【政策风向标】试点开路？房地产税落地越来越近了

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某位业内人士感叹，该来的，还是来了！

5月11日，财政部官网放出大消息：财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

这让很多人始料未及。

按照之前官方谈及房地产税的谨慎程度，以及早前有关单位披露的“立法先行、充分授权、分步推进”实施的路径，本以为房地产税需要经过漫长的立法和循证的过程，并结合多位专家学者观点，最快也要在十四五末期才能得以窥见庐山真面目。

没想到来得这么快！

想想也并不奇怪。财政部部长近来已经三次提及房地产税，表示要在增加直接税收的基础上，积极稳妥推进房地产税。

政府部门一直在吹风，只是很多人还停留在对新政策的固有认知里。有业内人士犀利指出，地产税改革试点工作，其实就是遵循“分步推进”原则。

本着字少事大原则，此次财政部召开房地产税试点，释放出哪些重磅信号？

首先，鉴于房地产税立法的复杂性，国家在推行房地产税方面或再次采取试点的办法稳妥进行。

为何称为再次？早在10年前的2011年，上海和重庆就已经开始试点房产税，所以本次试点也可理解为第二次试点或者再次扩容试点城市。

不同的是，很多业内人士认为，本次试点房地产税或与十年前上海、重庆的有所不同，内容上应该更接近未来全面推行的房地产税，以便产生更有意义的试点数据和效果。

其次，以试点方式进行，表明国家在推行房地产税方面仍持稳妥谨慎态度，或意在向外界释放房地产税积极一面的信号。

征收房地产税并不是意在打压房价和打击购房情绪，而是在为国家财政合理创新税收。

对于房地产行业未来发展，在未来很长时间内，国家依旧采取长效调控机制，稳房价、稳地价、稳预期。

5月12日，央行在一季度货币政策报告也指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

既然对国内楼市执行的是一项长期调控机制，那么在小范围内的试点就可以避免对国内楼市情绪的冲击，进而达到稳房价的预期。

既然政策来了，那么市场最关心的就是，国内哪些城市或将成为第二批房地产税试点单位？

哪些城市将成为试点？

在回答这个问题之前，我们可以先来看看国家实施房地产税的最终目的是什么。

房地产税作为一项新的税收，主要是为了增加地方财政收入，同时也是对现行税收体制上的一项改革，增加直接税税种，平衡和优化部分因可转嫁的间接税而产生的税收缺口。

目前国内各地财政依然对土地财政存在较大依赖，但中长期看，在国家保护农耕用地政策和长远规划下，土地愈发变得稀有，直接导致卖地收入不可持续。

此外，国内楼市已经被公认进入存量市场，在“三条红线”束缚下，房地产企业对土地的需求由此前旺盛转为理性。

种种条件转换下，地方财政赖以维系的土地财政面临转型，房地产税则成为新形势下的必然选择。

房地产税固然好，但也要看到其出台将会加速全国房价分化的可能，甚至影响到一些房价下跌的地方卖地收入急剧萎缩。

也就是说，对于某些地方而言，是否试点房地产税，都将面临土地财政减收的现象，与其坐等，不如试点看收效如何。

那究竟本轮房地产税会落到哪座城市头上？

笔者联想到前不久，住建部、工信部确定北京、上海、广州、武汉、长沙、无锡6个城市为国家首批智慧城市试点。

这是一件很有意思的事儿，可以给我们一点启发。首批智慧城市试点是由城市为主体自愿申报，再由住建部、工信部组织专家进行审核，择优确立。

房地产税是否选择这样试点不得而知，但据这次财政部试点会议看，有些城市代表是参加会议，一般这些城市将首当其冲成为试点。

当然，这个试点也要看高层如何规划。从2011年首批试点房地产税的城市看，全国就重庆、上海进入房地产税试点。

