居，并不担心聚焦的三大战略板块，未来遇到竞争对手较多而退却，反而信心十足，给自己设定了非常明确的业务目标。据了解，易居力争三年内实现平台DAU达300万，年度交易规模超过GTV 1.5万亿，年营收达500亿元。

业内人士认为，易居有实力做到目标。易居和阿里巴巴在天猫好房上形成合体实力，会大大加速易居这个房地产服务独角兽进化的过程。

可以预见的是，随着易居聚焦三大战略板块稳健推进，各业务间的协同发展持续深化，其内在价值与估值有望加速释放。

目前，明源云虽处于亏损阶段，但因具备SaaS概念，享受着较高的估值待遇。截至2021年4月29日，明源云市净率为8.95倍，远高于同期易居市净率的1.15倍。

贝壳与易居不在同个股票市场，但因在交易环节依托经纪合作网络（ACN）领域取得突出的表现，估值更是超百倍。截至2021年4月29日，贝壳市盈率为590倍，市净率为6.35倍。同期，易居市盈率仅有38.6倍。

如今，易居交易环节直接打造了多方参与、高效协作的开放平台ETC,直接叫板贝壳的ACN。ETC的优势更加明显，依托阿里巴巴庞大流量优势直接聚焦新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，并以开放、协作、公平和自主的价值特性，迅速在房地产交易市场迅速崛起，双十一取得的战果就足以证明这一模式成功。

未来随着与阿里巴巴战略合作持续深化，ETC势必会得到更多投资人的认可，估值有望大幅提升。

文：一枝