【解读】2021年首五月业绩亮眼，当代置业股价为何萎靡不振？

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最近，中小房企当代置业（01107.HK）日子过得并不“安逸”。新楼盘西安当代上品湾小区，深陷补缴契税地税风波；2021年前5月销售业绩亮眼、高管增持积极，股价却萎靡不振，小散怨声载道。

股价萎靡不振，品牌信誉度受损的背后，实则是当代置业负债高企，造血能力不强的一个缩影罢了。

好坏参半？

6月1日，当代置业发布了2021年首五月销售数据显示，首五月合约销售额约人民币170.31亿元（单位下同），同比增长62.73%。其中，物业合约销售额约168.90亿元，同比增长62.7%，车位合约销售额约1.41亿元，同比增长63.5%。

物业合约销售面积方面，2021年首五月物业合约销售面积约165.20万平方米，销售均价每平方米约人民币10,224元，同比下滑1.5%，但与2020年全年销售均价持平。

从单月数据来讲，2021年5月，当代置业合约销售额约41.49亿元，同比增长23.87%，物业合约销售面积约37.41万平方米，销售均价每平方米约10,966元，同比增长4.2%。

据中指院数据显示，2021年首五月百强房企整体的销售金额同比增长51.3%，5月单月百强房企整体的销售金额同比增长17.8%。这意味着当代置业2021年首五月业绩表现是优于百强房企整体的表现。

然而，在亮眼业绩表现之下，当代置业的品牌美誉度屡遭“重创”。

2021年4月10日，位于西安高陵区泾渭七路当代上品湾业主迎来交房日，交房时要求业主先交5万元契税、物业相关费用后才能入户看房、验房。业主不满此不合理交房流程与现场工作人员、保安发生冲突，导致一名业主肋骨受伤。

值得注意的是，在此事件之前，当代置业西安遭多次投诉了。在2020年12月期间，西安高陵区当代上品湾业主就多次向媒体投诉反映：“西安当代置业，买房前宣传人车分流地面0车位，拥有中心景观湖，现在图纸规划上却多出1994个车位，景观湖变成了健身广场，和宣传严重不符！”问题。该问题引大量业主不满，随后引发大面积业主维权行动。

除此之外，当代置业在全国各地的多个项目都曾爆出了“不良声音”。

2018年9月，太原市当代ΜΟΜΛ沿湖城项目曾因逾期交付，拒付违约金，保安与业主爆发维权冲突；

2020年1月，有业主在河北新闻网留言称，张家口当代置业开发的垣郡MOMA违规交房，按照购买时合同约定2019年12月31日交房，但是在房管局验收不合格的情况下，当代置业强势交房。对此，宣化区住建局已对该小区开发单位下达整改通知书，要求停止违法违规行为，在房屋通过竣工验收前，不得交房，并到宣化区住建局接受调查处理。

从长远发展来看，业绩稳健增长固然重要，但没有良好品牌美誉度的支持，企业很难得实现高质量且长远的发展。特别是房地产行业步入存量竞争的当下，产品质量及服务在消费者心中高低，将直接决定企业品牌溢价能力，进而影响企业的利润弹性。因此，当代置业在重发展的形势下，务必需要提升品牌美誉度以及加强对合作方及舆情方面的管控。

业绩不俗高管增持，股价依旧萎靡不振

二级市场当代置业同样不受“待见”。年初至今，当代置业股价涨跌幅跑输所属地产开发板块及恒生指数。

据富途终端交易数据显示，截至2021年6月2日收盘，年初至今，当代置业股价累计跌幅为7.0%，累计交易量仅有6,971万，换手率仅有2.5%。同期，港股地产开发商板块累计涨幅为5.37%，恒生指数累计涨幅为7.3%。

值得一提的是，在此期间内，总裁张鹏不断增持自家股票，以提振股价。据wind数据显示，年初至今，张鹏共进行14笔增持，累计增持89.8万股，持股比例也从0.80%提升至0.83%。

但是，总裁频繁增持并未给当代置业带来些许利好，反而股价继续下行，估值甚至触及历史较低水平。据Wind数据显示，当代置业市盈率（TTM）为2.5倍，处于历史较低位置。

那么，为何当代置业遭投资者“摒弃”，市场在担心什么呢？

股价低迷背后：负债率高企，造血能力不强？

或许是当代置业债务情况不容乐观，以及近一年内有两笔高利率债券即将到期，引发投资者对其短期股价持有悲观的态度。

债务方面，截至2020年底，当代置业的流动负债为553.87亿元，非流动负债265.25亿元，总负债为819.12亿元，其中，合约负债209.35亿元。

其中，总借款账面余额约245.93亿元，包括银行及其他贷款约157.11亿元，优先票据约78.52亿元及公司债券约10.31亿元，较2019年12月31日的约184.96亿元增加约33.0%。

从“三道红线”规定来看，当代置业降负债及降杠杆的表现并不理想。2020年，当代置业扣除预收款后的负债率超过80%，超过“三道红线”规定的70%，踩中一条红线；净负债率为95.7%，同比上涨13%，增速颇大，距离央行和住建部规定的100%的红线仅“一步之遥”；而另一条红线规定的“现金短债比小于1倍”，当代置业则安全通过，2020年现金短债比为1.4。

在债务情况不容乐观情况下，当代置业“造血能力”并不理想，经营现金流净额呈现两连净流出的态势。2019年至2020年，当代置业经营现金流净额分别为-6.09亿元及-16.11亿元。

在经营现金流净流出态势下，当代置业有两笔高利率的债券到期，偿债压力可见一斑。据wind数据显示，截至2021年6月2日，当代置业近一年内到期的债券有两笔，到期日期分别为2021年10月25日及2022年2月26日，发行规模分别为3亿美元及2亿美元，发行利率分别为12.85%及11.8%。简单换算，两笔债券合计还本付息金额约为5.62亿美元，折让人民币为35.9亿元（6月2日，1美元兑6.3869人民币）。35.9亿元约占2020年当代置业期末现金108.22亿元的33%。

文：一枝