【市场观潮】财政部三提房地产税，传递了啥信号？

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同是预期，楼市和股市有异曲同工之妙。

这两大资本掘金的市场，都被相同的人类预期所左右。各大媒体、专家振臂高呼，预期炒得热热的，让很多信息不对称的人兴冲冲入市，却不小心成了待割的“韭菜”。

正所谓殊途同归。

但眼下楼市预期的小火苗正面临被各种调控政策浇灭的风险，最大的“黑天鹅”莫过于房地产税。

这个在地产圈传说了多年的税收政策，被看成“房住不炒”的大杀器，在房子持有环节可以精准打击，做到“打蛇打七寸”。

广义的房地产税涵盖开发建设、流转和保有三大环节，一些税种早已开始实施。而狭义的房地产税仅指针对房地产保有环节。

但多年以来，房地产税政策一直是一个传说，只闻其声不见其面，何时实施仍然悬而未决。

“山雨欲来风满楼”。

2021年，房地产税再次被官方提起。

最近一次则是由财政部负责人撰文指出，表示要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

房地产税越来越近了？

财政部负责人提房地产税，是否意味着政策落地已经临近?

从负责人撰文内容看，在国家下一步财税政策规划中，“健全直接税体系，逐步提高直接税比重”是未来一个重要方向。

虽然言简意赅，但释放了重磅信号。因为官方口径从之前的“稳妥推进”，变成了“积极稳妥推进”。

并且此次提及房地产税不是单一命题，而是在“提高直接税比重”下，意味着国家征收房地产税的几率大大增加。

什么叫直接税？

直接税就是指由纳税人直接负担的税收，如人头税、所得税、土地使用税、房产税等，税负不能转嫁。

与之形成对立的是间接税，是指纳税人能将税负转嫁给他人的税收，如消费税、增值税、关税等。

正是因为这两种税之间存在是否可以转嫁区分，造成收入越高的人在间接税的负担上所承受的比例相对越低，倒过来，收入越低的人承受的比例就会越高一点。

而我国税制结构长期以来则是以间接税为主体，据前不久中国社科院副院长高培勇在中国发展高层论坛2021年会经济峰会上表示，间接税占整个税收量的七成左右。

故此，出于税制结构调整、科学合理平衡税负品种等机制下，直接税税收比重将会逐年提升，在税收品种相对变化不大的情况下，推出房地产税这个新税种也成为有效扩充直接税多样化税种的有效手段，并进而提上日程。

十四五期间是实施房地产税的最佳“窗口”？

既然这个税种国家早就有意推出，那何时落地成为大家最关心的话题。市场仍有疑问，喊了多次“狼来了”，这一次房地产税能否落地？

近期官方密集提出房地产税政策，不同寻常的是，还是税赋征收部门财政部。据不完全统计，连同本次财政部要员提到房产税，这已经是半年内其三次提及房地产税。前两次分别是在2020年11月和2020年12月23日。

早在2019年3月，官方就曾在短短11天内官方6次提及房地产税。房地产税在中国喊了多年，这一次似乎离大家最近。

两厢对比，财华社发现两点显著变化。

• 提出人由国务院变成了财政部。

2019年集中提出房地产税大都是停留在中央和国务院层面。而2020年后的房地产税提出人则更多变成了财政部。

从这个微妙变化可以看出，房地产税从国务院层面的前期调研、铺排等基础准备或已经完毕，已经到财政部具体实施部门，离我们越来越近。

• 从稳妥推进，变成积极稳妥推进，房地产税落地速度预期加快。

以前官方提到房地产税，口径统一为“稳妥推进”，而今变成了“积极稳妥推进”，个中措辞大有深意。

不要小看了官方发布的任何一个政策的措辞，都有大乾坤。官方一般在宣布政策进度的时候，往往会使用积极、稳妥、推进、深入研究、稳步推进、积极推进、积极探索、深入探索这些词汇。

故而有网友戏称，“稳妥推进”意思是不要着急，慢慢来，否则容易出事；“稳步推进”则为慢慢来，但是要有进展；“进一步推进”则表示，现在已经有进展了，下一阶段要有新进展；“积极推进”暗含要有实质进展，快要有结果了。

结合上述两点分析可以得出，财政部负责人提出，且用的措辞皆是“积极稳妥推进”，或意味着这届人大要审了，房地产税已经呼之欲出。

在十四五规划中，房地产税也被载入：推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

是否意味着要在未来五年之内完成立法工作？

对此，当代经济学者马光远认为，“十四五”期间应该是最好的出台时机，这个时机一旦错过，未来恐怕很难再找到合适的时间窗口。

专家的观点可以借鉴，但从提振国家财政收入看，房地产税还有其积极的一面。

近年来，随着国家减税降费，尤其为抗击新冠疫情，国家采取更大力度的多项税费优惠。

按国际可比口径计算，我国宏观税负水平从2016年的28.1%降至2020年的24.4%，税收占国内生产总值比重从17.5%降至15.2%，处于世界较低水平。

而财政税收又是改善民生、促进社会经济发展的重要推动，2016年至2020年，财政用于教育、社保就业、卫生健康等方面支出平均增长6.7%、10.8%和9.9%，中央财政专项扶贫资金年均增长21.9%，基本养老、城乡低保等保障水平逐年提高，居民医保人均财政补助稳步增加。

财政税收在国家发展中具有强大的推动作用，而如果房地产税能够扩充国家财政，也是社会各界愿意支持推崇的。

房地产税将加速房价分化

市场已经嗅到房地产税的味道。

资本开始撤离。据某公众号房地产侃爷透露，南方“炒房团”已经陆续撤离北京。鉴于北京持续数年对楼市进行“限售”、“限购”等严格调控，京城的房价已经持续高位横盘数年，炒房团的投资空间已经不大。

当然，这不仅仅是调控的影响，房地产税在路上，也对炒房客们起到强大的震慑作用。

因为房地产税是针对房屋持有环节收税，如果“房哥”、“房姐”们名下房产太多，势必要承担多套房产的赋税。

这是否意味着会引发房子抛售，造成房价大幅下滑？

记住，房地产税的征收是为了增加税收，不是为了降房价。如果能理解政策这个出发点，市场就不会产生恐慌情绪。

为何不会影响到房价？

举个例子，美国等国家早已推行房地产税，但这些国家的房子也没有便宜到哪里去。以中国香港为例，香港也出台了以房租作为计税依据的房地产税，但房价在供需紧张下依然处于高位。

当然，房地产税的征收力度轻重不一，我们需要持辩证的态度去看。

再看国内市场，试着推想一下，类似北京、上海、广州、深圳这类强一线城市，寸金寸土的楼市价值依旧是时人争相抢购的资产。

在这种情形之下，因为房地产税增加的成本很容易就被转嫁到购房者身上，就像现阶段针对卖房征收的增值税被转嫁给买家一个道理，进而会推高房价上涨。

不过需要指出，这个上涨不是普遍性上涨，房地产税的出台或加剧国内楼市房价分化。

眼下国人蒙眼买房投资就能赚钱的时代一去不复返，国内楼市出现分化已经是不争事实。有价值的城市永远有人争着买，没有价值的区域反而会加大房屋持有成本，加剧抛房压力，从而造成房价下跌。

撰稿：李莹