据公开报道，此前深圳、南京、杭州、苏州等地也均被公认为房地产税试点热门城市，但十年来，一直没有再新增试点城市。

从房地产税的征收条件看，一些已经明确二手房指导价格的城市成为试点城市的几率会更大。

此前根据官方披露，房地产税将按照房屋评估值征收，意味着试点城市必须有二手房指导价格。

据不完全统计，目前全国已经出具或在推进二手房指导价的城市有深圳、宁波、南京、东莞、杭州、成都、无锡、西安、上海。

虽然暂不能预判第二批将有哪些城市进入试点，但可以明确的是，鉴于本次房地产税征收在形态上已经无限接近房地产税，故而推测此次试点城市覆盖范围将会更广，可能不只一线城市，也有二三线城市，这样的试点才更有意义。

业内人士认为，未来房地产税开征可能先在城市施行，然后再推广至农村。也可能先在一线二线城市施行，然后推广到全国其他城市。

总之，看眼下的形势，或不用太久就会看到想看到的答案，终将有一批城市再次进入房地产税试点，再次推动历史的进程。

那么问题又来了，如果开征的城市多了，会否对当下千疮百孔的房企再次造成冲击？

终结房企全国化征程？

在三道红线约束下，当下中国房企正在经历去杠杆阵痛。期间也不乏暴雷企业，如泰禾、华夏幸福、福晟集团等。

另外一些头部大型房企也在打折促销，以求尽快回血补充资金链压力。

不过，2021年一季度，商品房销售面积与销售金额均创新高。

据国家统计局数据，2021年1-3月全国商品房累计销售面积3.60亿平方米，同比增长63.83%，销售金额3.84万亿元，同比增长88.45%，较2019年同期分别增长20.7%和41.9%。

国内一些城市成为新房或二手房的热点区域，市场投资情绪高涨。尤其是深圳的二手房房价涨幅过快，成为政策调控对象。

尽管一季度房地产市场依然火热，但似乎也已经成为最后的狂欢。国家在2020年末采取对房地产贷款进行集中管理，对金融机构分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，再一次从融资端收紧闸口。

当梯子都被抽走，眼下房企只能自己救自己。痛定思痛，这是在过去十几年加杠杆跑步后，房地产行业向健康、稳健的经营转型的必经之路。

在这个档口，如果再征收房地产税，会否成为压垮房企的最后一根“稻草”？

房子是房企的商品，一旦开征房地产税，意味着人们持有这个商品的成本高了，一定程度会降低购房意愿。

进而楼市出现成交清淡，并进一步压制房企的销售额，对房企的业绩造成负面影响。

这只是一种情况，大部分情况下，如果你是刚需，该买房的还是要买房，这些成本或最终将转嫁给房价，对房企的影响就小了很多。

所以未来房企的区域布局很重要。在拿地上也将更考验房企的决策和布局能力。未来房价加速分化是必然，此时，蒙眼拿地或将面临去化困难，并最终被套牢。

中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆近日的一则发言为房企指明道路:

新建住房的的重点地区应在三个热点，即长三角、珠三角、京津冀、成渝或者长沙武汉，“几大城市群大都市圈，超级大城市的城市圈，这些地方的房产还有价值，一般地方别去碰，让当地的小房产公司自己搞就行了，跨地区的去运作毫无意义。”

这么一看，当房地产税来临，房企的全国化征程似乎也趋近尾声，房地产圈不用反垄断就天然终结了垄断。

其实，不管有没有房地产税，在中国楼市进入存量房时代，房企的快周转模式都已经走不通了，稳健可持续经营才是房企的立身之道。

这时候中国房企最应该学习香港房企较为成熟的商业模式。以自有资金支持整个开发运营周期，这样的好处是将开发的房产一部分卖出，一部分握在手里待沽（国内房企是着急卖出还银行贷款）。

总之，试点意味着让房地产税“软着陆”，在尽量减小对各方冲击下，房地产税已经悄然开始在全国布局。

撰稿：李莹